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1、浅析小户型住宅及其发展战略高等教育学论文浅析小户型住宅及其发展战略浅析小户型住宅及其发展战略宿建国王杰梁燕敏（桂林理工大学艺术学院，广西桂林541006 ）摘要随着经济的高速发展，人们生活压力的不断增加，住房、这一最基本 的生活需求,对于刚刚步入社会的年轻人，尤其是外来人口，已经如同一座大山 样,高不可攀、难以逾越!小户型概念的出现恰好解决如此尴尬的境地,成为 真正的刚需；发展到今天，小户型产品已经丰富多样，其功能性也不断加强和完 善，诸多小户型更加注重用户体验和感受、注重性价比和居住舒适度；同时，其 健康环保的住宅理念在一定程度上也得到很大提升；小户型战略的转变，极大地 吸引了小户型刚需人群
2、的注意力和兴趣，这就意味着，小户型住宅在真正意义上 得到升级和升华。选择小户型住宅并不只是钱的问题，而是选择一种生活习惯， 时尚、优雅、方便、快捷的生活方式。关键词小户型；政策；发展0引言按照央行通知，自2015年3月1日起人民币存贷款基准利率分别下调0.25 个百分点。全国多处城市住房公积金贷款利率随之同步下调：5年（含）以下公 积金贷款利率降至3.5% , 5年以上公积金贷款利率降至4%。不过值得注意的 是,3月1日之前发放的贷款，须从2016年1月1日起执行调整后的贷款利率, 3月1日后发放的住房公积金贷款，将执行新的贷款利率。如此一来，有可能刚需户型成为爆款,本来价格就偏低的小户型住宅
3、短时间被抢购一空。1小户型发展现状以深圳为例，最近公布的各种版本的楼市报告显示，从去年至今，深圳的新 房、二手房房价涨幅均领跑全国,继蛇口出现最高单价20万元/平方米之后”前 海也在近日爆出顶层价格16万元/平方米的豪宅。宝安一小区一总价120万元 的小户型二手房，10天内上涨到了 140万元，买主稍有延迟z原来准备的购房款便不够了。深圳出现的房价上涨趋势,与这个城市所处的独特地位有直接关系。深圳既是一个新兴城市，又毗邻香港特区有相比内地其他城市丰富得多的投资机会,具有较高的人口吸附能力。即使在前几年房地产调控压力很大的情况下，很多城 市的房价出现了下跌，但深圳的房价也基本未见松动。去年以来，
4、由于经济增速下行的趋势明显，房地产市场再度被作为能够对稳增长产生正面作用的市场，得到了各级政府的重视，房地产调控的政策已经有了根本的转变，地方政府普遍修改了原有的调控政策。今年3月30日，中央政府 相关部委推出房地产救市新政，但是这项新政实行两个月来，在国内很多城市未见到显著的效果，倒是在深圳出现了热烈反响，两个月内，深圳一些热点区域的 商品房板块已经上涨了 40%左右。对深圳出现的房价飙涨，应该如何评价？在经济增速下行难以改变的情况 下，各地政府都面临着沉重的压力。深圳的情况比其他城市要好得多，但这方面 的压力也存在,因此房价上涨有利于推动经济活跃。但是，像深圳目前这样的快 速上涨，在很大因
5、素上又是投机炒作势力在主导，而它在客观上将阻挡外地进入 城市的人群在深圳购房置业，也不利于深圳本地居民改善居住条件，因此从根本 上说，并不利于深圳经济的健康发展。2小户型政策改革自2014年以来，业内对于90/70政策取消的呼声日益增多,一些地方 已公开出台新政修正或取消这一先前已被变相规避、名存实亡的调控政策。2014 年2月，南京出台住宅用地90/50政策,明确规定在商品房用地岀让时，90 平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。杭州也在去年7月对 这一政策进行了 口头调整。据杭州市国土资源局相关部门人士介绍，从去年 7月份开始，杭州新挂牌的土地不再对产品户型的套型建筑面积进行
