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1、 房地产开发企业全过程成本控制探讨 程志刚+邓晓纯摘 要：房地产开发企业的项目利润率较高，企业对成本控制不够重视，对全过程成本控制容易忽视。我国目前很多房地产开发企业忽略了全过程成本控制对企业发展的重要意义，因此在房地产开发企业建立一个完整而又科学的成本控制体系，实现全过程成本有效控制是当务之急。房地产开发企业全过程成本控制涉及了投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段，且各个阶段的成本控制是密切联系的，房地产开发企业应该具有全过程成本控制意识，进行科学的全过程成本控制，以降低总成本。关键词：房地产开发企业 成本控制 探讨研究：TU723 ：A ：1672-3791（20
2、17）11（a）-0129-031 房地产开发企业全过程成本概述房地产开发企业成本包括开发企业为开发商品房所付出的全部成本费用，按照工作进程，可以分为投资决策阶段成本、规划设计阶段成本、招投标阶段成本、施工阶段成本和竣工结算阶段成本。房地产开发企业全过程成本是按照房地产开发的工作进程，在房地产开发的各个环节进行成本控制，以达到最终控制房地产总成本的目的。房地产成本控制要想能够很好地实现，首先要解析房地产的成本构成。按照房地产开发企业的工作进程，其成本构成可以细分如下。（1）投资决策阶段成本，主要是房地产项目选择和决策时发生的管理费用，比如开发前期规划设计费和可行性研究费用等。（2）规划设计阶段
3、成本，主要是开发设计单位的设计费用、设计监理单位的监理费用等。（3）招投标阶段成本，主要是开发商自行组织或委托其他单位组织招标的费用，包括项目投标、评标、开标等发生的费用，以及一些合同条款制定及签署等方面的费用。（4）施工阶段成本，主要是现场施工材料、人力、设备等管理费用以及市政公共设施成本等。（5）竣工结算阶段成本，主要有组织专家进行工程验收的费用、核对工程量的费用、成本结算以核算项目实际成本的费用等。2 房地产开发企业全过程成本控制存在的问题分析2.1 全过程成本控制的现状分析虽然我国房地开发企业近年来发展速度较快，但与发达国家相比，行业发展还不成熟。许多房地产企业都存在成本浪费、成本控制
4、水平层次较低的现象。尤其是私营房地产开发企业由于资金规模和管理能力的限制，成本控制执行力度较差，成本控制方法不当，缺少全过程成本控制理念，导致企业利润被高成本侵蚀。现阶段我国房地产开发企业全过程成本控制存在的问题如下。2.1.1 全过程成本控制意识不强目前，房地产开发企业往往以事前计划价格为基础，将事后核算作为工作重点，缺乏过程成本控制意识，或者对全过程成本控制力不从心。房地产开发企业的开发过程中，各个阶段都存在可控成本和不可控成本，而在当前激烈的行业竞争之下，不可控成本随着影响成本因素的越来越复杂，在开发全过程的成本中所占比重越来越高。如果不能加强全成本控制意识，采取有效的成本控制措施来规避
5、风险，提高企业的经济效益，将无法在市场中有立足之地。2.1.2 成本控制阶段不均衡许多房地产开发企业在成本控制方面，通常只关注施工阶段的成本控制，而对投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段的成本控制不能给予充分的重视，或只重视某一环节，忽视其他环节，没有从全过程进行成本控制。各个阶段成本控制不均衡，前期环节的成本失控，造成后期大量资源浪费和成本增加，导致高成本侵蚀收入，从而给企业带来一定的经济损失。2.1.3 成本控制模式不合理许多房地产企业，特别是规模较小、竞争压力较大的中小型企业，为了节约核算成本，不成立单独的成本核算职位，而是让非专业人员身兼数职，导致许多成本核算工作无法及时进行成本分析
