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1、 . 0 / 43XX 镇综合大市场建设可可行行性性研研究究报报告告 . 0 / 43目 录第一章总论 41.1 项目基本情况 41.1.1 项目建设单位现状与发展趋势 41.1.2 项目定位 41.1.3 项目单位基本情况 51.2 可行性研究报告编制依据 51.3 项目建设背景 61.3.1 项目提出背景 61.3.2 项目建设的必要性 71.4 项目建设概要 101.4.1 建设规模与建设容 101.4.2 建设期限 111.4.3 投资与资金来源 111.4.4 项目效益 111.5 综合评价 121.5.1 主要结论 121.5.2 项目建议 13第二章项目选址与建设条件 142.1
2、 建设地点选择 142.2 建设条件 142.2.1 自然条件 142.2.2 基础设施条件 15第三章市场分析 163.1 市场需求分析 163.1.1 生产和供应预测 16 . 1 / 433.1.1 交易市场预测 173.2 市场竞争力分析 183.3 风险分析与防措施 19第四章建设方案 224.1 指导思想 224.2 项目整体方案设计 224.2.1 总体方案原则 224.2.2 总体布局 234.2.3 建筑建筑单单体体设计设计 234.2.4 装修与装修与场场布局布局 254.3 给排水方案 254.3.1 设计原则 254.4 供电工程方案 264.4.1 设计原则 264.
3、4.2 设计容 274.4.3 设计方案 274.5 防雷保护方案 284.6 通讯工程方案 284.7 无障碍设计方案 284.8 采暖通风方案 294.9 道路交通工程方案 294.10 卫生设施方案 304.11 实施进度安排 30第五章环境影响评价 32第六章项目组织与管理 336.1 组织机构与职能划分 33 . 2 / 436.2 劳动定员 336.3 管理措施 346.4 技术培训 34第七章投资估算与资金来源 367.1 投资估算依据 367.2 投资估算 367.3 资金来源 36第八章财务评价 378.1 财务评价依据 378.1.1 取费标准 378.1.2 项目计算期
4、378.1.3 生产负荷 378.1.4 财务基准收益率 378.1.5 银行贷款利率 378.1.6 其他计算参数 378.2 营业收入、营业税金和附加估算 388.2.1 销售收入 388.2.2 营业税金与附加 388.3 总成本与经营成本估算 398.3.1 开发成本估算 398.3.2 项目总成本估算 398.4 财务效益分析 408.4.1 盈利能力分析 408.4.2 银行贷款清偿能力分析 408.5 财务评价结论 40 . 3 / 43第一章第一章 总总 论论1.1 项项目基本情况目基本情况1.1.1 项项目建目建设单设单位位现现状与状与发发展展趋势趋势XX 镇座落在 XX 西
5、北侧，具有百年建镇历史。全镇辖13个村，5个社区，112个自然村，总人口9.9万人，其中镇区人口3.8万人，区位优势独特，是 XX 经济、文化的“窗口”。常住人口近5万人，其中镇区人口约1万人。镇域地势平坦，全镇总面积92平方公里，耕地面积7.8万亩。XX 镇地势平坦，属黄淮海冲积平原，暖温带半湿润性季风气候区，四季分明，雨水较充沛。土壤以半沙半淤为主，适宜小麦、玉米、棉花、大豆、红薯、苹果、梨生长。地下资源主要有石油，经有关部门勘探，以 XX 为中心，周围50公里有着丰富的石油油气资源，有待日后开发。2010 年，全镇实现工农业总产值 23.5 亿元，其中工业产值 18.7亿元，财政收入 9
6、18 万元，固定资产投资 3.4 亿元，农民人均纯收入5008 元，城镇居民人均可支配收入 10000 元。1.1.2 对对外交通外交通辐辐射情况射情况XX 镇位于陇海铁路、310 国道、301 省道横贯镇区，地理位置优越，交通便捷。全国各地大小车辆川流不息，穿镇而过，在中国地图上很容易发现我镇的战略位置，是公路运输、铁路运输的交通枢纽，周边辐射以我镇为中心的北部和中部地区约 3 千多平方公里，近 80 万人口的 28 个乡镇，同时又是北部各地区进入县城的必经之 . 4 / 43道。1.1.3 商商贸现贸现状情况状情况由于得天独厚的交通条件，我镇日车流量达 7 千余辆，人流量4 万余人次，车流
