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1、精选优质文档-倾情为你奉上屋宇物业顾问有限公司香港沙田小沥源安平街6号新贸中心B座3/F1-6室服务电话：2647 9833(32线)垂 询 专 线：2636 8888 新城海港花园 顾 问 工 作 方 案 呈交人：香港屋宇物业顾问有限公司日 期： 二零零零年八月十六日 专心-专注-专业编号：WYGZ-SCTZ-00-009 由：香港屋宇物业顾问有限公司 致：广州南岳房地产开发有限公司 总经理送呈：广州南岳房地产开发有限公司曾健经理时间：二年八月十六日主题：新城海港花园顾问工作方案报告新城海港花园顾问工作方案报告 经与贵司的接洽，获悉贵司正在广州市天河区了开发建筑面积达 17.64万平方米的大
2、型住宅新城海港花园，一期（南区）共8栋16-22层的高尚住宅、并有完善配套设施，且贵司有意选聘物业顾问，以协助进行项目物业管理工作，我司认为能参与新城海港花园这样大规模楼盘物业管理顾问工作，极具挑战性，我司立足于自身丰富的经验和实力，有信心完成这一极具挑战性的工作。屋宇管理有限公司成立于一九七四年，为香港首家独立性管业机构，现为香港四百余座物业提供全方位的专业物业管理服务。除香港区业务外，我们联号屋宇管理（澳门）有限公司乃于一九八一年创立，亦为当地最早一间专业管理机构，现在管理近百座各类型物业，且为目前澳门最大管业机构之一。屋宇管理有限公司作为香港最大的非发展商属下的专业管理机构，及至一九九九
3、年元月为止，本公司合共聘任员工三千余人，管理楼宇面积超过三千万平方米，分布于香港、澳门、上海、重庆、广州、武汉、沈阳、成都、南京、杭州、昆明、长春、济南、青岛、烟台、威海、大庆、哈尔滨、大连、秦皇岛、西安、兰州、厦门、泉州、江苏江阴、广东惠阳、深圳、佛山、南海及广州花都、番禺各地。所管理之物业包括大型住宅大厦、高层住宅大厦、低密度花园洋房、综合性商业大厦、写字楼大厦、工业大厦、政府海关大楼、建筑工地、大型体育场、大型停车库及商场等。不论在香港、澳门，还是中国大陆，我司所管理的各类楼盘均取得优良的业绩，比如：山东济南的齐鲁国际大厦，我司参与管理后租售率明显提高，由25% 飙升至目前的98.6%。
4、 江苏南京的栖霞建设集团，管理物业项目多达十一个，东方花园、花园路大厦均被评为全国城市物业管理优秀示范大厦，月牙湖花园、紫禁城大厦也被指定为国家级2000年小康住宅大厦。武汉市良友大厦属当地高档写字楼，物业管理公司成立初，各项费用支处较大且管理不善，经委托我司实施合理管理之后，将原已招聘160名职员缩减50余人，降低了成本，起到了精简人力，提高工作效率的作用。青岛当代商城系山东省目前最大的综合性商场，开发商台东房地产集团委托我司顾问人员直接担任集团公司的第一执行副总经理，并兼任物业管理公司的总经理，全权负责商城的营运与管理，配合该商城完成整体筹建与公司机构组建。 对此，屋宇公司有信心为广州南岳
5、房地产开发有限公司所开发的各类型物业，提供专业管业顾问服务，并直接参与具体物业管理工作,同时，结合实际情况引进实施港式先进的物业管理模式。我司深信，只要通过双方共同努力，一定能协助新城海港花园成功地参加各级评选，在广州市乃至全省创出一个优质品牌，促进贵司所开发楼盘的销售。 我们的管理目标是：1. 大厦业主入住一年后，该大厦获评为广州市物业管理优秀示范大厦；住户满意率达80%；2. 第二年获评为广州城市物业管理优秀示范大厦；住户满意率达90%；3. 第三年获评为全国城市物业管理优秀示范大厦；住户满意率达95%。4. 配合物业管理公司不断完善服务和管理运作体系,提高服务质量和管理水平，根据国际质量
6、标准体系，协助物业管理公司通过ISO 9002国际质量标准体系的认定，实行制度化物业管理服务体系。香港屋宇物业顾问公司通过对新城海港花园项目总体规划的了解和研究,结合以往管理工作经验,从物业管理专业角度，总结分析了一期将开发的住宅小区未来物业管理建设与发展的总体方向,并草拟出该项目物业管理顾问工作方案，索引如下：一、 新城海港花园初步物业管理方案前言二、 新城海港花园物业管理前期介入建议三、 新城海港花园之物业管理模式建议四、 新城海港花园推行屋宇管理顾问特色五、 新城海港花园管业顾问初期工作计划六、 新城海港花园配套设施与服务建议 我司根据新城海港花园的发展计划与规划目标拟定了顾问合作方式与
7、收费标准：一、 顾问合作方式：屋宇公司根据贵司项目建设进度和管理需要，派遣2名具备工程建设、项目规划、物业管理丰富经验之资深管业总监和工程总监，配合或直接参与贵司的各项工作。两名总监将长期驻守工作点主持物业管理公司全面的管理工作。二、 顾问费用：1、 贵司委托我司负责新城海港花园一期（南区）总面积超过82952.54平方米的管业顾问服务，则顾问费为每月人民币3万元；2、 贵司负责驻地总监的薪金，提供必要的办公设备；3、 我司负责驻地总监薪金津贴、劳保福利等费用。 我司深信凭籍多年管业经验、专业的技术、优秀的管理人才，规范的服务内容，更有信心去完成贵司诚意的委托，在广州市乃至广东省共同创造一个优
8、质的品牌和良好的社会声誉。 顺颂商祺！ 董事长兼行政总裁 彭宝德 （中国部市场拓展经理 钟晓虹代行） 顾问工作方案 新城海港花园顾问方案草拟 前 言 物业管理是指管理公司受物业所有人的委托，按照有关法律和委托管理合同行使管理权，从而对物业的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大限度的使用价值和经济效益。他作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式，物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分盛行并正在稳步发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
