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1、我国商业银行消费信贷业务发展的思考以住房消费信贷风险管理为例摘要随着社会的不断发展和居民经济收入的不断增高，我国商业银行消费信贷风险中住房消费信贷已经占了八成。随着住房消费信贷业务的不断发展，商业银行的贷款管理就有了更高的要求。我国商业银行应该在大力发展消费信贷的同时，高度警惕和注意防范风险。本文从住房消费信贷的相关理论概述出发，对商业银行住房消费信贷业务的影响进行初步的探讨，并根据目前商业银行住房消费信贷业务的问题提出一些具有操作性的改革建议。关键词：商业银行；住房消费信贷；风险管理AbstractWith the continuous development of society and
2、peoples income increasing, our country commercial bank consumer credit risk in housing consumption credit has been accounted for80%. Along with the housing consumer credit business development, commercial banks loan management have a higher requirement of. Chinese commercial banks should vigorously
3、develop consumer credit at the same time, a high degree of vigilance and guard against risks. This article from the housing consumer credit related theory sets out, the housing consumer credit of commercial bank s business is discussed, and according to the current housing consumer credit of commerc
4、ial bank business problems put forward some workable suggestions for reform.Key words: Commercial Bank; housing consumption credit; risk management引言住宅与房地产业呈现出强劲的增长势头，逐步发展为国民经济的支柱产业。由于住房经济具有高投入、高消费等特点，它的启动离不开银行的支持。以商业银行住房消费贷款为代表的住房金融业务的迅猛发展，极大的提高了居民购房的支付能力，成为居民提前实现住房消费的重要手段。商业银行住房消费贷款的发展，对改善银行信贷资产结构
5、、提高信贷资产质量的作用十分明显。目前，商业银行不良资产仍然较高，而商业银行向传统客户（面向生产领域贷款客户）的贷款发放非常谨慎，从追求利润、扩大资产规模的角度出发，住房消费贷款因其资产质量较高，信贷风险相对较小，市场需求比较旺盛，成为商业银行十分活跃的业务增长点。银行应发挥社会资金二次分配的宏观调控职能，为贯彻和实现国家的发展战略做贡献。一、商业银行发展对住房消费信贷业务的影响（一）理论概述 1、住房消费信贷的概念家庭是现代社会的基本组成细胞，住宅则是家庭文明的基础。安居才能乐业，良好的住宅制度和住宅质量不仅有利于社会的和谐与稳定，而且能使人们产生对国家的依恋之情和敬业精神。住房消费信贷可以
6、增强居民的即期支付能力，使居民的购房愿望成为现实。住房消费信贷是指贷款人向在中国大陆境内城镇购买住房、建造、大修各类型住房的借款人发放的贷款。住房消费贷款的相关服务包括房地产中介服务（包括房产评估、业务咨询等）、代理保险、代办抵押登记、代理公证手续等。客户办理此种贷款的流程为：贷前咨询提出申请签定合同开立帐户支用贷款按期还款贷款结清七个步骤。客户使用产品可以采取两个渠道：一是直接划款，即将所贷款项直接划入借款人在贷款银行开立的存款帐户内；二是专项划款，即将款项直接划入售房人、其他有关单位在贷款银行开立的存款帐户内。一般情况下均采取后一种支付方式。 2、住房消费信贷的种类目前已经开办的个人住房贷
7、款品种包括个人住房（住宅）商业性贷款、个人商业用房贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、外地居民个人住房贷款、为竞拍购房者提供的个人住房贷款、个人再交易住房贷款、个人住房转让贷款等，此外还有为“安居工程”、“经济适用住房”、“21 世纪小康住宅示范小区工程”配套开办的个人住房贷款。从住房信贷的发展历程中，我们可以看到，住房信贷实质上是可以分为两个部分的，即开发性住房贷款和消费性住房贷款。消费性住房贷款即是个人住房贷款，是指银行向借款人发放的用于购买、建造和修理各种类型住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。当借款人不能偿还本息时。目前，个人住房贷款的期限多为 10 年，
8、最长可达 30 年。（二）商业银行发展对住房消费信贷业务的影响 1、可以促进银行信贷资产结构的调整我国银行业的风险特点在资产结构方面表现为：一方面，居民储蓄存款居高不下，形成银行的硬债务；另一方面，企业贷款所占资产比例过大。在风险传导机制上则表现为：信贷资金过多的投放在生产领域，一旦产品积压，企业风险就会转嫁给银行。发展住房消费信贷，可改变银行生产性贷款和基建性贷款过多的局面，实现信贷资产的结构多元化，从而改变信贷资金的结构性风险。住房信贷业务的发展将有效改善我国居民金融资产结构，增强金融稳定性。截止2008年12月末，我国城乡居民储蓄额己经高达22万亿元，并继续呈现上升趋势。 2、有利于商业
