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1、揭阳市房地产市场调査报告一、城市概况（一）地理位置揭阳市是1991年12月经国务院批准设立的地级帀，位于广东省东南部，北靠梅州，南濒南 海,东邻汕头、潮州,西接汕尾。地势自西向东倾斜,低山高丘与谷地平原交错相间,分布 不均，西北部和西南部多为丘陵、山地，中部、南部和东南部是榕江冲积平原和滨海沉积平 原。（二）行政区划揭阳市辖普宁市、榕城区和揭东、惠來、揭两三具，并设立东山区管理委员会、揭阳经济开 发试验区、普宁华侨管理区和大南山华侨管理区。全市总面积5240.5平方公里，全市河流 总长1097.5公里。（三）交通运输国道324线、206线、深汕高速公路、惠普高速公路、揭普高速公路在境内通过。内
2、陆江河 主要有榕江、龙江和练江三大水系。整治榕江，建设揭阳港的规划止在实施，并己申报为一 类口岸。广梅汕铁路在境内通过，潮汕国际机场在揭阳境内将于2006年动工兴建，2008年 试飞。（四）人口和民族揭阳市是目前粤东地区面积最大、人口最多的地级市。全市总人口约600万人，城市户籍人 口约65万人。汉族人口占99%。揭阳是侨乡，港澳台同胞和旅外华侨320多万人。揭阳缺乏大型的支柱产业，工薪阶层较少，个体经商人口较多。虽然户籍人口中农村人口比 例较高，但实际在农村务农者较少，多是开办一些小生意经营。（五）经济现状揭阳市主要以民营中小型生产性轻工类企业为主，较少大型企业，引进外资企业较少，农村 以家
3、庭小作坊为主。揭阳市虽然建市10多年，但報体经济水平不高，农村人均收入水平较低。揭阳人有着潮汕 人崇尚经商的传统，青年人多出外打工、经商，收入较难确定，现城区内居住工薪阶层月均 收入在1000-1500元。（六）发展战略揭阳建设和发展的总H标是建成连接沿海和腹地的粵东地区现代化的水陆空交通枢纽城 加快发展以行政、金融、商住、文化为功能的东山新区，以商贸、轻工、高新科技为功能的 榕城片区，以引进外资合作开发为重点的渔湖经济试验区。二、区域规划分析（一）揭阳城区现状随着改革开放，城市建设的进一步发展，揭阳市区也出现了大量现代城市建筑，一定程度上 体现了中型城市的特点。市政府、区政邮电大厦、中国银行
4、、电视塔等新建筑，主耍集中在 东山区，反映了城市现在的发展水平和城市建设成就，成为城市新的标志。山于受不同时期社会、政治、经济、文化的影响，揭阳市的城市形象也呈现也不同的特 征，可分为山个片区域（位置见附图示意）：1、古城景观区：是榕江两河之间,从环城东路至钓桥河的地区，包括了整个古城范围, 区内街巷狭窄、多旧式骑楼建筑，带有明显的古揭阳传统景观形象特征。2、旧城景观区：是环城东路至东一路之间的区域,以九一-年设市前的建筑为主，呈现出那3、a时期的多层建筑单一、陈山的形象特征。f城景观区：包括北河北岸及东一路以东的区域,内有市政府，中国银行等一些标志性的建筑，从一定程度上休现了揭阳现代城市的面
5、貌，但整体水平述有待进一步提高。4、城市发展景观区:主要分布于北河南岸和西部磐东地区，是规划的城市未来发展地区, 现状为乡镇的较混乱建筑，以及大而积的自然景观为主。（二）两河四岸重点区域规划目前，揭阳市大量的城市建设集中在两河四岸范围内，指的是榕江北河、南河。两河四 岸地区共占地28. 9平方公里，其中陆地面积为23. 5平方公里，占全帀58平方公里的40.5%。 在这个范围内，包括了古城最观区、旧城景观区、新城景观区以及南面和西面的城市发展景 观区，它们的建设情况、城市景观特点差异相当大。沿河景观比较冬乱，大最河岸被条件很 差的码头、厂房所占据。随着城市向北发展，包括居住、工作、娱乐在内的大
