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1、地产销售人员须知的18个知识点1.1. 房屋与土地房屋属于不动产，是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不同的所有者，所以住房能否出售、购买就与土地属于哪个所有者有直接关系了。我们在了解如何购买住房、欲购买的房屋是否能够用于出售、购房后能否一定取得所有权这样一些问题之前，应当首先了解我国的土地所有权制度。A. 国家所有的土与集体所有的土地目前，我国的土地只有两面三刀类所有者：一类是国家所有，另一类是集体所有。国家所有的土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是：城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是
2、：农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地、自留山。对于集体所有的土地，国家可以依法征用。B.两种土地所有权与商品房的出售在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于商品房的开发经营。属于集体所有的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，还是可以用于商品房开发的。国家所有的土地被用于商品房的开发经营是有条件的，即开发商必须向国家支付土地使用出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权：一是行政划拨，二是有偿；转让。两种途径的主要区别在于，取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产
3、开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。1.2. 八种国家限制买卖的房屋违法或者违章建筑；房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确的；学校、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古迹等须加以保护的房屋；由于国家建设需要，征用或者确定为拆迁范围内的房屋；单位不得擅自购买城市私房；出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；出卖享有国家或者单位补贴廉价购买或建造的房屋。1.3. 四种不应购买的房屋
4、在集体所有的土地上兴建的房屋。有的地区比如北京市禁止利用集体所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。房地产开发商只有取得了国有土地权才可以按规定开发经营土地和商品房。如果开发商没有取得有效的国有土地使用证，购房者就不应考虑买其出售的房屋。非房地产开发商建设销售的房屋。只有批准有房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发商，才可以开发建设和销售商品房。只有使用权的房屋。有的地区，对明知其建设的房屋不能买卖，无法办理合法房地产买卖手续，非法倒卖公房使用权的行为，将严厉查处。因此，这种只有使用权的房屋也不应购买。房屋产权受到限制的房屋，也不能购买。这包括经人民法院和仲裁机构裁定限制产权转移以入房屋已
5、经设定抵押的情形等。1.4. 国家对土地使用权出让的年限规定居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其它用地50年。1.5. 建立房地产开发企业应具备什幺条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资金；有足够的技术人员；法律，行政法规规定的其它条件。1.6. 房地产开发企业的资质标准划分房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。各级企业的资质标准如下：A. 资质一级企业自有流动资金2 000 万元以上，注册资金不低于2 000 万元。有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得
6、少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。设有高级工程师职称的总工程师。高级会计师职称的总会计师。经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术。经济、统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有5年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100，优良率达20以上。B. 资质二级企业自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。工程技术、经济、统计
7、、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有3年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100，优良率达10以上。C. 资质三级企业自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。工程技术。财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计
8、完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100。D.资质四级企业自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。资质五级企业。自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定。1.7. 商品房保修规定建设部在1998年发布的商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中明确规定，正常使用情况下商品住宅各部位。部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年；墙面。厨房和卫生间地面、地
9、下室。管道渗漏：年；墙面。顶棚抹灰层脱落：年；地面空鼓开裂。大面积起砂1年；门窗翘裂。五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热。供冷系统和设备：个采暖期或供冷期；卫生洁具、年；灯具。电器开关6个月。其它部位、部件的保修期限由房地产开发企业与用户自行约定。1.8. 房屋顶层平面使用权可否出售有些房地产开发公司将商品房屋面出售或出租给顶层购房户，这是不符合有关法律，法规的行为。根据建设部1989年11月21日发布的城市异产毗连房屋管理规定的第六条规定：“（异产毗连房屋）所有人和使用人对共有共享的门厅。阳台、屋面、楼道、厨房、厕所，以及院落。上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外、任
10、何一方不得多占。独占”。“所有人和使用人在房屋共有、共享部位。不得有损害他方利益的行为”。因此，房地产开发公司将屋面使用权向顶层住户出售是侵犯其它楼层购房户即第三人的合法权益的行为，而归于无效。当然，房地产开发公司如果已与其余楼层购房户达成协议则另当别论。此外，房地产开发公司以一定的价格出售屋面的使用权，并称此举乃收口成本的，亦属不合法。因为根据国家物价局、建设部等四部门于1992年7月28日发布的商品住宅价格管理暂行办法第五条规定精神，商品房屋面的建造成本已包含于建筑总成本之内，房地产开发公司未经物价部门批准再行收取价款，没有法律依据，亦不符合物价政策。1.9. 房地产开发企业的成本构成A.
