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1、E-HOUSE CHINA易居中国武汉万科沌口项目前期报告沌口金域蓝湾项目沌口金域蓝湾项目万科第一个沌口项目易居从万科拿地开始便开始前期介入从市场、客户、规划、产品等各个方面全面参与终于定于2010年11月金域蓝湾项目2010年 万科易居联手打造历史性的汉阳万科第一战将打响第一炮研究工作步骤导示图研究工作步骤导示图市场客户深入沟通验证客户线物业发展整体规划建议沌口区域客户研判户型设计建议建筑风格建议园林景观建议会所设施建议入户大堂建议区域内现有社区调研年度新迁入人员置业需求调研重点单位及消费力调研客户深访分析客户深访样本汽车行业（整车企业7家）1神龙汽车有限公司2东风本田汽车有限公司3东风汽车
2、股份有限公司4东风电动车股份有限公司5东风乘用车有限公司6东风设计研究院有限公司 电子电器行业7武汉海尔电器有限公司8武汉海尔热水器有限公司9武汉海尔电冰柜有限公司10美的空调武汉有限公司11冠捷显示科技有限公司12麦克维尔空调制冷有限公司13武汉普天通讯设备有限公司食品企业14可口可乐饮料有限公司15武汉顶津食品有限公司16武汉顶益食品有限公司化工企业 19丝宝集团20武汉塑料工业集团有限公司21武汉晨鸣汉阳纸业有限公司 行政事业单位22武汉体育发中心有限公司23武汉经济技术开发区管委会1236547891011141615丝宝工业园2112221323本案晨鸣集团海尔工业园武塑集团7家整车
3、生产企业、180家零部件企业以海尔、冠捷为代表的电子电器企业；以丝宝、晨鸣纸业为代表的化工企业以康师傅、可口可乐为代表的食品企业；开发区行政事业单位沌口区域中大型企业诸多，目前已有30多个跨国公司、知名企业入驻，注册企业合计700多家。其中汽车产业链企业占多数，且环布在本案周边；企业分布广泛，沿2条主干道从沌口体育馆向汉南纵深排列，但区域最偏远的企业距离本案仅20分钟车程，本案区域内辐射范围广。区域内重点企事业单位研判20分钟半径圈，兼容工作缘、友缘与地缘单位名称基层中层高层员工人数年收入公积金员工人数年收入公积金员工人数年收入公积金神龙汽车有限公司50005万-6万400-8008008万到
4、10万1000-16005015-20万1600-2000东风本田汽车有限公司10505万-10万200-6004508万到12万1000-16003015-20万1600-2000东风汽车有限公司 15007-10万400-8004015-20万1600-20002020-30万1600-2000东风电动车辆股份有限公司2505-6万200-600208-12万1000-1200515-30万1600-2000东风乘用车公司8005万200-4002609万1200-16004012-15万1600-2000东风汽车技术中心7004.5-6万200-8001508万-12万1200-1600
5、2015-20万1600-2000东风设计研究院有限公司6506万200-800508万-12万1200-16001512-15万1600-2000武汉经济技术开发区管委会 3004-5万200-600758-10万800-10003012-15万800-1200武汉海尔电器股份有限公司 29003-5万100-3003605-8万400-5002710-15万600-800武汉海尔热水器有限公司 8003-5万100-3001505-8万400-5002010-15万600-800武汉海尔电冰柜有限公司 7003-5万100-300755-8万400-5001410-15万600-800美的
