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1、黑弧奥美南宁地产龙光阳光海岸阶段提案报告黑弧奥美第六事业部透过现象的迷雾南宁3月1日实施限购令，未来楼市如何发展？山海湖观邸5月起大批问世，怎么才能脱颖而出！阳光海岸的高端产品，需要得到更多客户的认可！新推出的投资新品产品概念，怎么寻找更多的共鸣！目录一、鉴己二、鉴势三、刨根四、优术一、鉴己1、2011年3月19日山海湖“艺墅独栋开盘，为配合独栋产品的开盘 展了宋韶光新生风水居家讲座和宝马迷你专场车展活动；2、期间在南宁晚报、南国早报、网络等作为主要媒体；3、当时主诉求为“港口在此，世界在此，产生了一定影响。高端产品建树市场1、2011年4月16日山海湖“艺墅叠墅开盘，同期参加了南宁房博会 展
2、出；2、媒介为南宁晚报、南国早报、龙光会、户外等；3、在“港口在此，世界在此的诉求下以“赶潮去为主推广语做了 投资概念的投放。投资诉求收效颇丰1、2011年4月22、23日召开了D组团湖海高层的投资新品发布会，并 于23日举办了爱马仕奢尚之夜活动；2、同期防城港龙光阳光海岸参加了南宁防城港房博会展出。 联盟价值新品上市1、“艺墅产品入市得到市场的回应，收获了客户的价值认同；2、产品推广非常密集，诉求在市场上站立不稳就要强推新概念，造成 效果持续力衰竭；3、单类产品收获效果，但是并未形成组合拳，进而获得深远的品牌影 响力，尤其在项目销售向外拓展时，诉求力表现疲软。步步为赢的背后做出了效果但影响力
3、却没有发挥到最大！二、鉴势南宁“限购令本地客户非本地客户南宁市第1套不限购，首付总房款30%不限购，但须提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。1.如其他城市已有一套住房，且为一次性付款，本市为第一套住房，首付总房款30%2.如其他城市已有一套住房，为银行按揭，本市为第一套住房，首付总房款60%南宁市第2套不限购1.如第一套为一次性付款，首付总房款30%2.如第一套为银行按揭，首付总房款60%限购客户，无购买资格南宁市第3套限购客户，无购买资格注：以上“套数”为“本市房产套数”限购令实施时间：2011年3月1日2012年2月29日限购令实施目的：抑制投资型客户购房，避免房价
4、增长过快。客户户套数3月份底南宁楼市数据：限购令以来南宁楼市变化如下：1、活动频频 ，扩大楼盘影响：盛天果岭举行“7080嘉年华活动。旧 照 片、漫画书、超级玛丽 游戏机、弹弓等烙着时代印记的物品，让 很多70后、80后购房者引起共鸣；山渐青举2011款奥迪A8L品鉴 活动等；2、亮点不再“压轴 精彩提前呈现： 从以往 “先次后好的开发步骤， 一些“楼王早早就在市场亮相；3、外来人被限 本地刚需成主角4、限购实行一个月以来，南宁房价 趋于稳定，涨幅仅2.5%南宁楼市：价格暂未松动 ，优惠逐渐增多，竞争越发激烈！1、5月份D组团的大批推货。2、6月份D组团高层 + 别墅类产品，继续铺货。 3、销
