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1、 第九章 地价评估 第一节 路线价法一、路线价法的基本原理1.路线价法的概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的土 地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。2021/7/2412.路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。3.路线价法适用的对象和条件 路线价法适用对象 城市商业街道两侧土地的估价。路线价法估价的前提条件 是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。2021/7/242 4.路线价法的操作步骤 划分路线价区
2、段； 设定标准深度； 选取标准宗地； 调查评估路线价； 制作价格修正率表； 计算临街各宗土地的价格。2021/7/243二、路线价法的操作步骤1.划分路线价区段 将可及性相当、地块相连的土地划为同 一个路线价区段。2.设定标准深度 以临街各宗土地的临街深度的众数作为 标准深度。2021/7/2443.选取标准宗地 标准宗地的含义 标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。 选取标准宗地的具体要求 一面临街； 土地形状为矩形； 临街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度； 临街宽度与临街深度比例适当； 代表性的用途； 代表性的容积率； 其他方面，如土地使用年限、土地生熟程 度等也应具有代表性2021/
3、7/2454.调查路线价路线价的实质 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。 路线价的表现形式 路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。路线价的求取方法 在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。2021/7/2465.制作深度价格修正率制作深度价格修正率的依据 -深度价格递减规律 深度 n米 an n-1米 an-1 n米 2米 a2 1米 a1 街道 单位地价2021/7/247深度价格修正率表的制作形式有: 单独深度价格修正率(深度价格递减率)
4、a1a2a3an-1an 累计深度价格修正率 a1(a1+a2)(a1+a2+a3) (a1+a2+a3 +an-1+an) 平均深度价格修正率 a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3 (a1+a2+a3+an-1+an)/n 2021/7/248表9-1 深度价格修正率的形式 临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）160140 120 100 87.278.070.8 65.02021/
5、7/2496.计算临街各宗土地的价格以单位宽度标准宗地(1英尺宽、100英尺深) 的总价作为路线价的计算公式： V(总价)=路线价累计深度价格修正率临街宽度 V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积 =路线价累计深度价格修正率/临街深度标准宗地的单价作为路线价的计算公式： V(单价)=路线价平均深度价格修正率 V(总价)=路线价平均深度价格修正率临街宽度 临街深度2021/7/2410例下图中是一幅街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2000元/m2。该宗地的深度价格修正率为140%，计算该宗土地的单价和总价。 20m15.24 m街道
6、路线价2000元/m2图：一面临街矩形土地2021/7/2411解 由于路线价是土地单价，应采用平均深度价格修正率计算宗地价格。故： 宗地单价=路线价平均深度价格修正率 =2000140%=2800(元/m2) 宗地总价=土地单价土地面积 =28002015.24=85.34(万元) 2021/7/2412例右图中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2000元/m2，后街路线价(土地单价)为1000元/m2。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。后街 路线价1000元/m230m前街 路线价2000元/m2图：前后两面临街矩形土地2021/7/2413解 前
7、后面临街矩形土地的前街影响深度计算：前街影响深度= = =20(m)2021/7/2414例右图中是一块矩形街角地，其正街路线价(单价,下同)为2000元/m2，旁街路线价为1000元/m2，临正街深度为22.86m(75英尺)，旁街深度为12.54m(50英尺)。根据深度价格修正率，另设旁街影响加价率为20%，求该土地单价和总价。22.86m路线价1000元/m215.24 m 路 线 价2000 元/m22021/7/2415解 该宗土地的单价和总价分别计算如下： 该宗土地单价= =2000120%+1000140%20% =2680(元/m2)该宗土地的总价=土地单价土地面积 =2680
8、15.2422.86 =93.37(万元) 2021/7/2416例如图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为路线价的116%，临街深度80英尺三角形土地价格修正率为矩形土地价格的63%，试求该宗三角形ABC土地的价格。路线价1000元/平方英尺 D C B 50英尺20 英尺 80英尺A FE2021/7/2417解 在图上作补充线AD，AE，BE及CF，则有： ABD总价=1000116%63%70802 =2046240(元) ACD总价=1000116%63%20802 =584640（元） ABC总价=ABD总价-ACD总价 =2
9、046240-584640 =1461600（元） 2021/7/2418第二节 城市基准地价评估一、城市基准地价的概念 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。2021/7/2419二、城市基准地价的评估步骤（1）确定基准地价评估的区域范围。（2）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、 基准日期等。（3）划分地价区段。（4）抽查评估标准宗地的价格。（5）计算区段地价。（6）确定基准地价。（7）提出基准地价应用的建议和技术。2021/7/2420 第三节 宗地价格评估一、宗地价格的含义
10、 宗地价格是一宗土地的一定权益在某一 时点的价格。二、宗地价格的评估方法 宗地价格可以采用两种技术途径来评估： 直接运用市场法、成本法、收益法、假设 开发法等来评估。2021/7/2421 在有了基准地价的地区，可通过基准地价 的修正来评估。 三、基准地价修正法估价的步骤 搜集有关基准地价的资料； 查出估价对象所处地段的基准地价； 进行交易日期调整； 进行土地状况调整； 求出估价对象宗地的价格。 2021/7/2422第四节 高层建筑地价分摊 一、高层建筑地价分摊的意义 高层建筑地价分摊解决： 1.各部分占有的土地份额； 2.各部分享有的土地面积； 3.各部分享有的地价数额等。 2021/7/
11、2423 二、高层建筑地价分摊的方法 1.按建筑面积进行分摊某部分享有的地价金额= 该部分的建筑面积某部分占有的土地份额= =2021/7/2424例 某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。解 该人占有的土地份额为：801000=8% 该人拥有的土地数量为：5008%=40m2 或者5001000=0.5，即1m2的建筑面积附带0.5m2的土地面积。 2021/7/24252.按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额= 该部分的房地价值某部分占有的土地份额= =2021/7/2426例
12、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。解 甲公司占有的土份额为：10005000=20% 乙公司占有的土地份额为：5005000=10%2021/7/24273.按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额=某部分占有的土地份额 =该部分占有的土地份额土地总价值 =该部分的房地价值-该部分的建筑物价值2021/7/2428例 某幢大厦房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。解 该人占有的土地份额为： 2021/7/2429 2021/7/2430