7、、人流的活跃必然带动物流的频繁，我镇现有的个体工商户已超过 1000 户，各条街区交易繁忙，商业一条街的服装、鞋业、富民路的饮食服务类等均具规模，势头良好，潜力巨大，仅商业街的批发与零售市场，其摊位达 160 多家，日成交额近 100 万元。每到华灯初上，各类特色小吃引得过往来客留连忘返，夜市红红火火，构成我镇又一幅繁华的景象。 . 5 / 43第二章 项目建设有利条件21 资源丰富2-1-1 农业发展型优势XX 是一个拥有 140 万人口的农业大县，辖 23 个乡镇，农业资源，种植：年种植优质小麦 100 万亩，总产值 3.7 5 亿公斤。优质玉米 50 万亩，总产值 2 亿公斤。优质棉花
8、25 万亩，总产值 1750 万公斤优质无公害瓜菜 30 万亩，花生、大豆、芝麻、山芋等 50 万亩。2-1-2 水产发展型优势XX 现有水面积 11.5 万亩，可养水面积 3 万亩，已养水面积2.4 万亩，精养鱼塘 5000 亩，主要引进建鲤 F6. F7，湘云鲫、泽鲫、团头鲂、美国叉尾鲴等品种，年水产品产量达 5000 吨左右。2-1-3 食品工业发展型近几年来，XX 立足实际，以工业的理念抓农业，大力培育以农副产品加工业为主的农业龙头企业，基本形成了8大类加工基地：1、以荣昌板材为龙头的庄寨板材加工基地，年产值近亿元。2、以园艺总场、黄河故道园艺场、樱桃酒厂、古井集团等为主的水果加工基地
9、，其中县园艺总厂的葡萄汁年加工能力达5000吨。3、以棉花加工企业与 XX 纱厂为龙头的棉花加工企业。4、以县罐头厂、冷冻厂、裴顿公司为龙头的瓜果菜与蓄禽产品加工、冷藏、保鲜基地。5、以皖王集团、锦丰集团、祥超面粉厂、金鸽面粉厂为龙头的优质小麦加工、深加工基地。其中皖王集团日加工小麦700吨，年生产各类面粉14.7万吨；锦丰集团年加工小麦 . 6 / 4324万吨，生产方便面17亿袋。6、以康达尔、步强饲料厂为龙头的饲料加工基地。7、以天牧乳业集团为龙头的奶牛养殖与奶制品加工等基地。2-2交通优势项目区域选址陇海铁路、310 国道、301 省道横交叉点，每日车流量达 7 千余辆，日人流量 4
10、万人次，车流人流的活跃必然带动物流的频繁。2-3 水电设施齐全镇区建有 11 万伏变电站，农网改造工程已经竣工，电力充足，供水设施良好，供给量远超过需求量。2-4 通讯条件好：邮电、各项设施完备。2-5 政府大力支持，营造了良好的投资环境。各类市场培育和发展都离不开当地政府的大力支持，田畈街镇人民政府已制定了开发建设大市场的一系列优惠政策，用行政的手段去引导和培育市场，确保来者有安全感，并为投资者在生活、经营、子女就读等方面提供了便利，镇党委、政府高度重视，把开发建设大市场、列为头等大事来抓。1.1.2 项项目定位目定位项目定位国星级综合大市场，是一个农贸、建材、工业品、果蔬为一体的综合性大市
11、场。农贸大市场开发主题：环保、人文、生态、时尚。按照大市场、大流通、大发展的要求，构建以“XX”为核心，以区 . 7 / 43域性市场为骨干，以城乡市场为基础的布局合理，结构优化，功能齐全，设施完备，管理规，运行高效的农产品现代流通体系。该项目主要经营粮油、果蔬、农资、建材、工业品、果蔬等产品。项目建成后将将更好地发挥“XX”核心区的交通和区位优势，极推动“XX”现代农业示区的整体建设和发展，成为辐射周边 4 个县市、13个乡镇、50 万人口的农产品物流集散地。1.2 可行性研究可行性研究报报告告编编制依据制依据1.中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见（中发20