6、空调（武汉）有限公司 82057万1506-8万2012万以上冠捷显示科技有限公司8703-5万1207-10万1520万以上麦克维尔空调制冷有限公司 307万1013万武汉普天通信设备集团有限公司 180057万200-4002306-8万400-6002012万以上600-800武汉可口可乐饮料有限公司 17003-5万26068万3010-20万武汉顶津食品有限公司8003万左右1704-7万2510万以上武汉顶益食品有限公司8003万左右2504-7万4010万以上丝宝集团230003-5万10005-8万5012万武塑集团20003-5万3005-8万2012-15万武汉晨鸣汉阳纸业
7、股份有限公司 30003-5万2405-15万1520-30万武汉体育中心发展有限公司 303-6万56-8万215万以上从现有员工数量看，高管约600人中管约6200人基层员工近5万人从年均收入来看，高层15-25万中层8-12万基层4-6万从公积金水平看，东风系统中高管理层的住房公积金相对较高，基本可以偿还当月月供，置业压力小。片区重点单位普访结论企业高管消费力最强。其次为东风系统和冠捷等电子电器行业、医药类行业的中层管理者。高端客群分布区域综合上述，存在高档物业购买力的高端客群，从量上来说远远少于中低层客群。区域约有6800名中高端客群，按照平均销售面积100平米计算，若中高端客群1/7
8、购房 ，方可去化年10万方的跑量。从目标售价研判区域内企事业单位客群量与质研判具备高端物业购买力的客群容量大部分员工居住沌口，年轻员工多，多为就近租住，有购置一房的愿望。东风汽车有限公司神龙汽车有限公司公司有班车接送，人员居住分布较散，但部分人员仍有意愿在沌口买房。在住房需求方面，基层干部和技术员主需求2房和3房，中层管理人员主需求3房，高层管理人员为4房。东风本田汽车有限公司冠捷显示科技有限公司公司有班车接送，居住分布较散，年轻员工想购买1房，部分中老年员工欲购置5房。东风乘用车公司大部分员工居住在沌口，部分年轻员工附近租住，部分老员工已在沌口买房成家。基层员工主要有购买90-110的2房的
9、意愿，中高层有购买140平米的4房意愿。70%以上的员工居住的沌口，其他员工武昌汉口的都有，公司有福利房，现在又都从福利房搬出来住在各个小区。主要购房需求在4房。大部分员工居住的沌口。东风设计研究院重点单位员工居住情况普访半数员工居住的沌口，公司有班车，武昌和汉口的员工也有，但占少数，部分员工在沌口已经买房成家。基层员工主要有购买三房的意愿，120平方米，中高层员工主要有购买四房的意愿，140平方米左右。美的空调（武汉）有限公司东风电动车辆股份有限公司大部分员工居住的沌口，单身的年轻员工一般住在公司的宿舍楼里。基层员工主要有购买两房的意愿。 居住现状综述，部分客群有国企福利房居住，配有班车上下
10、班。由于地缘和工作缘，至少60%以上的区域企业职员已经或者愿意居住沌口，从置业倾向来看，首置青年倾向1房；基层及部分中层管理者倾向90-100平米2房、120平米3房；部分中层及多数高层管理者倾向140平米以上的4房。 从客户期望来看，多数客户希望本案做高档社区，但对本案8500的目标均价接受度为零。普访客户接受的价格预期在6500-7500之间。.单位名称对本案价格预估对本案形象预估神龙汽车有限公司7000高端东风本田汽车有限公司6500高端东风汽车有限公司 6500高端东风电动车辆股份有限公司6000高端东风乘用车公司6500高端东风汽车技术中心6800高端东风设计研究院有限公司7500高
11、端武汉海尔电器股份有限公司 6500高端武汉海尔热水器有限公司 6500高端武汉海尔电冰柜有限公司 7000高端冠捷显示科技有限公司7000高端从目标售价研判区域内企事业单位客群量与质客户群体购房意愿及价格接受度研判国家与地方政府的政策导向、对东风汽车产业的扶持，势必加速以“车都”沌口的飞速发展。而随着更多企业的进驻，未来4-5年，沌口片区的消费力将稳步增加。目前，购买力决定了部分企业的中层管理者与高管阶层执掌着沌口片区高端置业的话语权。但受访客户对目标价8500存在较大抗性。如何化解价格抗性，激发中高端置业者的购买欲，是本案的课题之一。从目标售价研判区域内企事业单位客群量与质重点单位及消费力
