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1、山东潍坊香格里晶座地产项目推广策略与形象策划守候一生的珍爱香格里1晶座项门推广策略与形彖重塑泛宇地产 200& 3. 8骚动的中国朱鎔基恐高从2002年开始，即将卸任的前国务院总理朱鎔基发出警告：中国经济存在 过热，部分行业特别是房地产行业投资增长过猛，他语重心长地说：不要再高了, 我有恐高症！媒体小心翼翼地报道了一下，没人理会。温家宝低热继任总理温家宝并没有立即对房地产下手，一方面是他认为房地产并没有严 重的过热，只是低热，另一方而是他温文尔雅的性格决定了其施政行为的低调平 顺。然而发烧的房地产并没有退热的迹象，随着境外热钱和国内各界资本的疯狂进入，房地产差点烧至晕乎。退烧约吃了没效2004
2、年10月，人民银行决定自29 H起上调人民币基准利率，这是我国10 年來首次提高银行存款利率，口营性个人住房贷款5年以上的利率由5. 04%上调 到5.31%,上调0. 27个百分点。2005年3月16 H,央行再次调整商业银行住房信贷政策。5年期以上个人 住房贷款利率至少比现行优惠利率5.31%提高0.20个百分点。同时，对房地产 价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高 到 30%o再加点消炎药退烧药没见效，丁是紧急加开消炎药：维护房地产市场稳定被列入政府工作考核范围各地区视实际情况将对购房提高首付比例各地己进入物业税试点前期工作可惜感冒是病毒引起的消炎约还
3、是没见效，原因在于感冒是病毒引起的，必须釆取措施杀灭病毒才 能根除疾患。七部委联合下发的“国八条”终于出台，一些泡沫严重的城市房产价格应声 下跌，此前爆炒房价虚高的地方媒体一反常态，纷纷拿出房价不会下跌、只会减 缓增速的理由。之后的一系列政策更是不断炮轰房地产行业,2007年第二套房的限制行业 终于感到一丝寒意.地方政府和中央政府的I専弈，以开发商、代理商和媒体为代表的强势集团与 弱势的购房炒房者的博弈更加微妙，骚动的中国一时难以平静。暧昧的潍坊潍坊三大怪城市不大架子大，政府铁了心要建设所谓的大型中心城市，于是道路先行， 房地产跟进，市场大饼摊得大大的、薄薄的。人气不旺消费旺，全市城区居民总共
4、才一百多万，但人均消费高于全省平均 水平，然而住房等大宗耐用品的需求增量能持续多久？房价不高增速高，潍坊平均房价并不算高，但这两年增速极高，可谓一天一 个价，宏观调控的猛药一下，房地产会不会变成去年的“铁本”呢，没人这么说, 但担心的是大多数潜在购房者，最近新盘和二手房成交量的减速是否显示了某种 趋势？近年来潍坊城市经济持续高速增长，尤其是200 6年、200 7年，齐项 经济指标都达到了相当可观的水平。因此，快速稳健并具备长远可持续发展动力 的潍坊经济是对潍坊房地产开发最大的支持。2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），2006年人均GDP达到19677元（按现
5、行汇率折算为2520美元）,比上年增长16. 2%。城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收 入11846元，比上年增长14. 8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15. 1%。潍坊市连续20年实现财政收支平衡，财政收入逐年以25%左右的速度提升, 为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳 步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主耍动力。由此可见，潍坊持续走高的城市居民收支水平，将产生极大的购买 力，尤其是大量消费支出用于居住消费，更是为潍坊房地产发展尤其是中高档住 宅发展提供了强有力的需求保障。200 4至200 6
6、年，潍坊房地产市场施工面积与新开工面积均持续高速 增长。2007年1-9月份市区竣工面积达329。82万方，持续走高。778万平方米996万平方米2006 年510万平方米630万平方米2005 年416万平方米520万平方米2004 年全市年度竣工量全市年度开工量类别687. 841367. 181186182合计358.02680. 68435963.8各县市区329. 82686.5750218.5市区竣工面积施工面积完成投资地区2004至2005年，潍坊房地产市场施工面积与新开工面积2007年1-9月份全市竣工面积2007年1-9月潍坊商品房销售面积达到282万nf,相对06年平稳上升
7、。282. 64商品房销售面积（万平方米）327. 34商品房竣工面积（万平方米）20022007年潍坊市中心区商品房均价及走势2007年1-9月潍坊商品房销售面积越暧昧越吸引潍坊顺应中央和省里的部署，也出台了“严厉”的调控措施，但同时政府依 然强调房价会平稳增长当然地价也会平稳增长。2007年政府会议上政府领导预言三年内房价达到均价5000元暧昧的潍坊常常让人捉摸不定，但越暧昧越有吸引力，有信心和实力和开发 商还会勇往直前，一举夺标。我们真心佩服贵公司的魄力和主见，关键是，我们 能帮你做点什么呢？我们不暧昧清醒是做好代理的先决条件。一个月前我们就潍坊房地产市场做了一个专题调研样本分析1、调查