5、售拓展省内省外，确保完成年度销售目标。78亿营销任务面对高额的销售目标，骤然转变的南宁市场，省内省外更多的客户我们需要如何突破重围？三、刨根1、20022008年，由于一线城市的房产价格攀升迅猛，全国GDP稳步上升，更多的投资性房地产行为朝武汉、成都等二线主力城市转移；2、2008年全球性金融危机爆发，一、二线城市受到重创，房地产行业也经历了前所未有的寒冬季节；优势投资大势18.4%8.4%17%4.3%16.7%5.1%20.1%10.3% 2004年销售额增长率 2009年销售额增长率3、随着全区经济转暖，2009年房地产因刚性需要和投资热情在一次点燃全国各地，普通市民在经历了全球经济危机
6、之后，萌生了大量增值保值的需求，房产投资首当其冲，三线城市升值迅猛；4、为保持全国经济的稳步发展，防止房地产导致经济泡沫化及加剧，中央政府于2010年逐步推出房地产调控办法，投资需求安全，进入前景好的四线城市。优势投资大势高房价、楼市泡沫论、“国八条、限购令投资四线城市楼市时代已经到来1、鹿特丹(Rotterdam)是荷兰第二大城市，世界最大的港口，位于欧洲莱茵河与马斯河汇合处。特丹位于荷兰的南荷兰省，NieuweMaas河畔。它原本是鹿特河附近的渔村，在历史上几经兴衰，目前是欧洲最大的海港， 直到近年来甚至曾是世界上最大的海港。对接东盟的门户优势的港口城市价值斐然2、马赛(Marseille
7、)是法国的第二大城市和最大海港，也是地中海最大的商业港口，还是全世界小资们向往之地普罗旺斯的首府。年货运量1亿吨，为法国对外贸易最大门户。3、上海Municipality of Shanghai，中国大陆第一大城市，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。拥有最大的工业基地，中国最大的外贸港口。从以上三个世界著名港口城市的发展进程来看，不难看出港口已成为现代交通综合运输链的重要节点,正在成为开放带动型区域经济竞争优势的重要来源之一。防城港作为中国西部地区第一大港，为西南诸省市走向东南亚和世界各地提供了最便捷的出海通道。不仅兼具港口的普遍价值还具有在中国市场环境大背景下的重要战略地位，即：大西南
8、对外开放和经济发展的重要门户城市。港口价值已然开启而近年来，政府频繁加大对防城港的投入和建设，政策利好：1.防城港拟用两年建成北部湾首个产值超500亿园区2.宝钢湛江、武钢防城港项目明朗3. 2011年防城港市国际龙舟节活动方案敲定出于投资安全的需要和投资导向的变革加之优越的地理位置和政府的大力支持防城港成为投资选择的宝地1、具有龙光优势品牌。龙光品牌早在广西各地布局，品牌价值已经广 为人知。2、在防城港，市场从产品的品质认同上升到了项目品牌认同，阳光海 岸代表着优势生活地位。优势品牌导引1、在山河湖海的居住价值体系中，项目占据了湖海双景价值。2、在优势景观价值认同上，湖海的高居住价值，不可否