6、和预测，而给企业的成本控制带来更大的困难。房地产开发企业的成本控制模式往往借鉴工业企业的方式和方法，无法和本行业完全符合，不能很好地完成成本控制工作。2.2 全过程成本控制存在问题的原因分析我国的房地产开发企业发展到现在，成本控制一直是企业重点研究的对象。在探索成本控制有效方法的道路中，也存在着大量的问题，针对这些问题，需要清楚地认识到，以便于及时地避免或改正。2.2.1 投资决策阶段存在问题及原因分析房地产项目投资决策阶段的可行性研究流于形式。可行性研究涉及与开发项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面，并要求对未来发展的较准确预测，但编制人员的素质往往达不到要求；同时，在分析研究的过
7、程中，受经费、时间等因素的影响，主要依赖历史数据和主观判断就做出投资决策。这些严重影响了可行性研究的结论的可靠性，导致开发项目成本缺乏有效的事前控制，而且项目投资估算有时不严谨。2.2.2 规划设计阶段存在问题的原因分析规划设计阶段忽略设计的合理性，一些规划设计人员，一味地追求和崇尚所谓的设计风格而不考虑工程规模和相关收费标准，轻视了设计产品的合理性和经济性，造成不必要的浪费，增加了项目成本。科学的限额设计不能彻底执行，限额设计就是按照批准后的投资估算控制初步设计，依照初步设计的总概算控制施工设计图设计，是规划设计阶段较科学合理的成本控制方法。而在实际中，一方面由于在开发过程中不可测量的因素，
8、导致设计的限额制度无法落到实处；另一方面，设计单位和开发单位间未能及时沟通，导致设计成本的不可控现象也频频发生。2.2.3 招投标阶段存在问题的原因分析房地产开发项目的坐标阶段成本控制差的主要原因是：（1）设计阶段招标制度不够完善和健全。自从我国颁布招标投标法以来，房地产招标工作进入了法制管理的阶段。但是由于各省市地方文件的颁布，监管主体和执法主体的不同等原因导致了招標制度之间的矛盾。而这些矛盾造成了各房地产开发企业间的不公平竞争，设计制度的缺乏使得设计方案在审查时没有准确依据对成本因素进行综合的考虑，导致后续过程中的其他成本控制问题。（2）合同管理工作不到位。规范合同的签订能有效地避免签订双
9、方的责任纠纷，是减少成本支出的有效途径。因为合同原因造成的成本增加也时有发生，根本没有风险意识的企业或者疏忽，对合同内容所描述的条款并不够明确，某些需要提前约定的条款未能及时地列示，导致房地产企业在开发过程中双方又针对某些未约定事项产生重大分歧。这又需要双方重新对合同内容进行协商，产生额外的成本支出，这就是招标阶段造成后期成本增加的主要原因。endprint2.2.4 施工阶段存在问题的原因分析人员管理制度混乱是施工阶段成本较高的主要原因。房地产开发一般周期较长，需要投入大量的人力、物力和财力。施工人员越多，在管理上的难度越大。施工现场的管理者常常对施工生产安全中违规行为置之不理，实际上是给施
10、工带来了极大的风险性，比如不戴安全帽，或者随地休息等情况。这些都可能造成安全成本增加，进而增加施工阶段的项目成本。由于缺少对工程进度和工作量科学的估计和预测，无法合理安排施工现场的人力资源，使得施工工程中常常出现施工人员过剩或不足的情况，这些情况会增加人工成本或出现耽误工期，停工待人的情况，从而增加施工阶段的总成本。2.2.5 竣工结算阶段存在问题的原因分析竣工结算阶段的成本控制问题主要存在于审核工作阶段，不严格的审核工作是本阶段成本控制出现问题的主要原因。此阶段是房地产开发企业成本控制阶段的收尾工作，需要根据合同、竣工资料、费用预算以及国家或者地方的相关法律规定，认真审核工程款，做好竣工结算
11、工作，也正因为是收尾工作，存在审核人员，对合同约定的结算方法、计价、取费依据等核对流程不认真，导致竣工结算数据不准确而给企业造成损失。3 房地产开发企业全过程成本控制建议房地产开发全过程成本控制过程具有系统性，各个阶段的成本控制不是相互独立的，而是紧密联系。要很好地实现成本控制，就必须结合房地产企业自身情况，通过全过程成本控制，降低开发项目总成本。对于房地产开发企业全过程成本控制提出如下建议。3.1 投资决策阶段的建议成本控制是否成功与决策阶段的有效控制是分不开的，确保投资决策阶段的合理性是成本控制的第一步。首先，要认真落实可行性研究工作。可行性研究涉猎的专业知识包含了多个领域，要建立一个专业