8、对象属性11、性别本次调查对象的性别以男性居多，占61%,女性占39%。12、年龄木次调查对象中，30岁以下的年轻人居多。25岁以下的被访者占33%, 26 30岁的被访者占30%, 31-35岁的被访者占16%。其余年龄段各占4%7% 不等。13、职业本次调查对象职业构成相对较为分散，更有助于真实反映不同消费者的购房 心理。14、文化程度被访者主要以高中学历屈多，占48%,其次为大学以上学历，占35%。1.5、家庭人口被访者家庭结构以3 口Z家居多，达44%,其次为4 口Z家，占29%,这也 与目前潍坊市的家庭结构基木相同，说明木次调研具有很强的代表性。17、家庭年收入本次调研的对象的家庭年
9、收入主要在2-5万元之间，而有较强购房能力、年 收入在5万元以上的家庭约占本次调研对象的40%左右。2、调查内容分析2.1、基木数据分析2. 1. 1、对住宅类型的偏好选择由表可知，在住宅类型的选择上，各种类型相差比例不是太大，市民对小高层、高层的接受程度也开始有较高的认可。被访者对多层述是比较偏爱。2.1.3、购房时最关心的楼盘卖点总提及次数从被房者最看中的楼盘卖点前三位总提及次数来看，被访者最关心的 问题包括小区环境、价格、交通以及地段。调查发现，小区环境是市民最关心的 问题，提及率超过了价格因素，说明市民对居住环境的重视。另外，物业管理的 提及次数超过了房型，说明目前人们对物业管理的重视
10、。2.1.4、被访者对小区配套的偏好选择在被访者对小区配套的要求上，排名前3位的是便利超市、医务室及药丿占、 银行，说明审民在对小区的配套要求主要集中在对日常生活的便利上，目前还没 有提升到对健康和精神生活的更高的层次上。2. 1. 5、被访者对建筑风格的喜好被访者对现代风格的建筑最为亲睐，山37%o选择传统中式复古风格与欧 美风格的客户相差不多，分别为24%与23%。2.1.7、被访者对总价的承受能力大多数被访者承受总价集中于25-35万元之间，选择35-45万元的被访者也 较多，与目前普通住宅的市场价格基本一致。2.1.8. 被访者对户型的选择调查发现，被访者对三室二厅二卫最为喜爱，其次是
11、二室二厅一卫，这也与 目前的主流户型吻合。2. 1.9.被访者对面积的需求被访者对面积的需求主要集中在80-130 nT之间，这与市场实际供应基本- 致。另外，被访者对60-80 m2的小户型也有一定的需求。2.1.10,被访者对单价的预期本次问卷发现，市民对单价的期望主要集中在3000元以下，与区域内实际 销售价格有一定出入，这与市民期望住宅价格下降的意愿是一致的，希望以较低 的价格买到较满意的房了。0501001502002800元以下2800-3200元3200-3600元3600-3800元4000元5000元以上被访者对单价的提及2.1.11、被访者的房产信息来源被访者了解楼盘信息的
12、最主要途径是刖友介绍，占样本的34%；其次是报纸 广告，占28%。2. 1. 12、被访者购房的原因在未来有购房倾向的客户中，购房原因最多为房屋置换、改善居住条件，其 次是结婚购房。说明随着潍坊市经济的发展，市民收入的提高，人们对居住条件 的改善口益重视。2.2、数据交叉分析2.2. 1.年龄交叉分析年龄住宅类型分析发现，35岁以下的年轻人对小高层和多层比较喜欢，36-45岁的中年 人则对小高层和高层比较亲睐。而46岁以上的中老年人对低层和多层住宅情有 独钟。年龄户型交叉分析显示不同年龄的被访者基本都以三房两厅两卫、三房两厅一卫与两房两 厅一卫为主要选择。值得注意的是26-30岁的面临结婚的人
13、群在户型需求上出 现2个分支，一是喜欢2室2厅的小户型，二是追求豪华的大3房户型。56岁 以上的老年人由于子女成家，出现空巢家庭，对小户型的需求相对较大。年龄面积交叉30岁以下的年轻人对面积的需求较小，基本在80-100 m2Z间，随着年龄的 增长，对住宅面积的需求也逐渐加大。40岁左右的被访者的面积需求在130-150 册之间。然后45岁以上者再又慢慢降低到60-100年龄总价由于年轻人所选择的户型和面积都较小，其总价也相应降低，在25-35万元Z间，而31-35岁的被访者则更多选择35-45万元的住宅。02040608025岁以下26-30 岁31-35 岁36-40 岁41-45 岁46
14、-55 岁56岁以上年龄-总价交叉25万以下25-35 万35-45 万45-55 万5565 万65万以上年龄单价此表与年龄一总价交叉基本一致，同时显示大多数人期望单价在2800-3200元/nfZ间，其次为3200-3600元/nf。与市场现状有一定量井距。02040608025岁以下26-30 岁31-35 岁36-40 岁41-45 岁46-55 岁56岁以上年龄一单价交叉2800元以下2800-3200 元3200-3800 元3800-4200 元4200-4600 元4600元以上2.2.2, 职业交叉分析职业户型从下表來看，私营企业主及部分管理人员追求舒适的4室2厅的大户型者最
15、 多，公务员、普通职工等则偏好中等户型。职业面积各职业被访者均对100-130川面积的住宅最为接受，尤其是公务员和管理人 员，对此面积的需求比例最大。2.2.3, 家庭年收入交叉分析家庭年收入户型由上表可见，随着家庭年收入的加大，对户型的要求也增加，年收入5 万以下的家庭选择中等和中等偏小户型，年收入5-20万的家庭则选择3室2厅 和4室2厅的住宅，而年收入20万以上的家庭则对更大的户型接受度较高。家庭年收入面积年收入在5万以下的家庭基本选择80-100 m2,年收入5-10万的家庭则选择 100-130 nf的户型最多，年收入10-20万的家庭面积就偏向130-150 nf的户型， 年收入20万以上的家庭除对130-150册的需求较大外，对小户型的需求也加大, 主要是购买后进行投资。家庭年收入总价年收入在
