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1、物业管理中的设备运行管理和维保章海在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的觅要一环，它关系到物业的使用价值的体现, 是支撐物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的牛活质量和半活秩丿芋，而且 会严重影响管管企业的社会声誉，它的垂要件和原因就在于：其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大更建造标准越高，居住办公条 件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越人。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、 消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是人厦的设备运行管理。设 备运行管理的好坏，直接关系到业主
2、和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；其三，用户满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的 第一直觉都与设备运行的优劣有关。I大I此，从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活 动中的重耍地位。所以搞好物业设备的运行管理工作应从以下三个方面入手：一、要了解和熟悉物业设备运行特点1、支撑物业设备运转的硕件一般由以下儿个部分构成：各类管、线结构。包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、 监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽的工程结构形 式布置。各类管线通过阀门，插接
3、箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的 各个层而。2、各类驱动转换设备。如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风 机等。3、终端设备。终端设备是指直接作用于服务对彖的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱, 各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。4、环境。环境是设备运行管理水平的综合表现。山于楼宇内小环境是靠各类设备运行來保证的, 它在制造环境、提供服务的同时，乂受其影响和制约。二、要有明确的运行目标物业设备运行目标从物业管理行业角度來看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方 面。1、安全性安全是设备运行管理的笫一要求，没冇安全，就没冇一切。设备
4、运行管理的安全目标，一是 设备体系运行安全，包括设备本体、管线、终端、环境的运行安全；二是用户的使用安全，如热 水器热水温度的控制，用电器的接地保护等；三是操作者的生产安全。保证安全的主要措施有:1）思想上高度重视，行动上处处小心。2）严格按章办事。3）定期检测、试验，进行预防性检修、维护。2、可靠性物业设备运行的可靠性表现在两个方面：一是对服务需求的保障能力；二是应付突发申件的 及时性。提高设备运行的可靠性，取决于两基本条件：第一，设备保障能力。包括设备容量、备用设备裕量；设备运行参数的稳定性、可调节性; 管线布置的合理程度，以及终端设施的完好率等等。第二，管理能力。良好的管理往往可以弥补设
5、备配置的一些先天缺陷。反之，混乱的管理就 可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备配备感到不足，形成浪费。在设备运行体系已 经配宜完成，且不易更改的情况下，使设备保障能力得到充分发挥，必须做到三严：严格的管 理制度；严密的运行计划（包括突发事件应对计划）；严肃的工作作风。3、舒适性从物业管理行业服务性的特点看，舒适件目标是物业设备运行管理必备的目标之一。舒适性 是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标，也是反映物业管理员工T作细腻件一而的一项指 标。4、经济性物业管理企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性日标必然是设备运行管理的H 标之一，经济性日标与以上三个日标相比，是一个收敛性或
6、限制性的日标。经济性对物业设备运 行的要求是：4.1必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标；4. 2节能降耗是实现经济性冃标的主要途径。4. 3易损零配件和耗材的耐用性。楼宇设备运行时，需要消耗大量的消耗性器材，如灯管、洁具 配件、设备易损寥配件等。在选择品牌时，耐用性是重耍因素。与耐用性相冲突的是价格，从运 行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，优先选择性价比 高的产品。三、建立物业设备管理体系要做好物业设备管理就必须建立和完善物业设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业 化的管理，具体如下：1、建立物业设备管理质量体系物业设备管理是一项长期
7、性，综合性的工作，对设备管理要引入IS09001质量管理体系，如建立 机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严 格执行，所有设备设施制定标准操作程序指导书（SOP）,做到责任到岗、任务到人，用科学化 的管理来提高服务质量和管理水平。2、建立物业设备管理的绩效考核机制为了提高物业设备管理的工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制.制定设备管理考 核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房耍保持清洁不 得堆放杂物等，沱期，不泄期対各小区（人楼）的设备进行现场检杳、考核，做到优胜劣汰，赏罚 分明，调动员工的工作积极性，增