6、限定。更为 大胆直接的是天津。去年10月17日，天津在明确取消房地产限购的同时，宣 布调整90平方米以下户型占70%以上等限制性规定，至此天津90/70 政策公开取消。日前，四川省宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，全面取消包括限 购、限价、90/70等在内的行政干预政策,并表示鼓励开发企业根据区域城 市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。明确取消90/70政策，是政 府的一种勇气。在业内人士看来，过去有很多房地产政策在发现不符合实际的 情况下，既不执行也不废除，这并不利于市场的平稳规范运行。尽管近几年来在地方执行中往往阳奉阴违，2006年发布的“90/70政 策对房地产市场结构的改变仍
7、起到了不小的作用，刚需小户型房源数量在楼市存 量中整体攀升。以北京为例z根据亚豪机构提供的数据，自2007年开始，北京 商品住宅供应中90平米以下产品已占到了市场总供量的50%，如果再加上历年 供应的保障房，足以超过当年住宅总供应的70%。而一些二三线城市,在2014 年甚至出现了较高比例的小户型房源积压。如果说之前90/70政策的名存实亡更多源于开发商自身的逐利，那么如今多地公开取消该政策,则是基于近两年房地产市场形势的变化。房地产市场需求改变，90/70政策已失去了继续存在的必要性。在郭毅 看来，2013. 2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失，区域房地产市场以中产阶层的改善型消
8、费为主，中小户型房源需求已大幅下滑。 90/70成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。3小户型是未来楼市供应主流上月底,楼市新政密集来袭，信贷和税收双双放松，利好幅度超预期,刺激 措施被称为7年来最大力度。多重政策利好刺激之下，今年以及未来一段时 间，楼市能否回暖？成交量和房价将会有怎么样的变化？目前时间节点，是否适 合下手买房？已经成为人们茶余饭后热聊的话题!截止到目前看来，小户型住宅销售量大涨的可能性不大，但跌幅可能会收窄点。因为房地产问题是多方面的：第是资金链问题，现在资金都不愿流入房地产。第二是供给链问题,房子供给量太大了,而且还在增加，但是消费量在下 降。第三是价格问题
9、，一线城市价格太高，二线城市价格偏高，三四线城市价格 不是很高，但需求都满足了。所以，依据分析目前这些楼市利好政策，可能只是 会暂时抑制销售下跌的趋势，去年至今年前两个月，楼市销售下跌在加快，现在 只是缓解了一点。而一些房地产业内人士则预测:接下来楼市销售会有一定上涨！此次刺激会导致改善性的住房需求有一定放量，但不会太大。主要是因为这段时间股市太火, 很多资金进了股市,般的规律是，股市盘整或获利回吐之后，资金慢慢就会被 挤入楼市。改善型住房需求的迫切性，没有刚需的迫切性那么大，所以，上半年 应该主要还是刚需为主，改善型的需求只会部分被启动，要到下半年之后,随着 股市获利回吐，资金会逐渐流到投资
10、需求和改善型的住房需求环节上来。也有一些学者认为影响不大。第一，楼市不像股市，对于政策刺激，不会有 那么快的反应，银行对相关政策进行操作,需要时间。第二,首付四成，想申请 的人增加，但银行放贷额度如果没有增加，也没有那么多钱可以批，而且，第一 套房如果还没还清，再贷第二套房，银行就要评估风险。所以，这两个因素制约 之下，不管岀台什么新政，银行那里也不一定能过关。除非未来降准，贷款额度 增加，成交量才有可能上去。4结论目前，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而迫切的；从房地产政 策的趋势看，未来调整的基调是去行政化，推进长效机制建设，因此限购等政策 可能进一步松动，此外，货币政策有望继续趋松，这些都对房地产市场构成利好, 因此2015年是楼市的复苏年,线城市的表现将尤为突出。参考文献1陈红,吕燕红，季强中小户型住宅的灵活性、可变性设计几中外建 筑2007(04).2李宏楠.北方集合住宅户型空间设计研究D .大连理工大学,2006.引朱铁臻.城市化是新世纪中国经济高增长的强大动力J.能源基地建 tgz2000(Zl).4 丁桂节.人人都有适当的住宅我国城市住宅的舒适度与设计硏究D. 西安建筑科技大学,2003.责任编辑：汤静