12、的研究团队，通过对房地产开发项目现场周围的居民人数、户数等环境现状调查，全面收集可靠有效的数据资料，分析出优势条件和劣势条件，优选出规划设计方案，同时由于劣势条件的存在，还要进行不确定性分析和风险分析。其次，要进行充分的市场调研工作。市场调研可以是通过调查问卷、电话访问等多种形式来进行，收集客户的需求以及市场对开发行业的选择偏向等数据。通过市场调研可以及时了解当前的市场实际需求，给规划设计阶段的设计方案提供可靠的参考。3.2 设计规划阶段的建议房地产开发企业成本控制中规划设计阶段是一个十分关键的阶段，开发项目实施的前提条件就是设计，设计阶段的设计水平和质量不仅仅对施工阶段有直接影响，也会影响到
13、整个开发项目的经济效益。由于这个阶段主要是通过图纸说明具体设计方案，因此在这个阶段中，图纸的设计和审核工作尤其值得注意。这个阶段成本控制的建议主要包括以下几方面。3.2.1 引入竞争机制，实行设计招标为了保证设计方案的质量，扩大房地产开发企业对设计方案的选择范围，提倡在规划设计阶段引入竞争机制，组织多家单位同时竞标，并邀请专业人员进行评标。通过比较和分析，择优选择出最好且经济的设计单位和设计方案。这样一来，既能保证设计单位竞标的公平性，避免内部举荐的不良行为，又能在保证设计方案质量水平的前提下，降低工程造价的成本，保证设计阶段的成本支出不会超额。3.2.2 推行限额设计限额设计，就是依据投资估
14、算、设计责任书的要求，在确保项目的所有功能都能够得到要求的基础下依照批准完成设计。具体包括如下：（1）保证初步设计方案的技术性和经济性。设计人员必须熟悉开发预算定额和相关建筑材料的价格水平，在保证技术合理和经济适用的前提之下，确定设计预算不能超过可行性研究报告规定预算可允许超额的范围。总设计师应该向各设计人员明确开发方案的各种经济指标，严格遵循限额设计的原则进行成本控制设计。（2）加强图纸审核工作。房地产开发企业应该和设计单位做好沟通工作，严格要求审图人员的专业性，对图纸进行系统的审查并提出专业可行的修改和完善意见，从而减少因图纸设计不合规定带来的风险和额外成本。3.3 招投标阶段的建议招投标
15、是在公正公开的情况下进行，不仅给房地产企业提供更多的选择余地，也能给企业提供可靠的价格水平。多家竞标企业在专业人员的监督之下也能避免过度竞争，企业能获得最合理的成本。同时，竞投标也能提高各竞标企业的创新能力，促进行业发展。这个阶段成本控制的建议主要包括以下几方面。3.3.1 确保合同制定规范性规范合理的合同在招投标过程中是保证双方利益的基本保障。在签订合同时，应该仔细核对确认双方共同许可的条款，对施工的工期、支付款方式以及违约索赔等约定要足够明确，对于协商不够明确的地方要做出说明，使其数据化，准确化，避免由于在实际开发过程中因为合同履行问题双方存在不一致的情况，又重新约定协商。3.3.2 加强
16、标底审核在计算标底时，涉及方面较多，具有专业性和复杂性。房地产开发企业不仅要加强对计算人员专业能力的考核，而且为了进一步确保数据的准确性，应该建立复核组织，对计算结果进行仔细审核，避免计算偏差导致成本费用增加，或是由于一味追求低成本盲目低价中标，而没有考虑开发过程的实际成本支出，导致后续的结算工作无法顺利进行。3.4 施工阶段的建议房地产开发施工阶段涉及到了人力、物力、财力的集中使用，这个阶段成本控制的建议主要包括以下几方面。3.4.1 完善人员管理制度首先对施工现场人员进行安全指导培训，任何时候都应该树立安全意识，杜绝不戴安全帽进行施工作业的危险行为。采用分级管理的模式，实现责任分级，同时，管理人员和施工人员应该确保及時有效的沟通，相互信任，保证施工过程的安全顺利完成。3.4.2 加强施工现场材料设备管理分配相关人员对现场的施工材料和设备进行管理和维护。材