8、强企业凝聚力和向心力。3、建立物业设备管理档案物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、好记造册，对设备系统的 资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的巫点部位拍照并在资料中予以注释，为以 后解决问题提供依据。如发电机等一些重人设备发生故障时需原生产厂家维修时，通过设备台账 及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备 台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理 需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。零故障的设备管理故障的定义就是设备失左了规定的功能。再从故
9、障的字面看，它是rh人“故”意而引起的 “障”碍，即故障的根源在人，它是由于人的思维方法和行动上的鉛误而引起的，也就是说人的 认识及其相应的行为的结果以故障的形式表现出來。因此只要改变与设备相关的所有人的认识, 增加相应的知识，提高其技能，改进其方法利行动，故障就会消失。由此得出零故障的基木观点。1、设备的故障是人为造成的；2、人的思维及行动改变後，设备就能实现零故障；3、要从“设备会产生故障”的观念转变为“设备不会产生故障”；4、“能实现零故障”。这里要区分两个不同的概念就是自然老化和强制恶化。所谓自然老化就是虽然使用方法正 确，但随着时间的推移，设备发生了物理和化学的变化，初期的性能逐渐下
10、降。而所谓的强制 恶化是指未按应有的方法作业，人为地促使了恶化。比如，应加汕处未加汕，或虽加汕却量过 少或周期过长。还冇未进行应冇的设备清扫等等，即该做的事没做，都会促使设备恶化。这样, 设备的使用寿命就低于其应有寿命，大大短于自然老化的寿命。因此零故障观点的意义在于指导 我们止确认识故障，做该做的事以避免强制恶化，延缓白然老化。目前为止，Z所以还存在很多故障，往往是没有抓住故障的真止原因。在故障发生前，通常 都存在一些微小的、隐含的缺陷。如果在故障发生前，对这种不引人注冃的、最终导致故障的潜 在缺陷加以重视，并及时改善，就可以消除故障。山此可见，潜在缺陷的明显化处理是“无故障” 的原则。为了
11、实际推进这项工作，针对可能产生故障的原因，总结得出了实现“零故障”的五大 对策：1、具备基本条件所谓具备基本条件，就是指清扌入加汕、紧固等。故障是由设备的劣化引起的，但人多数劣 化是由于不具备基本条件3要素引起的。2、严守使用条件机器设备在设计时就确定了使用条件。严格按照使用条件使用，设备就很少产生故障。比如 电压、转速、温度及安装条件等，都是根据设备的特点而决定的。3、使设备恢复正常一台设备，即使具备了基木条件，保证使用条件，由于很难做到I全十美，因此设备还是会 发生劣化，产生故障。所以使隐含的劣化明显化并使Z恢复到止常状态。这意味着我们应经常地 对设备进行正确的检查和预防修理。4、改进设计
12、上的不足有些故障即使采取了上述三种对策后仍无法消除，它们往往是由于设备在设计、制造、安装 过程中的不足或差错所造成。对这类故障应认真分析并对这些缺陷加以改善。5、提高人的素质所有的对策都要山人来实诞，在实现零故障的过程中人是最根木的。首先，每个人都要有认 真的态度，敬业的粘神；其次，对故障有一个正确的认识，最后就是耍提高操作和维修人员的专 业技能。总的来说，我们在LI常工作中要做好下面这儿方面的工作：防止劣化的活动：正确操作、進 备、调幣，清扫、加油、紧固等；测定劣化的活动：检查使用条件，对设备作口常、定期检查以早口发现故障隐患； 复原劣化的活动：及时消除隐患和劣化，使设备恢复到止常状态。在做
13、到“零故障”设备管理前，必须首先做到两方而：维护保养工作理念更新和员工培训。 维护保养理念更新： 预防性维护通常指根据设备的情况申先制定的维护计划。主要根据设备情况来制定的维 护计划，通过维护来确保设备的止常运行。 预测性维护是指利用和设备有关的各种数据，通过分析，预测问题发生的概率，不断地 编制专题项冃，确保问题没有发生Z前就把事故发生的原因消除掉。 对设备采用楼宇自控系统控制（BAS）,使设备发挥最大效能，提高员工工作效率，降低 人力资源成木，同时将采集的各项数据上传系统，作为预测性维护的依据。 按照设备备件的釆购周期制泄安全库存量，避免占用公司大量资金。员工培训：国内的企业一般重视对员工
14、的技能方面的培训，如组织协调能力、管理理论、合作粘神、 操作技术等，而忽视了对员工思想、人品、道德、为人处事的培训。冇些人认为这是员 工自己的事情，其实不然。员工的个人修养、谈吐实际上是一个企业的名片和形象，是 企业文化中最本质的东西，它从根本上决定着员丁的做事态度、工作质呈和水平。外资 企业很重视员工的做人培训，把它称为“态度培训”，通过这种培训去提升员工士气， 培养员工对公司的忠诚，培养员工应具备的意识和态度。企业是一个大家庭，员工就是 这个大家庭的成员。家庭不仅要教育成员成才，还要把它培养成有理想、有道徳、讲信 义的人。 一流的设备有赖于一流的物业设备管理人才，在智能化程度较高，硕件设施
15、配备完善的 物业中，高索质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发 和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓。 员工的素质决定着金业的素质，拥有高素质的人才，才可能谈得上持续发展。通过培训， 可以使新员工融入到企业的文化之中，可以使老员工补充新知识新技能，以跟上企业发 展的步伐。培训使企业人力资本整体增值的同时，也增加了企业自身的价值。 企业要参与市场竞争，就必须拥冇高素质的员工队伍。人才要参与人才市场竞争，就必 须时时“充电”，吸收新知识和新技能，以增强自身竞争力。培训，不仅冇利于企业， 更冇利于员工个人；参与培训，是对金业的支持，更是享
16、受一种“福利”。综述：建筑物一经投入使用，就需要良好的经营管理和维护管理。对建筑物本体和其中的设备设 施，要有专人定期地进行测试和诊断，及时地进行维护和修理。建筑物及设诞地完好，不仅可以 降低其寿命周期成木延长使用寿命，而且可以使物业増值。国外对物业设施管理十分重视，已经 成为一个十分繁荣的行业，物业的解能化管理是必然趋势，运用现代计算机技术、白动控制技术、 通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安 防等的自动监控和集中管理,实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理, 以完善业主的生活、工作环境和条件，以便充分发挥智能物业的价值。冃前已经有许多欧美物业公司开始涉足，先前的