6、量城市功能己在东山区形成一 定的规模。 揭阳的城市中心也必将继第一次山老城扭转到山城之后发生第二次转移在东山区逐步 形成山行政办公中心和金融贸易中心纟I成的新市中心。同吋，山于两河范围内固有的区位优 势，加上路网建设，梅东大桥等交通设施的逐渐完善，可以吸引更多的资金进行建设，形成 新的城市发展集中地区。特别是北河两岸在城帀经济活动与文化活动中的空间地位得到进一 步提高，北河将作为城市的一条重要的内河。为了更准确地把握两河在全市的中心地位，更好地综合利用两河的资源，市政府（2决心逐步 有计划、有步骤地打造榕河城市河段，并在2005年重点发展北河南岸沿江地块（即拟拍卖 地块）。三、土地供应分析（一
7、）现有土地情况目前揭阳市区土地剩余较少，现有开发项目大部分为早年协议转让的土地存量消化。去年年 中，山政府拍卖出一块60亩临江一线江景地块，价格7000万元。政府基本决定对帀区大幅 地块，特别是临江一级地段进行拍卖，政府对之供应较为谨慎，计划一年拿出1-2块通过拍 卖方式流入市场。每年整个揭阳市仍有4000亩商业用地指标，主要用于旧城改造。“两河四岸”的沿江住宅 建设止在分批进行，山于当地财政困难，拆迁进度缓慢，2005年市政府将重点抓好榕江北 河南岸沿江地块的建设。（二）土地获得渠道土地获得渠道主要通过招标、拍卖、挂牌、协议出让的形式获得，但是土地供应量比较少， 主要是因为当地财政困难，在I
8、U城改造，拆迁等方面资金比较紧张。2004年全市共转让经 营性土地18宗，总面积107.64亩，总金额9909. 62万元,拍卖出让土地2宗,面积67.28 亩,金额7309. 45万元,招标出让土地3宗,面积6. 51亩,金额196. 20万元，挂牌出让土 地8宗，面积33. 84亩，金额2374. 62万元，协议出让5宗，面积178亩，金额度9. 35 万元。协议出让的土地都属于非常小的土地。（三）土地价格1、一级市场级市场主要是山市土地交易中心进行运作，2004年已成功拍卖东山区御景湾地块，起拍 价80万/亩，成交价117万/由容积率2.5,投标单位广东创鸿集团（为本地比较有实力 开发商
9、）。一级市场土地价格以东山区南望江地块最贵，上述御景湾地块楼面价703元/平方米，市场 销售均价2800元/平方米。榕城区北望江地段价格次Z。榕城区北望江地块日前无在建楼盘, 政府将于本年推出，国土有关领导预计价格将不低于己于100万元/亩。榕城和东山区非临江地块，现阶段价格60-80万/亩，东ll|x地价格比榕城区价格偏高， 主耍原I大1是东山区为市政府所在地，且市政配套相对比较成熟。目前，揭阳市土地开发中， 多层地块容积率普遍在2-2.2,高层3以上，政府鼓励兴建高层建筑。2、二级市场揭阳市地少人多，二级市场土地主耍以小地块为主，而积10-40亩，且区域比较分散，集中 掌握在本地厉地产商手
10、中，山于拿地比较早，价格比较便宜,经了解价格在30万元/亩左右。 现市场在建项目主要是早期协议转让的土地，所以成本比较便宜。（四）2005年的土地供应2005年揭阳主要推出的土地是位于榕城区临江南路，榕河北河南岸地段，拟拍卖两幅地， 分别是：A号地块，用地230亩，其中路网及绿化约50亩，居住用地约178亩，容积率3. 12 （按17 8亩计算）。山于当地开发商实力一般，政府拟将本地块分为九块拍卖，为保持临江景观, 只能按政府设计图纸进行施工，预计该地块起拍价100力7亩，楼面地价将超过620元/平方 米。C号地块，约300 w，现状主要是农皿、香蕉园，沿江纵深约400米，己有国土部门安排添
11、土平整部分场地，南面是梅兜村。政府拟拍卖方式推出市场，规划设计及控制要点未定。（五）揭阳各区土地现状及发展潜力分析揭阳有价值十地主要分布在榕江北河两岸，特别是北河南岸以东地区。而榕江南河以南地区 是大量的农用地，及一些工业区。我们经实地考察，各片区情况如下：1、榕城区（两河之间）1）榕江北河南岸梅东大桥以西沿江岸从北河大桥至梅东大桥之间，如图所示A、B、C号地块：A号地块现状，己大部分拆迁完毕，内有一条臭河涌，蜩料厂，压力锅厂，是政府拟今年拍 卖的230亩地块。B号地块现状，约500亩，主要是荒地，有部分农III、香蕉园，沿江纵深约600-800米，南 面目前己有金龙花园、金凤帝苑、百合花园等
