《317新政五大法律问答助您应对房屋买卖纠纷》由会员分享，可在线阅读，更多相关《317新政五大法律问答助您应对房屋买卖纠纷（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、“317新政”，五大法律征询答助您应对房屋买卖纠纷 3月17日，北京房地产市场自去年出台“930新政”后，再次出台楼市调控政策。该政策因“认房又认贷、暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款和提高二套房首付比例”，而被冠以北京“史上最严”楼市调控政策。“最严”楼市调控政策的落地，对被认定为“二套房”的买家而言，面临着首付比例大幅提高、贷款额度大幅缩水、还贷压力变大等困难，甚至会导致部分已签订房房屋买卖合同的买家无力履行合同。可以预见的是，伴着楼市“317新政”，二手房市场将迎来一大波“解约潮”和“违约潮”。针对此次房产新政，北京西城法院民一庭法官总结了二手房买卖中双方可能面临的有关征询题，并结合
2、法律规定对相关征询题予以解答。(以下征询题仅针对在2017年3月18日前尚未网签但因“317新政”履行情况发生变化而产生的房屋买卖合同纠纷。)征询题一：“317新政”后，买方因“认房又认贷”被认定为“二套房”，从而导致无力履行已签订的房屋买卖合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？答复：在当事人商定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、停顿办理25年以上贷款等情况，并不必定导致购房人无履约才能或导致接着履行对一方当事人显失公平，因此不宜简单认定构成合同法意义上的情势变更。从利益关系入手，针对“楼市新政”一般可认定：房屋新政的施行对购房人的履约才能产生严峻阻碍，合同接着履行
3、一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而恳求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人可以证明购房人有充分履约才能的，购房人按照房屋新政主张解除合同那么不能成立，购房人应当接着履行合同，否那么构成违约并应依法承担违约责任。在“317新政”出台后，房屋买卖合同当事人一旦决定解除合同，应及时准确地通知另一方当事人和中介，有效沟通，减轻对方损失。征询题二：新政“认房又认贷”条款出台后，“二套房”首付比例大幅提高，导致合同无法接着履行而解除，卖方是否可以主张补偿损失？答复：在司法实践中，因“317新政”如此的不可归责于当事人双方的公共政策事由致使当事人
4、订立的合同无法接着履行，一方申请解除合同后，另一方要求补偿其合理损失的，经审理，合同解除确实导致当事人利益失衡的，可综合案件本身情况，详细分析，酌情予以支持。“317新政”等限购限贷政策施行后，因一方当事人成心隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违犯相关限购限贷政策而无法接着履行，另一方当事人恳求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其所受损失的，法院一般会结合案件本身情况，详细分析，相应予以支持。征询题三：新政出台后，“改善型”买家可能面临无力支付购房款、税费而违约的情形；同时，因无力改善住房，原有住房也可能会选择停顿出售或解除合同。这就意味着，买家或卖家都会出现违约的情况。那么，房屋买卖合同一
5、方违约不履行合同义务的，另一方可否要求对方接着履行？答复：合同解除分商定解除、依法解除和违约解除。我国合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，应当承担接着履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照该条之规定，除当事人商定解除及其他缘故（不可抗力、楼市新政等）致使房屋买卖合同确实无法接着履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方接着履行或者赔偿损失。因此，即便房屋买卖合同解除，受损失的一方仍可向另一方要求赔偿相应损失。在此提示广大房屋买卖当事人，依法成立的合同，受法律保护，一旦签订房屋买卖合同，就应当全面履行合同义务，毁约、
6、违约须慎重对待。征询题四：“317新政”后，躲避限贷政策进展二手房买卖有风险么？法官答复：在审讯实践中，会遇到一些购置力缺乏的买家，为达买房目的，设“阴阳合同”或虚增合同房屋成交价，递交给贷款银行以求获得更多的审批贷款，而一旦遇到房价上涨或其他缘故，业主会投诉到银行、建委或银监局，要求撤销银行已经做出的贷款承诺，以到达毁约的目的。法官提示，千万别抱着躲避限贷政策的幸运心理购房，相关部门的从严监管也是一把随时会亮出的风险“利剑”，应诚信守法购房。征询题五：当前楼市，部分购房者在购置房屋的同时，会出售本人名下的房产，这就导致房屋买卖会出现一环套一环的情形，也确实是俗称的“连环套”。该情形下，一旦其
7、中一环无法按约履行，就可能导致多起房屋买卖纠纷连环发生。“317新政”出台后，此类纠纷一旦发生，房屋买卖合同一方可否以第三方缘故向合同相对方主张免责？答复：合同具有相对性，我国合同法第121规定：“当事人一方因第三人的缘故造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法律规定或者按照商定处理。”楼市有风险，签订合同需慎重。在房屋买卖过程中，不管是买家仍然卖家，都应充分预估其中的法律风险，并对相应的风险有所预判。按照合同法第121条的规定，房屋买卖合同因第三人缘故发生违约的，当事人一方照旧应当向对方承担相应的违约责任，其与第三人之间的纠纷，应该按照法律规定或者合同商定，采取协商、调解、诉讼等方式予以处理。法官提示：北京市出台“最严”的“317新政”后，房屋买卖合同纠纷可能出现“高发”态势。面对可能出现的法律纠纷，法官提示您一定要调整好心态，积极理性沟通，以和为贵、耐心为上、互谅互让，将变化了的情况及时向中介、买卖对方、房管部门等积极联络沟通，寻求矛盾化解之方。“和解调解是良剂，迫不得已再去诉讼”，以防止不必要的违约和诉累。
