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1、全国35个大中城市房屋销售市场价格简析房地产业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快速增长做出 了积极的贡献。2001年全国房地产市场稳步升温，房屋销售价格同 比上涨2. 2%o 2002年全国房地产市场仍呈火暴态势，上半年房屋销 售价格同比上涨3. 6%o东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房 屋销售价格出现了较高涨幅。那么，全国三十五个大中城市房地产市 场的价格水平如何？理性程度如何？又有怎样的发展态势？下面将 就2001年有关统计数据进行简单描述，供研究参考。房地产市场温度不均价格差异较大如“表1”所示，2001年全国三十五个大中城市房屋销售价格抽 样调查资料表明：三十五个大中城市中，房
2、屋销售价格较高的城市是 深圳、广州、北京、上海和南京，分别为6921.2、4957.2、4883.7、 3820. 6和3579. 2元/每平方米；较低的城市是西宁、郑州和银川， 分别为1208. 4、1463. 1和1484. 3元/每平方米。房屋销售价格同比 涨幅明显的城市是宁波、武汉、杭州、上海和银川，分别上涨7.2%、 6.1%、5.8%、4. 4%和4. 2%；同比下降的城市是大连、昆明和海口， 分别下降0.4%、0.3%和0. 2%o房屋销售价格较高而同比价格涨幅又 较明显的城市是上海，价格较低而同比价格涨幅又较明显的城市是银 川。那么，全国三十五个大中城市房地产市场状况与各地区经
3、济状况、 收入水平和人们消费取向的关系又如何呢？全国三十五个大中城市房屋消费状况如表2”所示，全国三十五个大中城市中购房建房消费占可支 配收入比例较高的城市是宁波、呼和浩特、沈阳、厦门和上海，分别 为22.0%、16.9%、13.9%、13. 2%和12. 6%；比例较低的城市是昆明、 青岛、杭州和福州，分别为1.0%、1.0%、1.4%和1.7%。可支配收入 较高，购房建房消费所占比例较高的城市是上海和宁波；所占比例较 低的城市是杭州和福州。可支配收入较低，购房建房消费所占比例较 高的城市是呼和浩特和沈阳。表1 2001年全国及35个大中城市房屋销售价格和价格指数表地区名称价格指数（上年=1
4、00）销售价格（元/每平方米）地区名称价格指数（上年=100）销售价格（元/每平方米）全国102.22426.8济南101.81628.8北京101.34883.7青岛104.12628.8天津101.22167.9郑州100.61463.1石家庄103.91894.6武汉106.11778.9太原100.21662.3长沙102.12045.7呼和浩特102.41546.1广州100.34957.2沈阳102.62968.2深圳101.06921.2大连99.62684.5南宁101.61646.7长春102.62075.9海口99.81906.6哈尔滨101.92119.7成都100.32
5、244.5上海104.43820.6贵阳100.82860.5南京100.53579.2昆明99.71824.9杭州105.82947.4重庆101.41986.6宁波107.22386.8西安101.92337.6合肥100.51882.8兰州102.61905.0福101.12368.2西宁100.51208.4厦门102.22871.7银川104.21484.3南昌104.11847.5乌鲁木齐101.01858.8说明：1、“价格指数”是2001年全国及各地区1-4季度房屋销售价格指数的简单平均数。2、“销售价格”是2001年全国及各地区1-4季度（有效）房屋销售价格的简单平 均数。从
6、购房建房消费占可支配收入的比例看，全国三十五个大中城市 房屋消费占整个消费的比重较小，人们对房屋消费还很谨慎，对房地 产市场还在观望。房屋消费的需求何时释放，与各地区的经济发展前 景和人们对收入的预期有关；与房地产市场的温度是否适中，价格是 否合理有关。随着市场经济的发展，消费者的消费理性程度与日俱增, 房地产市场只有通过市场整合，使其监管有序、温度适中、价格变动 与消费者的收入变化一致并日趋合理，才能有效地拉动房屋消费需求 的释放，使房地产市场健康发展。那么，目前我国房地产市场的理性程度、价格合理程度如何呢？表2 2001年全国及35个大中城市居民可支配收入和房屋消费支出情况表说明：1、“可