12、新建商品厉小区，但据说是当地发展商征用的。C号地块现状，约300亩，主要是农田、香蕉园，沿江纵深约400米，已有国土部门安排添 土平黑部分场地，南面是梅兜村。政府己征用，规划为住宅用地，将以拍卖方式推出市场。我们分析认为，以上地段土地开发利用价值较高，江面较宽阔，对岸是市政大楼及许多新建 商品住宅小区，景观较好，口地块南面U建有小区，周边配套相対完善，有酒楼，学校，妇 幼保健医院，法院，工商，房管局等。但土地价格较高。2）榕江北河南岸梅东大桥以东D号地块现状，约900亩，政府规划为房地产开发用地，现状为香蕉园，归属厚宅村，江面 较窄，现进行围堤工程施工，地块沿江纵深约500-600米，临江岸线
13、约1公里，南临厚宅村。我们认为该地块市政配套略显不足，但是地块平坦，II征用农山比旧城改造补偿较少，地价 同以上地块比应相对便宜，政府己征用部分土地。E号地块约600 ，现状为香蕉园，政府未有相应规划。 榕江北河南岸梅东大桥以东其他区域，现状大部分为香蕉园和自然村落，并有相对古老的古 景观建筑群，同时按照揭阳市城市总体规划（19942010）短期内未有相应的路网、排水、 道路规划，近期内利用价值不大。3）榕江南河北岸望江北路以南F地块，在渔湖实验开发区边，榕江南河东侧，规划为新城区用地。面积约上万亩，该地块 南望山，江面宽广，自然条件较好。经榕东大桥，可通往汕头，潮州。G地块，三面环江，约20
14、00亩，现状是香蕉园、村落。江对面是汕头市，该地块位置优越， 离市区较近，有60米望江北路，80米的莲花大道两条大道，现U经修通。如成片开发，较 有价值。2、东山区（北河以南）1）沿江岸北河大桥以西h地块，现状是农tn,香蕉园，临江几百米左右，现建有市委党校，市教育局，市教师进修 学校。约800亩左右，临江岸线弯道1公里左右，江面较窄，C有部分段做有围堤，纵深5 00米，东北而是凤潮村。该地块政府暂未征用，但拟规划为市政文化中心，非住宅用地。2）东山区其他地段东山区沿江岸己无用地，环市北路附近虽有少量小幅用地，但己经是本地发展商前期征用的 土地。3、仙桥镇（榕江南河南岸）仙桥镇为揭阳主要的工业
15、镇，镇内主要是鞋材、玻璃、型料、五金、IH钢铁批发市场，鞋材 批发市场，空气质量较差，现未有房地产开发项目，不宜介入。四、房地产市场分析（一）总体市场概况2004年，全市商品房成交总建筑面积约60万平方米，销售金额6. 5亿元，英中预售面积接 近10万平方米。市场总量虽然不多，但相対前几年每年成交40万平方米來说，销售势头逐 步看涨。揭阳市房地产市场较多是9层无电梯住宅，南北向间距小，建筑密度大，容积率高，小区的 居住、生活环境较差。近1, 2年，也开始逐步兴建18-24层的电梯高层住宅，多集中在临 江一线地段或东山区新居住片区，物业管理普遍是发展商自C物业管理，收费无电梯楼0.3 元/平方米
16、月，电梯楼0.5元/平方米.月。揭阳房地产市场建筑设计特点：根据潮汕人的生活习性，设计全部是南北对流，一梯两户的 板式结构住宅，口户型多以大而积为主。100平方米以下，二房，非常稀少120-140平方米左右，小三厉，有相当部分比例150-160平方米左右，三厉，最受欢迎户型180平方米以上，四房或五房，望江取元基本是这类大户型建筑立面风格也逐步接近现代，以褐红、黄色为主。且统一山发展商在阳台及窗户外安装防 盗网，费用向客户另行收取。（二）本地主要开发商揭阳房地产开发商主要是以当地的私营企业为主，几家大开发商楼盘比较多和集中，例如: 创鸿集团旗下的御景湾、金凤帝苑、金凤豪苑、方合花园、金叶花园等10多个楼