11、土地成本l 土地补偿费用：合作方的条件，或转让费。l 土地出让收益金：国家按土地类别收取土地转让费用。B.建筑安装成本一般砖混结构为600700元m2，框架结构为9001000元m2，装修费用按实际情况另计。C.企业管理费：一般占销售回收金额的2。D.销售广告费：一般占销售回收金额的23。E.前期费用l 勘测费：按建筑面积3元m2收取。l 设计费按设计单位资质及建筑面积收取。F.前期税费l 固定资产投资方向调节税。根据开发项目性质不同按总投资比例的0.5、10、15、30收取，中外合资可免征，一般为5。l 城市设施有偿使用费：按10元/m2收取。l 城市规划管理费：按勘测设计费，建安成本的3%
12、收取。l 新型墙体保证金：按45元m2收取，竣工验收合格后退回。l 工程质量监督费：按勘测设计费。建安成本的25 收取。l 学校修建费；按2元m2收取。l 人防异地建设费：按10元m2收取。l 房屋拆迁管理费：按土地补偿费用的05收取，不涉及房屋拆迁的免收。l 供水增容费：按所需水管粗细划分，每100mm管需增容费50 000元。l 电增容费：计算所需用电量，按650元kW收取。F.营业税：按销售收入的33计算。G.所得税：l 企业所得税：按毛利润的24计算。l 地方所得税：按毛利润的3计算。H.其它费用：包括不可预见费用，鉴证费等，按销售收入的1。5计算。* 以上所列数字，视时间性和各地具体
13、情况不同会有所差别。1.10. 商品房销售必备的“五证”一是该项物业的计委立项，可行性研究的批件不能少，二是规划局的规划许可证不能少，三是土地使用证不能少，四是建设部门颁发的开工建设许可证不能少，五是房管局的商品房预售许可证不能少。1.11. 贷款1.11.1. 个人住房贷款个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。1.11.2. 个人住房贷款的种类目前，个人住房贷款一般有委托贷款。自营贷款和组合贷款三种。个人住房委托贷款指银行根据公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款
14、是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。个人住房组合贷款指以公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通怯房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。1.11.3. 住房按揭贷款按揭贷款是住房担保贷款的一种。是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买往房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。1.11.4. 办理个人住房贷款业务的银行经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行都可以办理。1.11.5. 个人住房贷款发放对象 个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18岁的公民。1.11.6. 申请个人住房贷款需具备的条件申请个人住房贷款需具备以下条件
15、：具有城镇常住户口或有效屠留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买往房的合同或协议；不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30作为购房首期付款；享受住房补贴的以个人承担部分的30作为购房的首期付款；有贷款办认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其它条件。1.11.7. 个人住房贷款的期限和利率期限：最长不得超过20年。利率如表1所示。贷款期限1年以上的遇利率调整，从下年开始按新利率相应档次执行。表1 个人住房贷款的利率期限种类1年以下(含1年)1至3年(含3年)3至5年(含5年）5至10年(含10年)10年至15年(含15年)15年至20年(含20年）个人住房委托贷款4.68%5.04%5.22%5.76%6.30%个人住房自营贷款7.02%7.92%9.00%9.72%1在3至5年贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%1.11.8. 申请个人住房贷款的大致程序大致程序为：向银行提出贷款申请，银行审查同意后签订贷款合同和担保合同，按要求到当地房地产管理部门，保险公司。公证等部门办理抵押登记、
