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1、 . 知春园四期工程开发建设施工方案目录1.项目申报单位情况32.拟开发项目情况42.1项目简介42.2项目申请报告编制单位简介62.3项目申请报告编制依据62.4项目申请报告编制原则82.5项目申请报告研究围83.项目建设背景与必要性93.1项目建设背景93.2项目建设的必要性114.市场预测134.1 2008我国房地产行业发展预测134.2本项目市场预测175.项目建设规模与功能方案185.1项目建设规模185.2部功能方案196.项目建设方案设计216.1整体规划设计原则216.2项目建设的原则226.3建筑设计方案227.消防247.1建筑与总图消防247.2防火分区247.3消防给
2、水247.4生产防火257.5其他措施258.水土保持方案258.1研究目的268.2研究依据279.抗震设防2710.项目建设进度安排2911.项目招投标2912.项目组织方案、机构设置与人员培训3212.1项目组织方案3212.2企业机构设置3312.3人员培训3413.项目投资估算和资金筹措3413.1投资估算3413.2资金筹措3414.建设用地与相关规划3514.1场址选择与用地情况3514.2项目建设用地区域情况3615资源利用和能源耗用分析4115.1资源利用条件4115.2能源耗用和公共设施的占用4215.3节能措施4316.环境影响分析4716.1环境现状4716.2项目执行
3、标准4816.3项目在施工建设期的污染防治措施4816.4项目建成后的污染防治措施5017.经济和社会效果分析5017.1经济效益分析5017.2社会效益评价5218.结论与建议5418.1结论5418.2建议54附表、附图、附件目录571.项目申报单位情况1.1企业名称：昌隆房屋开发1.2法定代表人：徐道胜1.3设立时间：1999年9月24日1.4办公地址：市振兴区人民路50号1.5注册资本：人民币800万元1.6企业营业执照注册号：47981.7经营围：房地产开发，农贸市场经营，租赁摊床商品房销售。1.8开发资质等级：三级房地产开发资格1.9企业综述：昌隆房屋开发（以下简称昌隆公司）是东北
4、金城工程四大队的直属企业，成立于1999年9月，注册资金人民币860万元，现有员工169人，其中，中、高级管理人才79人，大专以上学历占61%，是具有国家三级资质的房地产开发企业。几年来，在各级领导和社会各界人士的关心支持下，昌隆公司坚持以“质量第一、信守合同”为宗旨，发扬“开拓进取、务实高效”的企业精神，凭借雄厚的经济实力、先进的技术和精良设备，公司逐年高速发展。连续四年成为东北金城总公司“巨人企业”，被市人民政府授予“重合同、守信用”企业和先进单位，被省委、省政府授予“文明单位”。2000年东北金城建安总公司通过ISO9002、ISO14000、OSHMS1800质量、环境和职业健康安全三
5、个国际体系认证。七年来，昌隆公司运用科学的管理手段，在房地产开发领域取得了丰硕成果，在市相继开发建设了军苑小区、福春大市场和知春园小区，累计开发施工建筑面积33.7万平方米。其中军苑小区被市评为世纪杯样板工程；福春大市场被市评为世纪杯工程，知春园小区24#主体被省质量协会评为优质工程，并在2003年12月8日日报上公示，9、18#主体被市评为世纪杯工程，另有几项工程获市优质工程和创建文明小区等称号。目前公司竞得知春园小区四期工程开发建设权，公司董事长兼总经理徐道胜、党委书记任爱民、董事王世义、冰携全体员工将以创新促发展，靠质量赢得市场，将知春园4期工程再创江城新亮点。2.拟开发项目情况2.1项
6、目简介2.1.1项目名称：“知春园”四期开发建设工程2.1.2规划用地面积：1.13公顷2.1.3总建筑面积：48596平方米2.1.4拟建地址：春三路东侧，原自来水仓库与周边2.1.5建设期限：2年2.1.6投资估算：7761万元2.1.8资金筹措：全部自筹2.1.9项目主要技术经济指标表：序号项目名称单位数量备注1总占地面积平方米113001.13公顷2总建筑面积平方米485962.1住宅建筑面积平方米418062.2公建面积平方米67903地下室面积平方米5019未计入建筑面积4居住户数户4645居住人口人14856户均人口人/户3.27容积率4.308建筑密度%309绿地率%2510停
7、车率%1011停车位辆4612居民自行车停车位辆69613建筑高度米2层不大于8米;11层不大于36米;25层不大于78米14主营业收入万元1066815总成本万元823516建设投资估算万元776117税金与附加万元59218利润总额万元184119所得税万元46020税后利润万元138121销售利润率%1722投资利润率%242.2项目申请报告编制单位简介市国际工程咨询研究中心成立于1997年，具有独立法人资格，是中华人民国发展和改革委员会批准的综合性乙级工程咨询单位(资质证书编号：工咨乙1062007002 6)。中心是固定资产投资行政审核部门行使管理职能的重要参谋和助手。同时，面向社会
