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1、河南省房地产行业土地增值税预征率、核定征收率一览表第一阶段（2004年11以前）第二阶段（2004年11月一2007年1月）孑阶段（2007年2月一2010年4刀）第四阶段（2010年5月1口之后）特点查账征收方式核定征收方式对新项丨1釆取 按项目进行鉴 定的方式进行 管理（原则上鉴 定为查账征收 方式）无论新老项H均按查账征 收方式缴纳土地增值税（在 审查纳税人清算申请过程 中，发现纳税人符合核定征 收条件的，经主管局长同意 可按核定征收方式进行土 地増值税清算）预征率1、预售民用住宅的土地增值税 预征率为1%； 2、预售民川住 宅以外的其他房地产项冃的土 地增值税预征率为3%； 3、凡 预
2、售民用住宅和其他房地产项 目划分不清的，一律按3%执行;与第一阶段和同与第一阶段相同1、普通标准住宅1.5%； 2、 除普通标准住宅以外的其 他住宅3. 5%； 3、除上述1、 2项以外的其他房地产项冃 4.5%； 4、经济适用房0. 5%；核定征收率1、预售或销售民川住宅核处征 收率为0.8%； 2、预售或销售 民用住宅以外的其他房地产项 目的核定征收率为1%; 3、凡 预售或销售民用住宅和其他房 地产项目划分不清的，一律按 1%执行。与第一阶段相同1、普通标准住 宅 1.5%； 2、除 普通标准住宅 及土地以外的 其他房地产项 0 3. 5%； 3、土 地5%；1、普通标准住宅2%； 2、
3、除 浮通标准住宅以外的其他 住宅4%； 3、除上述1、2 项以外的其他房地产项冃 5%； 4、符合六个条件之一 的8%；文件依据豫地税发1997160号豫地税函2004125 号与第一阶段相同豫地税发1997160号豫地税发200716 号豫地税发201028号 豫地税函20101202号制表日期为：20年8月，具体政策以相关文件为准。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, 以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扌II除项冃金额后的增值额 为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。征税范围（核定对象
4、）课税对象是指有偿转讣国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值 额。土地增值税的征税对彖是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值 额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除条例规定的扣除项冃金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收 益。扣除项目按条例及细则规定有下列儿项：（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为収得土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出 计金；以行政划拨方式取得土地使川权的，为转讣土地使用权时按规定补交的出让金；以转 让方式得到
5、土地使用权的，为支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用 及拆迁补偿费、丽期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费 用。这些成本允许按实际发生额扌II除。（3）开发土地和新建房及配套设施的费川（以下简称房地产开发费川）是指销售费丿IJ、 管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用肓接计入当年损益, 不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支 出，凡能够按转讣房地产项目计算分摊，并捉供金融机构证明的，允许据实扣除，但最髙不 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，
6、其他房地产开发费用按取得土地使用权所 支付的金额及房地产开发成木之和的5%以内予以扣除。凡不能捉供金融机构证明的，利息 不单独扌II除，三项费用的扌II除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成木的10%以 内计算扣除。（4）ia房及建筑物的评估价格。是指在转讣已使用的房屋及建筑物吋，由政府批准设 立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扌ii率后的价值，并由当地税务机关参考 评估机构的评佔而确认的价格。（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设 税、印花税。因转讣房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使川权所支付的金额与房 地产开发成本之和加计20%的扣除。