9、 随着国内房地产业逐步趋向成熟，需要配合一套完善的管理体系， 始可运作自如，井井有条，从而促使房地产加速发展。顺应大势所趋，无论是政府或房地产开发商，还是物业使用者或业主，都已体验到物业管理的重要性。良好的物业管理，是大众安居乐业的保障，也能树立开发商的良好形象，促使物业的销售、租赁、增值能力得到推动和提高。一、新城海港花园物业管理前期介入建议 在多年的物业管理实践中，香港屋宇物业顾问有限公司深刻体会到：一个大厦建得再好，物业管理跟不上，其建设质量也会打折扣。目前之所以许多项目的物业管理举足维艰，主要原因除了住户对于物业管理的接受程度还不高之外，更大程度上是因为在规划设计阶段没有充分考虑到项目
10、日后物业管理的实际需要，给物业管理工作造成了很多先天不足。“重建设，轻管理”的意识最终只会拖住开发商的后腿，使其前进发展的步伐很难迈出。因而积极提倡物业管理的先期介入，从规划设计阶段开始，就对项目的物业管理进行充分全面的考虑，在汲取国际物业管理先进经验并结合国内各地实际情况后，按合理的标准草拟新城海港花园住宅小区的物业管理方案。所谓前期介入指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段（项目可行性研究阶段，建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与规划和决策，在此基础上制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出有关楼宇设计、施工监督、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面的建设性意见
11、。香港屋宇公司管业顾问将严格按照以上步骤配合物业管理公司执行各项工作，及时提出合理建议。前期介入有以下优点：1、 有利于维护物业管理公司的专业形象，如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使努力，也难免因处理各项繁杂的事务而忙中出错，导致严重影响物业公司的形象；2、 前期介入能优化设计，减少返工，防止后遗症；3、 前期介入有利于加强对所管理物业的全面了解，物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管道走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增建部分作认真纪录；4、 前期介入利于后期管理工作的进行，在物业管理前期工作中就应设计出物业管理方案，草拟和制定各项规
12、章制度，筹备成立业主管理委员会，印制各类证件，安排好机构设置、人员聘用、上岗培训等工作，以便物业一旦移交，物业管理公司就能有序工作。二、新城海港花园物业管理建议 基于上述物业管理前期介入的介绍，根据现有资料，我们提出以下未来小区物业管理建议。1、 实用性提高物业实用率，在合理的情况下，尽量减少公用面积，减少承重住柱，规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果会产生至少5%的差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价5%上升或下降的结果。比如：注意实用率的设计，每台车所占位为20-30平方米，反之，占位可达40平方米。2、 美观、耐用性美观与耐用两方面处理得好会很和谐，例如：发展商为单纯讲美观
13、，突出一些造型，用夹板或铁网等寿命短的材料整修一些间隔或造型，特别是一些公共部分，造成物业管理公司在接手管理后没几年就需要花费大量资金重新整修，给物业管理公司和业主造成很大的后期经济负担，房产开发方不能象作电影道具和模型一样，只讲美观，而不注意耐用。若开发商能站在广大业主的角度考虑问题，以“房产物业是百年大计”的思想来指导各项工作，则可使业主接楼后得到实惠，物业管理公司也可使维修量大大减少，发展商的信誉会越来越高。3、 功能性 除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出常被忽视的功能性设施配备：1） 集中“能源计量表”功能配备，如：水、电、气能源表按功能区分集中安放在公共区，不宜置于各业主单元内
14、，这样在抄表时既不用打扰业主又方便物业管 理工作，另配能源计量表往往只注意各业主的分表及本区总表，没注意公共区域的分表配备，给后期的物业管理能源计量统计工作带来不准确的弊端，因此应配备公共区域能源计量分表，以便后期物业管理计量统计工作；2） 配备各种指示牌、小区或各住宅大厦平面图、有商场也可配商场平面图、警示 标志（牌）配备；3） 水电容量超前意识的预留量；4） 物业管理用房，如：办公室、值班室、工程制作室、仓库等，有条件还可配几 间管理人员、保安集体宿舍，这一部分用房可作为公用面积分摊，此工作做好，可稳定物业管理公司人员队伍，提高物业管理公司档次，可减少物业管理 费，可奠定物业管理的良性循环基础；5） 垃圾处理，在小区内相应位置应考虑配备收集垃圾的设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便又不会扩大污染。4、 安全性 有条件尽可能配置成“封闭式”小区，以利于治安管理； 但以首期规划建设资料表明，应注意加强以下设置：1）