9、银行分散信贷风险消费信贷是对个人发放的、用于购买住宅、汽车和其他耐用消费品的贷款。安全性较高，发展潜力是巨大的。借款人的还款能力相对稳定，贷款均由借款人提供有效担保，住宅、汽车等耐用消费品又办理财产保险；家庭又不存在企业通过改制、破产逃废债务的问题。尽管近两年城乡居民收入增长幅度降低，利率连续下调，但储蓄存款增长率未出现明显的下降，金融机构“存差”增长仍然较快。显然，在健全风险保障的基础上，如果把一定量的资金贷给有信用的人，提高其购买力，将有力的促进商业银行自身的发展。发展住房消费信贷，有利于扩大相关产品需求，促进有关企业经营好转，为金融机构盘活企业贷款的存量创造条件；有利于金融机构提高信贷资
10、金利用效率，改善信贷资产质量，增加贷款利息收入，提高经营效益。 3、有利于提高银行效益第一，加快发展个人金融业务是银行可持续发展的需要。由于金融业受资本充足率的控制，资本对业务发展的约束作用十分明显。解决问题的出路有两条：其一，增资。其二，节约资本。个人金融贷款经济资本占用低，风险比较分散，违约概率小，收益相对较高。在资本约束下，发展个人贷款业务有利于促进业务质量和业务规模协调发展，以个人贷款业务为重点带动存款、银行卡及中间业务等个人金融业务的全面发展。在此基础上，方能实现夯实全行业务的发展基础，进一步提升市场地位、盈利能力和内控水平。发展住房消费信贷，有利于扩大相关产品需求，促进有关企业经营
11、好转，为金融机构盘活企业贷款的存量创造条件；有利于金融机构提高信贷资金利用效率，改善信贷资产质量，增加贷款利息收入，提高经营效益。2、 商业银行住房消费信贷业务存在的现象及其制约因素（一）商业银行住房消费信贷存在的问题1、住房消费信贷的积极性不高分支行重视程度不够。全辖各行新增计划完成进度参差不齐，体现出部分行对发展住房信贷业务重视程度不够，对此项工作的战略地位认识不足，注重短期利益，强调客观困难，业务发展的积极性、主动性和持续性有所弱化，执行力不强。另外，个别行由于不良资产包袱过重、风险意识过重等原因，导致了业务发展缓慢。银行内部管理不善无疑将加大个人住房贷款业务的风险。如一些银行信贷部门或
12、银行委托的律师事务所对借款人资信审查不认真；对个人住房贷款业务部门分工不明确或未配备足够的人员力量；信贷人员或由于欠缺必备专业知识或由于责任心不强，对开发商的销售状况、工程进度、售房款监管帐户和保证金帐户资金流向变动等情况了解不够；与房屋土地管理部门缺乏必要的联系；对抵押登记等关键环节不予落实；个人住房贷款的档案交接保管不当，遗失重要合同单据等风险，对个人住房消费贷款的健康发展会产生一系列的制约。2、住房消费贷款中存在乱收费的现象建行向按揭公司收取“金融服务费”，美其名为提供“差别化服务”，实际上内里包装的只是以往的基本服务要求。时移世易，以往银行哭着喊着让你来贷款，现在变成客户哭着喊着央求银
13、行放款。谈判天平偏向银行，银行还“爱贷不贷”，于是银行干脆使出撒手锏，你要贷款就要交费。虽说是向按揭公司收费，但相信最终是由“金字塔底”的消费者来承担。几年前，银行拼命抢住房贷款，绕开中介公司积极拓展“直贷”生意，当时说“住房贷款是优质贷款，可带给银行稳定的利息收益”，认为“企业贷容易产生烂账，不如住房贷款稳妥”。现在面对越来越高的息差，银行放贷讲究“短平快”，为的是追求更高的贷款利润。在利润挂帅的指导下，银行“二八效应”分外明显，20%的人员服务80%的客户，80%的人员服务20%的高端客户。银行直接向消费者提高收费不方便，也怕给群众落下口实，干脆指定少数几个按揭公司，由按揭公司提高收费，自
14、己在幕后数钱，银行的“强势”地位可见一斑。3、住房消费贷款手续繁琐办理一笔住房消费贷款要经过申请、调查、评估、抵押登记、保险等多个环节，经过银行、房地产管理部门、保险公司、房地产交易所、房产评估所、公证处、本人工作单位等多个机构，对客户而言，专业性太强，手续太繁杂，不可避免地影响住房贷款的积极性。个人住房贷款管理办法做出规定：个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，并且必须具有城镇常住户口或有效居留身份证，有稳定的职业和收入，有不低于所购住房全部价值的 30%现款作为购房的首期付款，并且要先期存入贷款银行，有足够偿还能力的单位或个人做保证人等条件。同时，在贷款程序上，要求基层银行在经
15、过调查的基础上，逐级上报，集体审批，手续相当繁琐。在欠发达地区，中低档收入的工薪阶层是需要贷款购房的主要层面，他们往往不具有上述规定的各项条件，严格的条件和繁琐的手续，使得欠发达地区想申请购房贷款者望而却步。4、住房消费贷款品种单一目前商业银行的住房消费贷款基本上实行固定利率的等额偿还方式，无法满足不同收入、不同年龄和不同偏好的居民需求，从而缺乏足够的吸引力。个人住房贷款期限最初规定最长为20年，1999年，人民银行进一步放宽贷款条件，规定最长可为30年。在实际操作中，由于种种原因银行贷款期限多在10年左右，有的甚至只有35年，造成居民还贷负担过重，难以承受。比如，10万元贷款，期限10年的月
16、均还款额为10892元，30年的月均还款额为57282元，后者几乎仅为前者的一半，居民每月的还款负担有较为明显的区别。（二）制约商业银行住房消费信贷业务的因素1、高房价与低收入相矛盾个人住房贷款的推行，除了看个人对住房的心理需求、收入水平的高低，关键是收入与房价比例的合理度。对于个人和家庭来说，在一定时期内的购买力总是有限的。在购买住房时，能够承受多高的价格，主要取决于以下几个因素： 收入水平； 预期收入量，以便支付购房款、贷款本息；尚未偿清的债务；借贷信誉； 所选择的抵押贷款类型；当时的市场利率水平。在这几项因素中，最主要的就是居民的收入水平，它必须与所购买的住房价格相匹配，购买行为才能完成。在国外，套房（56 平方米）的价格与职工年收入之比一般为