7、支配收入”为年人均可支配收入。来源于全国住户抽样调查汇总数据，单位元。地区名称可支配收入购房建房支出所占比例全国9140.8668.87.3北京11577.81000.28.6天津8958.7641.97.2石家庄6805.1354.55.2太原6500.2719.411.1呼和浩特6182.21041.916.9沈阳6386.1889.813.9大连7418.2325.44.4长春6338.6431.46.8哈尔滨6407.3109.81.7上海12883.51618.512.6南京8848.2592.76.7杭州10701.6151.51.4宁波11990.92639.922.0合肥681
8、7.0192.22.8福9053.3144.21.6厦门11364.91495.913.2南昌6206.5289.34.7地区名称可支配收入购房建房支出所占比例济南9564.9649.96.8青岛8730.589.71.0郑州7265.9177.62.4武汉7305.1200.92.8长沙8650.8356.94.1广州14416.2402.02.8深圳22672.62177.99.6南宁7906.4578.47.3海口7754.8220.72.8成都8128.4345.54.3贵阳6721.1330.14.9昆明7405.276.81.0重庆6908.6265.73.8西安6704.9289
9、.24.3兰州6324.8289.94.6西宁6041.0171.82.8银川6256.6606.99.7乌鲁木齐7897.4444.75.62、“购房建房支出”为年人均支出，是非消费性支出。来源、单位同上。3、“所占比例”为“购房建房支出”占“可支配收入”的比例。房地产市场温度较高相对价格也较高2001年，全国三十五个大中城市房地产市场的价格呈现增长态 势。我国西部大开发进入实施阶段、申奥的成功和加入WTO有力地推 动了房地产业的发展。房屋销售市场出现了火暴的场面，有些地区出 现了排队和计算机摇号购房的现象。2001年全国房屋销售价格与上 年相比增长2. 2%； 2002年上半年全国房屋销售
10、价格与上年同期相比 增长3. 6%o全国房地产市场温度较高，但未出现过热的现象，价格的 增长是合理的。表3 2001年全国及35个大中城市居民可支配收入和房屋价格情况表地区名称户均可支配收入套房销售价格倍率地区名称户均可支配收入套房销售价格倍率全国31078.72426807.8济南32520.71628805.1北京39364.548837012.4青岛29683.72628808.9天津30459.62167907.1郑艸124704.11463105.9石家庄23137.31894608.2武汉24837.31778907.2太原22100.71662307.5长沙29412.72045
11、707.0呼和浩特21019.51546107.4广州49015.149572010.1沈阳21712.729682013.7深圳77086.86921209.0大连25221.926845010.6南宁26881.81646706.1长春21551.22075909.6海口26366.31906607.2哈尔滨21784.82119709.7成都27636.62244508.1上海43803.93820608.7贵阳22851.728605012.5南京30083.935792011.9昆明25177.71824907.2杭州36385.42947408.1重庆23489.21986608.
12、5宁波407692386805.9西安22796.723376010.3合肥23177.81882808.1兰州21504.31905008.9福州30781.22368207.7西宁20539.41208405.9厦门38640.72871707.4银川21272.41484307.0南昌21102.11847508.8乌鲁木齐26851.21858806.9说明：1、“户均可支配收入”是按户均3.4人算出的户年可支配收入。 单位：元2、“套房销售价格”是按每套房屋100平方米算出的套房价格。单位：元3、“倍率”为“套房销售价格”是“户均可支配收入”的多少倍。国际上发达国家的房屋销售中，套房
13、价格与消费者户均年可支配 收入之比在6倍至12倍之间。我国的情况如“表3”所示：房屋销 售相对价格比率（倍率）较高，北京、沈阳、贵阳的倍率超过了 12, 南京、广州、大连和西安等城市的倍率都超过了 10,最低的在5至6 倍。从数字来看，我国的房屋销售价格似乎是合理的，市场是理性的, 但笔者认为不然。我国的房屋价格与房屋消费与国际上发达国家的房 屋价格与房屋消费是不可比的。我国的房屋消费处在初期阶段，不但 房屋消费水平较低、房屋质量不高、居住环境不够好、配套设施不够 完善，而且房屋销售还包括公房销售在内的福利性质，销售是不完全 市场化的。国际上发达国家的房屋消费处在享受阶段，房屋消费水平 高、房屋质量好、居
