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1、房地产行巧专题Z三，检占的方法房地产行业税收检查房地产行业税收检查转贴第一节房地产行业核算特点一、概述房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在 企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存 在较多漏洞。内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占 用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契 税、企业所得税等。外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需 求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较 多，经营风险高，利润也大。我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国
2、家财税部门 每年都会以文件形式对有关税种作岀解释和规定。这些文件 有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增 减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深 入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对 同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理， 从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类 似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、 经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对 税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把 握不住业务实质等原因造成的。作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进 行系统的深入研究，熟练掌
3、握了报表项目、会计科日和会计 核算业务税收政策。那么，通过审査企业的财会资料和其他 经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳 理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能 总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。二、房地产开发一般过程一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同 一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以 上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和 把握釆取滚动开发的形式经营房地产业务。一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图 表Do三、房地产行业财务会计制度的探索第一阶段：文革后
4、的制度恢复以及新制度的探索1980年财政部修订国营工业企业会计制度；27为地产行业税务懵。您巧专霆Z1981年1月至10月财政部先后制定发布了国营施工 企业会计制度、建设单位会计制度；1984年3月国务院发布了国营企业成本管理条例；1985年和1988年财政部对国营工业企业会计制度 进行了两次重大的修订；1985年4月国务院发布了国营企业固定资产折旧试行 条例；1985年3月财政部发布了中外合资经营企业会计制 度；1985年度财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设 业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院国 营企业成本管理条例实施；1986年12月财政部制定发布了成本核算办法，对企
5、 业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；1988年5月财政部制定发布了国营企业固定资产折旧 试行条例实施细则，以配合国务院国营企业固定资产折 旧试行条例的实施。（注：上述制度均已废止。）第二阶段：形成体系引进西方先进的会计核算办法，废弃原釆用的苏联模式 的会计报表核算体系。用资产负债表代替资金平衡表, 逐步从财务状况变动表过渡到现金流量表，重新设 计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。1992年5月财政部发布了股份制试点企业会计制度（废）；1992年11月经国务院批准，财政部发布了企业会计 准则和企业财务通则；1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发施工、 房地产开发企业财务制度
6、；1993年7月财政部印发房地产开发企业财务制度；1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则企业 会计准则一一关联方关系及其交易的披露；1998年1月财政部在股份制试点企业会计制度的基 础上，制定发布了股份有限公司会计制度；1999年5月财政部制定房地产开发企业财务管理若干 问题的补充规定；2000年6月国务院发布企业财务会计报告条例；2000年12月财政部制定发布企业会计制度，以保证 企业财务会计报告条例的落实。2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个 具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得 税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的 核算业务。实现
7、了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。糾27巧与霆 Z在 2006-07-27 08:18:12 发表：第二节房地产行业现行主要税收政策及分析第一、营业税及附加政策一条例及实施细则纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在 地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款 项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方 式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与 不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产 无偿赠与
8、他人，视同销售不动产。价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫 款项及其他各种性质的价外费用。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格 明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他 人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按 纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳 税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按 公式核定，计税价格二工程成本X （1+成本利润率）-（1 营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行 为。土地所有者岀让土地使用权和土地使用者将土地使用权 归还给土地所有者的行为，不征
9、营业税。在销吿不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转 让的行为，比照销售不动产征税。政策二国税函发（1995） 156号营业税问题解答之 一合作建房如何征收营业税。（-）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销 售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行 货币结算，应核定征税。（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出 地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给岀地方 时，按销吿不动产征税，双方均需核定营业税。（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只 对公司征收“销售不动产”营业税。第二、如果出地方取 得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全 部房屋
10、的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双 方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无 形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋， 27房地产行巧与霆Z在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营 业税。征收营业税的预收账款包括预收定金。“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外 费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。政策三国税函发（1995） 549号对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。政策四川地税发（1997） 057号四川省房地产业营 业税征收管理暂行办法纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附 属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）
11、的价值。连同 动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同 时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业 代理业”税目依5%的税率征收营业税。1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双 方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工 程款。房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金 额不超过销吿总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部 分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成 后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，
12、规 定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者 的行为，应视其具体情况分别按所属税冃征收营业税。1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起， 产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间 的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不 动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建 设不动产的投资额，按“服务业”税冃中的租赁业征收营业 税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额 为投资额）。2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有， 使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更I-时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营 业税
13、，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用 权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使 用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时 依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包 括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收 营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之 日。政策五川地税发（1999） 031号27巧与霆 Z五、关于“集资建房”的认定问题：（一）经过县以上 建设行政主管部门和房改部门批准；（二）房产证、产权证 和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订 人一致；（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人 事或劳动部门的审核
14、为准。十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入 1999年1月1日起恢复征收营业税。政策六财税（2000） 125号对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租 住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有 住房；房管部门向居民出租的公有住房：落实私房政策中带 户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房 等，暂免征收房产税、营业税。本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不 符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。政策七财税字（2000） 7号对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下 简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单 位，并按支付给
15、金融机构的借款利率水平向下属单位收取用 于归还金融机构的利息不征营业税。本通知自2000年1月1日起执行。政策八川地税函（2001） 262号拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成 本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。政策九财税(2002) 191号废止营业税税目注释第八、九条中部分内容。即股 权转让不征收营业税。政策十国税函(2002) 165号转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收 营业税。政策十一川地税函(2002) 226号纳税人因客户逾期付款而取得的罚息(或称违约金)应 当并入营业额计征营业税。政策十二国税发(2004) 69号对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开 发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不 计征营业税。政策十三财税(2003) 16号(七)单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项 人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所 有权或土地使用权的行为。对转让己完成土地前期开发或正 在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让无形资产