12、131号）2.国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发201239号）3.国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）4.国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见（国办发201159号）5.商务部关于贯彻落实中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见的实施意见（商建发201351 号）6.商务部办公厅关于印发“双百市场工程”农贸市场建设标准和验收规的通知(商建字200988号)7.市经济和社会发展第十二个五年规划纲要8.“皖北”核心区综合发展总体规划（2012-2020） . 8 / 439.市农业经济发展“十二五”规
13、划（2011年-2015年）10.市商务发展“十二五”规划（2011年-2015年）11.产业结构调整指导目录（2011年本）（发展改革委令2011第9号）12.建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）13.项目单位提供的相关资料。1.3 项项目建目建设设背景背景1.3.1 项项目提出背景目提出背景改革开放以来，我国国民经济持续发展，但“三农”问题随着经济的进一步发展逐步显露出来，其与土地管理体制、政府职能发挥、农民的组织化程度、农业服务体系等诸多体制因素密切相关，在农村市场体系建设中尤为突出，诸多问题亟待解决。近年来，党中央、国务院对完善社会主义市场经济体制做出了许
14、多重要决定，特别对健全农业社会化服务、农产品市场体系建设等提出了新的目标和具体要求，加强农村市场体系建设已成为当前各级政府的紧迫任务。农村市场体系的核心是农业生产资料、农村日用消费品供应和农产品销售，它是保证农村经济发展和城乡居民生活水平提升的物质基础。没有发达的农村市场体系，就难以保证农业生产资料、农民生活资料的供应，就难以实现农产品的市场价值，难以有效保证农民利益，也就不可能有农村经济乃至整个国民经济的可持续发展。 . 9 / 43综合来看，建设XX综合大市场是顺应社会发展方向，符合国家产业政策和发展战略，并具有极大发展前景的利国利民之举。1.3.2 项项目建目建设设的必要性的必要性1.项
15、目建设是落实党中央、国务院加快发展现代农业，增强农村发展活力的需要。中央 2013 年 1 号文件中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见（中发20131 号）围绕“保供增收惠民生、改革创新添活力”的工作目标，将“提高农产品流通效率，完善农产品市场调控，提升食品安全水平”作为建立重要农产品供给保障机制的重要工作容，进一步强调了完善农产品流通体系对于加快发展现代农业，增强农村发展活力的重要作用。商务部为贯彻落实中央 1 号文件，制定下发了实施意见（商建发201351 号），要求各级商务主管部门要结合贯彻落实国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发2012
16、39 号）、国务院办公厅关于印发国贸易发展“十二五”规划的通知（国办发201247 号）等文件，充分发挥农产品流通的基础性和先导性作用，围绕服务“三农”和民生工作，加快构建农产品产销平稳运行长效机制，推动形成以农批零对接为主体，以农超对接为方向，以直供直销为补充，以网上交易为探索的农产品现代流通体系，努力促进农民增收和居民便利消费。本项目将建设一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、网上交易、产品博览为一体的综合性大市场，形成以农批零对接为主的农产品现代流通体系。2.项目建设项目运营后将通过优惠的扶持政策和配套的基础设 . 10 / 43施，创造良好的投资环境，吸引广大客商进场交易，所产生的聚集效应又进一步扩大了项目商圈，增加了交易机会，从而带动整个核心区的经济发展。3.项目建设是加快城市现代化发展的需要。城市居民消费观念和方式的深刻变化，以与城市现代化的加速发展，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶，城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生了深刻变化，人们对食品安全越来越关注，对影响食
