《无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷一审案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷一审案（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、XX市春江花园业主委员会诉XX陆家嘴物业管理XX等物业管理纠纷一审案XX市锡山区人民法院民事判决书原告：XX省XX市春江花园业主委员会。代表人：常本靖，该业主委员会主任。被告：XX陆家嘴物业管理XXXX分公司。代表人：袁国栋，该公司经理。被告：XX陆家嘴物业管理XX。法定代表人：徐而进，该公司董事长。原告XX省XX市春江花园业主委员会(以下简称业委会)因与被告XX陆家嘴物业管理XXXX分公司(以下简称XX分公司)、被告XX陆家嘴物业管理XX(以下简称物业公司)发生物业管理纠纷，向XX省XX市锡山区人民法院提起诉讼。原告业委会诉称：2002年11月25日，被告物业公司与XX市春江花园住宅小区的开
2、发商XX聚江房地产开发(以下简称聚江公司)签订前期物业管理委托合同一份，约定聚江公司委托物业公司对春江花园进行物业管理，管理期限为2002年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同成立后，物业公司安排被告XX分公司具体对春江花园实施物业管理。2007年12月22日，原告业委会依法成立。2008年6月21日，业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司与时办理移交。2008年7月17日，物业公司即派员与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232793187元，其中小区共有部
3、分收益结算的期间为2008年1月至6月。业委会经审查物业公司移交的资料发现，XX分公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入596737031元未列入移交。为维护全体业主的利益，遂诉至法院，要求物业公司和XX分公司立即返还移交清单确认的232793187元中的227387232元(差额部分5405955元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分)，与2004年至2007年共有部分收益的70即417715922元，两项合计645103154元。原告业委会提交了以下证据：1原告业委会备案证明与XX市物业管理区域内业主委员会备案回执各一份，用以证明业委会依法成立的事实。22008年
4、1月11日原告业委会和被告XX分公司的会议纪要一份，用以证明业委会与XX分公司开会要求进行资料移交。32008年6月23日被告物业公司与原告业委会的会议纪要一份，用以证明双方协议商谈春江花园业主自治后双方的交接事宜。4通知一份，用以证明原告业委会向被告物业公司发出通知，告知其春江花园业主大会决议实施业主自治，要求物业公司移交相关资料和结算相关工人工资和日常费用的事实。52008年6月29日的物资移交协议、2008年6月29日的资料移交协议、2008年6月30日XX春江花园对外合同修正协议，用以证明原告业委会和被告物业公司协议商定进行相关物资和材料的移交。62008年6月29日，原告业委会和被告
5、物业公司签订的XX春江花园退盘人事关系处理协议，用以证明双方对相关人员进行安置的事实。72008年7月17日“关于XX春江花园退盘移交协议”一份，用以证明被告物业公司同意于2008年6月23日退出对春江花园的物业管理，进行有关资料的移交。82008年7月17日“物业公司春江花园一期、二期结算款项移交清单”一份。证明双方就2008年间被告物业公司应移交给原告业委会的财物达成协议的事实。92008年7月21日原告业委会致被告物业公司的书函。证明业委会要求物业公司确认其经办人于2008年6月23日至2008年7月17日期间，与业委会签订的一系列协议的事实。102008年7月29日被告物业公司对原告业
6、委会的回函，用以证明物业公司对双方签订的人事关系处理、资料移交、对外合同签订、物资移交四个方面的协议无异议，并要求在费用结算上双方应继续协商的事实。佐证2008年7月17日的移交清单并不是双方对所有事项的全部了结。112005年至2007年被告XX分公司制作的当年的收支情况表，以与2004年部分收退费日报表等，用以证明被告物业公司2004年至2007年的共有部分收入共计596737031元应当移交。被告物业公司、XX分公司辩称：2002年11月25日，物业公司与聚江公司协商签订前期物业管理合同，并由XX分公司具体实施对春江花园的物业管理属实。在原告业委会成立后，双方已陆续办理了资料等的移交，并
7、通过结算，于2008年7月17日订立移交清单，该清单明确截止到2008年6月30日，物业公司应结算给业委会的款项总额为232793187元。这是双方对实施前期物业管理期间的总结算，是对应当移交给业委会所有资料和财产的一揽子处理方案。移交清单第十条也明确：“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担。”依据该约定可以看出，双方之间已经全部解决了所有争议，故现业委会的诉讼请求，超出了双方协议的X围，其超出部分的诉讼主X，不应得到法院的支持。根据协议，物业公司、XX分公司应当移交给业委会的款项总额为232793187元，扣除业委会诉讼请求中已认可给物业公司的5405955元，现已
8、实际支付了185799572元，故尚需移交业委会4158766元。对该部分款项，同意与时移交。退一步讲，即使移交清单未包括2004年至2007年的共有部分收益，原告业委会的诉讼请求也无事实和法律依据，应予驳回。主要理由是：根据相关法规和地方性规章，该共有部分的收入应首先去除成本计算出收益，对该收益应当首先弥补物业公司的管理成本，超出部分还应当保证物业公司8的利润，在此之后如还存余额的，才能按照一定的比例由物业管理企业和业主共享。就本案而言，物业公司和XX分公司对春江花园的管理，本来就是微利，根本达不到8的利润额，故对2004至2007年春江花园业主共有部分管理所得，在按照上述方法计算后，已经不