8、开展投资领域里的技术咨询、技术服务等业务。2.3项目申请报告编制依据2.3.1中华人民国土地管理法；2.3.2中华人民国城市规划法；2.3.3中华人民国环境保护法；2.3.4中华人民国城市房地产管理法；2.3.5国务院关于投资体制改革的规定；2.3.6企业投资项目核准暂行办法；2.3.7建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2.3.8投资项目可行性研究方法与案例应用手册；2.3.9房地产开发项目可行性研究与经济评价手册；2.3.10省城市房地产开发经营管理规定；2.3.11省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法；2.3.12省城市房屋拆迁管理办法；2.3.13省产业发展指导目录(2 0 06年本
9、)；2.3.14省城市住宅物业管理条例；2.3.15省建设工程概算定额；2.3.16市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2.3.17市城市总体规划2.3.18关于建立开发建设项目水土保持方案管理联合办公制度的通知；2.3.19关于发布抗震设防重大建设工程和可能发生严重次生灾害建设工程围与其投资管理有关规定的通知；2.3.20项目承办单位提供的相关资料；2.3.21市国际工程咨询研究中心与昌隆房屋开发签订的编制项目申请报告的技术咨询合同；2.3.22国家有关技术规、规程和规定，主要有： 城市居住区规划设计规(GB50l8093)； 住宅设计规(GB500961999)； 住宅建筑设计规(G
10、BJ9686)； 混凝土结构设计规(GBJ1687)； 建筑设计防火规(GB500162 0 06)； 高层民用建筑设计防火规(GB500459 5)； 低压配电设计规(GB5005495)； 电力工程电缆设计规(GB5021794)等。2.4项目申请报告编制原则2.4.1科学规划，合理布局，节约投资；2.4.2以市场为导向，确定项目建设方案和规模；2.4.3从实际情况出发，力求近期与远期发展相结合；2.4.4合理安排发展用地，保证符合可持续发展的需要；2.4.5根据建设容和规模，合理确定建设期。2.5项目申请报告研究围市国际工程咨询研究中心受昌隆房屋开发委托，承担昌隆房屋开发“知春园”四期开
11、发建设工程项目申请报告的编制任务，主要进行了以下研究工作： 1、项目开发单位情况调查； 2、项目的建设背景、必要性； 3、房地产市场的调查与发展前景；4、项目建设方案与容； 5、项目经济效益和社会效益分析 6、项目生态环境与节能分析等。3.项目建设背景与必要性3.1项目建设背景 近年，房地产业虽然受到国家宏观政策的限制，但仍是国民经济和社会发展的重要支柱产业之一。全面启动激活房地产市场，对扩大投资和消费需求，加快城市化进程，具有十分重要的战略意义。 随着新世纪的到来，中国的商品住宅已进入一个新的换代期。这是中国住宅建设快速发展进程中的必然阶段，促成这一时期到来的主要原因是：3.1.1国力增强，
12、人们生活水平的普遍提高，从而对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。3.1.2我国的住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。3.1.3从中国旧有住宅的布局看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，这也是与我国经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。3.1.4住宅科技成果向住宅转化的速度明显加快，目前中国的商品住宅定位已经开始瞄准国际水平、而集合式住宅设计水平、智能化配置水平等方面实际上已
13、超过一般发达国家。3.1.5建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。3.1.6我国的环保和可持续发展已刻不容缓，这也在新的目标上推动住宅建筑向更高层次的发展。生态环保和可持续发展不仅是住宅更新换代的侧重点，也是最鲜明的标志之一，更是2 1世纪全球研究的主课题。3.1.7人们的购买欲望理性增长。正是由于这些原因的形成和不断成熟，中国商品住宅进入一个新的换代期已是水到渠成了。3.1.8市，房地产开发在全市经济发展中的地位和作用日益突出，不仅对拉动该县经济增长发挥了重要作用，同时对完善城市功能，提高城市品味，改善市民生活环境和居住水平等方面做出了较大的贡献，房地产
14、业已经成为了该县国民经济的支柱产业。市房地产市场呈现出了许多特点和热点，整个市场的运行是积极的、良性的。3.2项目建设的必要性 该项目在上述良好的发展现状和发展趋势下，抓住契机，以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和利用市的土地和城市空间，全力建设我市的房地产经济，全面促进市经济、社会的可持续发展。其必要性表现在以下几点：3.2.1该项目的开发，可以改善居民的住房水平，也是城市发展规划的需要。 随着市对外开放和招商引资的不断扩大，旅游业的迅猛发展，交通条件的改善，城市基础设施建设的增强和城市整体服务功能的不断提高，市商业、餐饮、高中低档住宅、写字楼、别墅需求呈现出强劲的增长势头。在市市区进行房地产开发，不但可以改善市居民的住房水平，而且也是城市
