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1、2010年房地产估价理论与方法真题一、单项选择题 （共 35题, 每题 1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号）1下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估2从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）A估价对象的真实价值B估价对象的重置价格C估价对象的实际成交价格D合格估价师的重新估价结果3一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿4房地产供给有限
2、特性的本质是（）A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大5下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）A土地使用期限B土地使用管制C土地面积大小D土地权利性质6某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元， 房地产估价师 知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50，余额为 1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A2500 B3000 C3500 D4000 11某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵
3、押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（） 。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可12有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物， 但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（） 。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150 万元，另有 20m2的房屋天台赠送, 该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为
4、1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元 m2。A8571 B10000 C13393 D15625 14某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。 据悉， 该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9 。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担， 并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元 m2。A2585 B2393 C2955 D2964 15 评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元 /m2，装修 标
5、准 为1000元 m2（甲别墅的装修标准为800元 m2） ，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下， 单价比甲别墅高10， 若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元 m2。A7020 B7091 C7380 D8580 16评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）A0.4 、0.4 、0.2 B0.3 、0.4 、0.3 C0.4 、0.2 、0.4 D0.4 、0.3 、0.3 17某写字楼的剩余收益年限为38年，预计 5年后售
6、出时价格将上涨20, 销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30 ,报酬率中无风险报酬率为6% ，风险报酬率为无风险报酬率的25,则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A5286.72 B7552.45 C9939.23 D14198.90 18某公司 2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元 m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5 元 m2，报酬率为 6，则现在的承租人权益价值为（）万元。A96.80 B592.81 C691.61 D667.22
7、19. 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）A净收益包括有形收益和无形收益B运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C通常只有客观收益才能作为估价依据D应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值20下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（） 。A毛租金乘数法B潜在毛收入乘数法C有效毛收入乘数法D净收益乘数法21某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600万元、 900万元、 50万元、 60万元、 150万元、 120万元 , 投资利润率为 20，则成本利润率为（） 。A17.13% B1
8、8.30% C18.61% D21.47% 22城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（） 。A投资价值B谨慎价值C快速变现值D市场价值23某办公楼是 15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年， 已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为 60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A61.84 B78.35 C84.88 D173.17 24下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程费25
9、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值26假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳开发时机27现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元 /m2，若报酬率为 8，折现率为 10。则测算该写字楼开发完
10、成后的现值是（）万元。A9616.83 B10161.05 C12021.04 D12800 28某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工 , 销售期为 1年，销售收入在销售期内均匀实现， 则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（） 。A0.5 和1年B0.5 年和 1.5 年C0.5 年和 2年D1年和 1.5 年29某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，
11、应选用的预测方法（） 。A平均发展速度法B平均增减量法C数学曲线拟合法D中位数法30 某类房地产 2005年 2009年的价格见下表， 各年增长量的权重分别为0.1 、 0.2 、 0.2 、0.5 ，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元 m2。某类房地产 2005年2009年的价格（单位元 m ）年份2005 2005 2007 2008 2009 价格6810 7130 7460 7810 8150 A8460 B8500 C8790 D8838 31用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲 =1480+80i ，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i
12、，则该两类房地产的价格增长潜力相比（） 。A甲类房地产比乙类房地产强B乙类房地产比甲类房地产强C该两类房地产强弱程度相同D该两类房地产强弱程度不可比32某地块临街深度为18m ，临街宽度为 50m ，总价格为 243万元 , 假设标准深度为24m ，则根据四三二一法则，其路线价为（）元 m2。A2025 B2250 C2700 D3000 33如某宗土地总面积为7500m2，容积率为 3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到 5，假设容积率每提高0.1 ，楼面地价下降1, 则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。A1125 B1800 C2250 D3375 34下列关于
13、估价对象实地查勘的说法，错误的是（） 。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可35下列估价业务中估价机构可以承接的是（） 。A超出了估价机构业务范围的估价业务B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D承接后出现很大执业风险的估价业务二、 多项选择题（共15题，每题 2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选
14、均不得分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分）1下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（） 。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是替相关当事人为房地产定价C房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E房地产估价既是一门科学也是一门艺术2 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（） 。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助3关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（） 。A标准厂房通常比一般厂房的变现能
15、力弱B熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C小商铺通常比大商铺的变现能力弱D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱4某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（） 。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格为50万元D该房地产的实际价格高于50万元E该房地产不存在名义价格5关于投资价值和市场价值的说法正确的有（） 。A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基
16、础上的价值B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估6下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（）A交通便捷程度B朝向、楼层C周围环境和景观D建筑规模E外部配套设施7城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A建筑高度B建筑结构C容积率D土地使用权来源E土地用途11某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（） 。A应采用客观成本而不是实际成本B应采用实际成本而不是客观成本C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整12在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（） 。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金13根据有关