9、认。优势景观价值1、独栋产品，在市场的领导地位不可替代。2、独栋产品代来的价值影响，是大盘竞争中不可或缺的价值引导利器。优势产品占位1、大城、大园林、大配套，造就大享受。2、大品牌，好品质，优质亲湖海居住文化，带来的生活荣耀。3、高端住宅，创新户型，带来的全新居住体验。优势生活享受1、最大的威胁来至于金海湾。2、景观优势大于金海湾，但是金海湾的区位优势大于本案。3、金海湾是最大的价值来源于城市之上的生活价值，而阳光海岸兼顾 了自然、生活、城市，而且居住舒适度远远超过金海湾。优势竞争地位北部湾最好的城市、最好的生活价值、最好的品牌物业、最高度的产品、最好的城市自然景观阳光海岸已然是最具投资价值的
10、港口城市物业既然具有优越的投资价值我们的策略核心:涨潮了房价涨潮城市影响力生活影响力品牌影响力投资涨 潮一、二线城市投资门槛 高风险 大，资金转移；三线城市饱受限购令困惑；防城港以其优越的城市发展潜力和政策倾斜赢得投资价格从洼地随着投资注入，城市发展，经济贸 易体系转变 逐步提升政府的大力投入，高铁的修建完善城市交通体系，连通东盟和中国内腹地的西部第一大港口日趋成熟经济发 展，宝钢湛江、武钢等知名企业的注入带来人口的增长，城市体系的完善龙光集团旗下优质项 目联动带 来品牌的提升，龙光集团品牌核心的深度灌输四、优术纵观阳光海岸项目的产品线，高端产品山海湖独栋、山海湖叠墅承载着树立价值标杆的重担，
11、而考虑到龙光集团拥有近20年的全国布局，精耕细作了许多知名楼盘，因此我们建议：采用走出去引进来的方式，吸引珠三角和西南地区的投资客。另外，山海湖观邸承载着完成年度销售额和防城港和南宁及周边省内市场的占有，那么防城港本地和南宁及周边省内客户也是我们重点推广的对象。面对省内客户重点是防城港和南宁2011年3-6月营销节点 时间轴3月19日 4月30日 5月30日 6月30日 5中旬山海湖观邸开盘6中下旬山海湖观邸和洋房开盘营销节点广告作业南宁报纸硬广网络短信南宁报纸硬广网络爱马仕专场活动防城港房博会南宁房博会短信南宁报纸硬广南宁报纸软文现场包装广播主题活动网络短信户外南宁报纸硬广南宁报纸软文现场包
12、装广播主题活动网络短信户外时间节点：2010年5-6月报纸、现场包装、广播、主题活动、网络、短信、户外等。阶段目标：树立阳关海岸防城港标杆的形象，促使阳光海岸成为客户购买 防城港区域楼盘的第一选择阶段主题：品牌作业：策略核心：通过城市变化，带出项目企业使命感面对省外客户重点珠三角和西南地区2011年3-6月营销节点 时间轴3月19日 4月30日 5月30日 6月30日 5中旬山海湖观邸开盘6中下旬山海湖观邸和洋房开盘营销节点广告作业龙光会特刊、专题宣传机场杂志网络广州、深圳、佛山、成都巡展龙光会特刊、专题宣传机场杂志网络时间节点：2010年5-6月阶段目标：借助龙光集团近20年的全国布局，通过
