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1、上海房地产价格走势(new).doc壹、影响房地产价格涨跌的因素要分析房地产价格的走势首先要理解影响房地产价格的因素。在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营本钱，综合品质表达商品价值、市场供需关系等。1房地产开发经营本钱房地产开发本钱主要包括土地本钱、前期费用、建安本钱、财务和管理费、销售本钱、行政税费等等。而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安本钱等亲密相关的。房地产开发经营本钱的凹凸将挺直影响房地产的价格。从2000年至今，上海房地产开发经营本钱中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价
2、格呈上升趋势。2房地产综合品质房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。在通常状况下，商品价值是打算商品价格的主要因素。房地产综合品质大致包括：地段包括区域环境和建筑质量包括小区环境、建筑形态、户型功能等。在供需相对平衡或稳定的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值即综合品质的改变是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年进步，尤其在90年月后期以来，进步程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断改变；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要缘由之一。3. 房地产供需情况在市场经济下房地产作为商品，其价格受
3、市场供需关系的影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房开工面积大于当年销售面积，开工销售比是1.23：1；商品住宅开工面积略小于当年销售面积，开工销售比是0.99:1。19961998年，无论是商品房还是商品住宅，开工面积都远大于当年的销售面积。19992000年，商品房开工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅开工面积开头小于当年销售面积。2001年上海商品房和商品住宅开工的面积都小于当年销售面积。见图1-1、1-2、表1-1。表1-1 19952001年上海商品房和商品住宅开工、销售情况单位：万平方米资料来源：依据历年上海投资建立统计年鉴整理商品房和商品住宅的供需关系不能单
4、看开工和销售关系，因为当年供给量不仅包括当年开工面积，还应包括上年结转的空置面积。这几年上海商品房供需严格来说是销售情况见表1-2、图1-3、1-4。表2 19952001年上海房地产供销情况单位：万平方资料来源：依据历年上海投资建立统计年鉴整理图1-3 19952001年上海商品房供给销售走势图图1-4 19952001年上海商品住宅供给、销售走势图从这几年房地产供需关系来看，19951997年，商品房供给差距比值在不断扩大，1998年以后，差距渐渐缩小，但是供给肯定量仍远大于需求。2001年开头，商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。19962000年，社会群众直觉感到商