12、调研小结研究工作步骤导示图研究工作步骤导示图市场客户深入沟通验证客户线物业发展整体规划建议沌口区域客户研判户型设计建议建筑风格建议园林景观建议会所设施建议入户大堂建议区域内现有社区调研年度新迁入人员置业需求调研重点单位及消费力调研客户深访分析客户深访样本社区现状综述片区共有7个在售公寓项目、10个老商品房、5个定向社区、2个还建房社区。p 区域核心区位供应量小，在售新盘少。p 定向开发楼盘多，自住较多；p 社区规模大小不一，大社区楼盘较多。香格里居公检法定向房东风阳光城湖景苑东风阳光城四期部分宁康园 神龙职工福利房安康园 开发区政府福利房法国专家楼本案泰和百合水木清华博学华府阳光丽景香榭丽舍佳
13、和馨居绿岛花园湘隆时代东风阳光城4期定向开发楼盘旧盘 新盘还建房还建房嘎纳印象金色港湾金桥太子湖一号中环湖畔区域内现有社区调研社区现状主力购买客群为中高端客户，有身份和地位，注重居住品位与舒适度。以东风阳光城为代表的高端社区，有联排别墅、花园洋房、高层等丰富的物业类型，社区规模、建筑立面、社区配套、小区绿化、占有资源等方面，比B/C类楼盘更显品质和景观利好。但与汉口武昌区域的高端项目存在着较大差距。它缺失了现代科技元素、人文内涵与品质附加值，户型中规中矩，没有创新之处。高端社区的目标客群，也是本案的重点客群。对于沌口高端社区，目前市场稀缺点在于价值整合，成为沌口高端生活的标杆。本案机会点营造区
14、域内一种新的生活方式，从而截留沌口高端客户。区域内现有社区调研新兴高端社区研判旧房市场特点：自住者多为沌口原驻民或东风系统的老员工，有一定购买力。90%的房龄，超过了5年，已经进入再购房置换周期；户型较大，2房多为90-100平米，3房多为120-140平米。l 缺少智能安防系统，科技含量低，安全系数低；l 没有电梯，老人小孩上下楼不方便；l 人员复杂，混居着不少租户；l 社区品质低，环境比较差，需要更多绿化空间；l 没有物业服务，或者服务较差；租赁占比：租户仅占社区比例的15-20%，主要是学生和周边企业职工。2房公寓租金约1000-1300平米，部分中心地段房源紧张。近9000户老房子，9
15、0%以上5年老房龄，片区潜在的改善性需求较大；租赁市场的紧俏，预示着存在小部分首次置业者；旧房问题：从居住习惯来说，区域内改善型置业的客户可能更偏好于舒适大户型区域内现有社区调研01年左右高端社区研判这部产品多以自住为主。入住人群以东风系统的蓝领职工为主，收入水平较低。因此，这部分客户，不是本案的目标客群。区域内现有社区调研中低档的商品房+单位福利房研判（典型项目：宁康园）社区品质分类项目物业形态总户数入住年数自住/租住情况租金客群收入水平老外比例A（良好）东风阳光城4期高层、小高层300多户中高湘隆时代高层、小高层1292户中高官湖郡高层、联排别墅1090户中等嘎纳印象高层中高金桥太子湖一号
16、小高层、多层、联排别墅中高金色港湾高层、小高层、多层、联排别墅2004年部分别墅租给外国人住，公寓自住占90%。中高泰合百花多层、小高层1044户2006年租户20%大部分为对面江大的学生。2室租1600元中高6-8户为东风神龙的高企和江大外教。B（一般）香榭丽舍多层986户2005年约50户出租住宅租2000-3000元别墅租4000-6000元3-4家老外（德法日和台湾）水木清华多层1500户2004年租户占20%左右，20%的租户主要是学生，和部分企业1100元中高3-4户阳光丽景多层144户2004年租户占25%左右，25%的租户是东风神龙企业员工及周边产业链的员工2室90平米租1400元，并且现在房源紧张，无房源可租中等去年有，今年无。C（较差）东方绿岛多层1300户2003年租户10%900元中等无金荷花园多层30多户2001年无出租户。2房1000元中下无星都国际多层200-300户全自住中下无佳合馨居多层1000多户2001年自住80%租20%2房1300元中等无松海苑多层300多户2004年自住80%租20%1000元左右中等无世纪阳光花园多层200户2005年全自住