9、存在可分配利润。此外，因小区部分业主尚结欠2008年6月30日之前的物业管理费131万元，而业委会系全体业主的代表，故要求对该部分欠款行使抵销权，从物业公司应向业委会移交的款项中扣除。被告物业公司、XX分公司提交了以下证据：12002年11月25日，被告物业公司与聚江公司签订的春江花园前期物业管理委托合同一份，用以证明物业公司取得对春江花园实施前期物业管理资格。2建设银行电子转账凭证一份，用以证明双方在2008年7月17日签订“物业公司春江花园一期、二期结算款项移交清单”后，被告物业公司已经履行55799572元付款义务的事实。32006年7月至2008年6月“春江花园管理处经营情况表”，用以
10、证明被告物业公司在春江花园的物业管理经营为微利经营，仅取得6353946元的利润，原告业委会的主X没有根据。XX市锡山区人民法院一审查明：2002年11月25日，被告物业公司与开发商聚江公司协商签订春江花园前期物业管理合同一份，约定由物业公司对聚江公司开发的春江花园住宅小区实施前期物业管理，管理X围为春江花园一、二、三期，占地面积为323万平方米，建筑面积为60万平方米；约定管理期间，物业公司按照物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费；对物业X围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费用中，须单列。合同约定的管理期限为2002年11月25日(即合
11、同签订日)起至业委会成立时止。合同还约定有其他相关事项。合同成立后，物业公司指派其下属分支机构被告XX分公司具体实施春江花园的前期物业管理。2007年12月22日，原告春江花园业委会成立。业委会成立后，于2008年1月2日在XX市锡山区东亭街道办理了登记备案手续。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函被告物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产，并交接完毕。物业公司接函后即派其副总经理朱继丰，于2008年7月17日与业委会主任常本靖协商，并达成了移交协议性质的“移交清单”一份。该协议确认：物业公司截止20
12、08年6月30日，应当返还业委会预收的2008年7月1日后的物业管理费、保管的业主各类押金、2008年1月至6月的小区共有部分收益等合计232793187元。其中189093187元于2008年7月31日前全部付清，另437000元于2009年4月30日前付清。协议第十条还约定，“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”。该协议附有双方确认的“结算项目表”和“支付协议”各一份。其中“结算项目表”记载2008年收取的春江花园小区共有部分停车费为629035元，2007年预收2008年共有部分停车费160180元。该部分停车费的70归业委会管理，由物业公司将此款移交给业委会
13、。本案在审理中，被告物业公司于2008年8月26日主动履行了55799572元的付款义务。后经原告业委会申请，法院裁定先予执行了物业公司的银行存款130万元，合计物业公司实际支付了185799532元。另查明：根据被告XX分公司进行前期物业管理期间的财务报表显示：XX分公司对春江花园业主共有部分物业实施管理的收入包括场地租赁费、停车管理费、会所收入三项，具体为：2005年度141511282元，2006年度180800450元，2007年度2144933元，共有部分物业管理的支出为2005年度29815595元，2006年度49720412元，2007年度43013107元，收入和支出的差额为
14、414255918元。上述支出项目中，包括物业服务支出、停车管理费用、会所支出(包括泳池支出、维修支出、其他支出)、其他业务税金(包括营业税、城建税、教育费附加、物价调解基金、粮食风险基金、防洪保安基金)等。双方对财务报表确认的上述事实均无异议。上述事实，有原告业委会和被告物业公司、XX分公司所供证据材料，以与本案开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本案一审的争议焦点是：一、2008年7月17日双方移交协议是否已包含了所有结算事项，特别是是否包含2004年至2007年业主共有部分的共有部分收益；二、2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题；三、被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费
15、行使抵销权。XX市锡山区人民法院一审认为：关于争议焦点一，移交协议所体现的内容。法院认为，2008年7月17日的移交协议系双方真实意思的表示，该协议对被告物业公司2008年度实施管理期间应当返还给原告业委会的款项以与在整个前期物业管理期间代管的业主押金等事项和交付时间均作出了详细的规定。根据该协议记载，物业公司应当返还业委会的款项为232793187元。但值得注意的是，该协议对2004年至2007年间，物业公司、被告XX分公司实施业主共有部分物业管理的收益没有具体记载，而该部分收益依据XX分公司的财务报表数目相当巨大。物业公司、XX分公司在本案审理中将该协议第十条“双方约定，在各自管理期限内的
16、应由各自承担的收入、支出由各自承担”解释为：通过签订该条款，双方就移交内容作出了一揽子解决，已经不存有其他纠葛，即使还有纠纷，双方也应各自承受，而不应向对方主X。而业委会则认为，该条款仅表明就清单列明的移交内容不再存在纠葛，并不表明其已经放弃了共有部分收益的分配请求权。法院认为，双方的移交协议，明确移交的是2008年1-6月的共有部分收益，而协议第十条内容，也无法理解为业委会对2008年前春江花园业主共有部分收益作出放弃的意思表示。故该协议应为一个不完全的移交协议，其没有将2004年至2007年共有部分收益纳入其中。且依据XX分公司的报表记载，2004年至2007年共有部分收益数目巨大，业委会作为代表全体业主行使权利的组织，其权限来自于业主大会的授权，在无全体业主授权的情形下，其不能以自己的意志对业主的重大权利作出放弃，即使作出放弃的意思表示，该行为