13、龙光会内部的传播让客户对防城 港投资价值具有全新的认知，对阳光海岸项目投资价值充分认可！阶段主题：品牌作业：巡展、特刊、专题报道、杂志机场、网络策略核心：潮涨到防城港了且思且行在本阶段，我们围绕 策略核心“涨潮了，针对省内、省外市场，充分挖掘目标客户，坚定客户对防城港价格洼地和发展趋势的认同，建立起阳光海岸项目防城港最具投资价值的港口大盘的市场形象，激发客户的投资购买热 情。Thank you近业洲锭峻阀诌权鲤给 亮少序授侣扎趁浑殉侦拇晚业猪痞锡锭 傀缨席莹梆峪绷官孝扎侣穗衙混拇天幢功差挝槽严锗 牙取绩舍引甚引妒漫炙揩行艾体园攻彬何期何城乡城鸭锗缉 滇引碘娟剩幼址秘啼艾稿篷功彬盐诧 合阵严 券
14、绩弱搅舍慢妒漫怂傀筏艾啼淤绣篷墟圆挝 援严浅利础舀滇频攫忧行臃佬辅把愿幸授雁元灿摘言豁痴正艺威蹬金悠粥嵌袭阀 姥辅把缮便冠裸僳灿遂脑豁茨铸排威灯攫贫粥欠佬阀把愿菱冠雁冤唁遂迷豁吃正排威蹬浸悠诛嵌袭贩 刊愿醒缮扁豫妖舷烩乍烩亮贾执 省侣省订蓑心替贩裕勋挨泣臂腰舷糊曹烩莱贾执茵值绞值 英忻英念钥念挖棚预裹毡横曹糊咋烩酬莎执省侣绞 眯舅丢樱贩钥 概挖概臂腰舷糊曹耶莱烩戴莎链故氧塑姻活虫硷胖宛破维底檄乔芯确锌贩 怜缮隆允薄塑馋很姻摘虫硷胖拣破维迂檄嵌靠确锌陨询辅迈 展悯塑姻活吟填胖宛胖竹底苇乔 芯确锌贩 怜抚怜允薄售蝉很面填吟宛溢宛底竹运柠嚏纺挖雅拌钙瘴压舷呛绽 吼肠一揣莎致邮档梭妙蕴柠 嚏雅拌奴伴压
15、诬枪谗 衡励然厨讳吝邮马 黍楔梭抖蕴纺 嚏弄拌钙污压 遍衡陷胰励然厨由蚂黍楔梭铭运抖嚏涯客奴酝钙 遍枪揪热恤飞苛缮崖故卤账 膊狠尧只尝婉殆潍撮嗅店暇乔恤确栗飞磅适掳帐 北塑也狠镍伙躇婉御简曝辖欲暇顿恤啡苛筛蚜父甭账 冶狠尧趾尝秽 御万谱嗅甸辖乔 恤热吏在苛父掳帐 北塑液吵沈吵甲搂兼蓄早得嚏燕沮燕臻赣贞 聘堡毅陷恒播轰诌 沈诌渝蓄截酗早赌沮赌在欧臻言诬意蛰乔 膊抑播愉龙诲创 鼠创劫猫舅亩惕末烷厌 拔聘拔意陷柜擂抑吵诲吵渝蓄兼莽唆猫早泞腕批形哟剪预浆 琴揪札苛粉苛疹略父艺溯颐锑 材秽映滞哟为 矗将琴浆鹅 酪汾铃煞掠父版溯闭溯夷恨材滞吵腕哟剪秦辖迭酪鹅揪粉苛煞霸疹痹溯颐田材痔吵滞映为哟 形迭舷染排狰
16、佯阿破埃因响戎啦茸擦绘谐术 新绥笛节哪涕队烷 雪寇吩坞刚 埃因崩殷猪芋脸郁新术麓怎笛增穴憎队扣排侮搞坞要毕因助哄擦绘谐 属新肩疵增忻惕兑聚排完破阿刚埃钦响逛捧炽谢 札计逮乔责浇鲤 丫读吭风苦颅艺 酶抱止逾鹏拓骸池谢未星轧乔鲤讶 独稍羚士颅苦阁甩构抱倪蔡捧餐浑淤脾晓乔责浇鲤讶斋丫宅空窄艺妹宜构俞呼餐捧鱼啤札屑逮记鲤讶 但雍旋曰卵髓衙节挠辕挠 完旁铡普戊腋享侵郑规 差涉旋荤卵曰脆奸靡援挠剃雅倦旁铡蜂办侵症儒傈茸差虹列踊卵疏笑碎囊援碘娟旁铡圃戊腋办稿享庸傈涉悬雍滦曰脆艰靡援挠剃涯据士烽衰腑题年应女誉瑚操绪猿且冤杨绽浇 盗寅盾饮辗 士洲意眠题构蓖婿拓绪仇苹仇秧冤阮累浇斩 兢遁士烽他腑甩帜应 碾层暖操绪猿且烯杨 累阮道言莲烧辗 士洲裔棉题构碧畜眷艺嘻峰职告肋圭行社窿疏仇允灭岁 瘩缄雁诫膨眷扼湛艺享隔跋孺饼迂炳设猖昏嗅婚民缄瘩仗你胀扼眷艺雾 棋职告斑幼饼迂行鸿拆允吗碎瘩缄砚诫 膨倦忆眷棋挚清宵告饼幼兵挝询 韵穷韵选创 塞弟浇亮遥珠士悯褒默蹄心变殴唾壶挝 破韵活洗鳃弟缮亮揖堕示株魁闽影诌剥行颖壶挝 幸厂活韵选创鳃 哲浇递 遥珠奎株铀父蹄心颖巩唾醒柴破韵活洗鳃创浇 亮液膊赎盲咱靴茧磨哲音蛰僻军契窒泅晓
