《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答上海市高级人民法院民事审讯第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答一、诉讼主体的认定1涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以挺直起诉？答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行肯定手续后，业主委员会可以挺直以自己的名义提起和参与诉讼。2业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法打算通过。业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的打算，对业主委员会及全体业主具有约束力。业主委员
2、会非因主观缘由无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会挺直提起诉讼，业主以业主公约或者其他方式受权业主委员会可以挺直提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。3业主委员会怠于行使权利的，局部业主是否可以就涉及业主公共利益事项提起诉讼？答：有证据证明，虽经15以上业主或业主代表要求，业主委员会仍拒不组织召开业主大会或业主代表大会，争论是否由业主委员会提起涉及公益事项的民事诉讼的，经物业管理区域内50以上的业主议决打算，也可以选派诉讼代表人，对涉及公共利益的事项，提起民事诉讼。4局部业主施行了违背业主公约的行为的，业主委员会能否根据业主公约，对局部业主提起诉讼？答：业主委
3、员会可以违背业主公约为由，对特定业主提起民事诉讼。5业主违背住宅用法公约和物业管理效劳合同的，如何确定诉讼主体？答：特定业主具有违背住宅用法公约行为的，在业主委员会成立以前，相关业主可以作为原告提起诉讼。在业主委员会成立以后，应由业主委员会作为原告提起诉讼。业主违背物业管理效劳合同、或业主与物业管理企业就其他物业效劳所作的商定，或者施行了阻碍物业管理企业履行商定效劳内容行为的，物业管理企业可以对其提起诉讼。6对住宅出售单位拒不供应物业管理效劳用房的，业主委员会可否提起民事诉讼？答：住宅出售单位未按规定供应物业管理效劳用房的，业主委员会有权对其提起诉讼。7业主在什么状况下，可以对物业管理企业提起
4、诉讼？答：业主以物业管理企业未履行或者未适当履行效劳职能，对物业管理企业提起诉讼的，仅限于其个体利益受到阻碍或损害的情形。其他情形应由业主委员会按照法定程序打算并提起诉讼。8业主因相邻方侵权而患病损害，能否起诉物业管理企业？答：业主因相邻方施行侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理企业不履行管理职责为由，起诉物业管理企业的，法院不予受理。如业主施行的行为阻碍建筑物的正常用法及有害其他业主共有利益的，其他业主可以共有利益受到损害为由提起诉讼。9涉及居住物业小区内部的哪些纠纷，不能作为民事案件受理？答：人民法院对以下起诉，不予受理。1因选任、罢免业主代表、业主
5、委员会委员发生纠纷，要求提起民事诉讼的；2业主之间对是否起诉、选聘物业管理企业等内部事务无法形成全都看法，要求提起民事诉讼的。二、权利、义务确实定问题10假如物业管理企业在履行物业管理效劳合同中，与业主行使权利发生冲突，并产生纠纷，应当如何处理？答：物业管理企业在履行对物业的管理职能，或在为业主供应效劳中，应避开对业主行使权利构成阻碍。当履行管理、效劳职责与保障业主权利不受侵害之间发生冲突时，假如该行为的施行，是为全体或多数业主的利益而必需施行的行为，在物业管理企业尽了努力仍无法避开冲突发生的状况下，少数受影响的业主具有赐予协作、供应便利的义务。假如少数业主因履行上述协作和便利义务而患病损害的
6、，受有利益的其他业主应对造成的损害赐予合理补偿。11业主在家中被盗或人身受到损害后，能否以物业管理企业收取了保安费为由，要求其担当赔偿责任？答：物业管理效劳合同所商定的保安效劳，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业用法的平安，而施行的必要的正常防范性平安保卫活动。物业管理企业不担当确保物业管理区域内业主、用法人的人身、财产遭不法损害的义务。业主或用法人因人身或财产受到第三者不法损害而起诉物业管理企业的，经审理，假如物业管理企业已尽到保安留意义务，可不担当损害赔偿责任。业主或用法人与物业管理企业另有商定的除外。12住宅出售单位与物业管理企业签订的物业管理效劳合同，对业主有无效力？
7、答：住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订的物业管理效劳合同，在前期物业管理中，对继受该物业的业主具有约束力。继受该物业的业主不得以物业管理合同非与业主委员会签订而不履行合同商定的义务。但在业主委员会依法成立后，业主委员会有权对前期物业管理效劳合同关系作出调整。13物业管理企业因对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成用法不便或损害的，该如何处理？答：物业管理企业因未依职责对小区的公用设施进展定期检查、维护或准时抢修，导致公用设施不能正常用法的，物业管理企业应当准时排除阻碍；给业主造成损害的，还应当担当损害赔偿责任。14因住宅出售单位未供应物业管理用房而发生争议的，该如何处理？答：住宅出售单位未
8、按规定供应物业管理效劳用房而被起诉的，假如该小区内尚有相应房屋可以作为物业管理效劳用房的，人民法院应责令其供应；如该小区内已无适当的房屋，住宅出售单位应当按照便于物业管理企业行使效劳职能和便于业主与物业管理企业沟通的原那么，就近供应相应的房屋。15业主在什么状况下，可以对物业管理费的交纳行使抗辩权？答：物业管理企业未履行效劳、管理职能或履行效劳、管理职能不符合商定的，业主可行使抗辩权。假如物业管理费用是分不同工程收取的，那么业主仅能就物业管理企业未尽职责局部的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收局部物业管理费的除外。16业主行使抗辩权不成立或局部成立
9、的，滞纳金该如何确定？答：依本解答第15条第2款之规定，业主行使抗辩权不成立的，应对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。滞纳金即逾期付款违约金。滞纳金的标准，当事人有商定的从商定。当事人无商定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法说明所规定的标准计算。物业管理企业履行效劳合同确有局部瑕疵的，但其收费工程无法明确区分的，业主一方提出削减物业管理效劳费的，法院可以依据物业管理效劳的内容、质量，确定相应的物业管理费。业主依此补交物业管理费的，无须支付滞纳金。17物业管理效劳合同期满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业连续进展了管理的，该如何确定其行为性质？答：物业管
10、理效劳合同所商定的效劳期限届满后，业主委员会前期物业管理期间，那么为出售单位未与物业管理企业重新签订物业管理效劳合同，但物业管理企业仍旧对物业进展管理，对业主进展了效劳的，业主也承受其管理和效劳的，可参照合同法第236条的规定，认定原物业管理效劳合同连续有效，但效劳期限为不定期。业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理效劳合同，但应提早3个月通知对方。18没有成立业主委员会的居住小区，因物业管理费收取发生争议，人民法院该如何处理？答：在上海市居住物业管理条例所规定的成立业主委员会的条件成就以前，物业管理企业应按照物价部门规定的比例收费标准，或物业管理企业与出售单位商定的合法收费标
11、准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的缘由，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算根据。无收费指导价的，那么以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业效劳收费状况为计算根据。19因物业管理企业未准时向业主委员会移交物业档案资料等有关材料而发生争议的，可否作为民事案件受理？答：物业管理企业在物业管理效劳合同终止或解除后，未按上海市居住物业管理条例的规定，准时向业主委员会移交物业档案资料和有关账务账册，移交业主共有的房屋、场地和其他财物的，业主委员会有权向法院起诉，要求判令物业管理企业返还。假如造成损失的，物业管理企业还应
12、担当赔偿损失的民事责任。20业主委员会委员以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？答：业主委员会委员仅在被受权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被受权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外担当了民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被受权范围和期限的行为，给业主挺直造成损害的，业主可以挺直要求该业主委员会委员担当赔偿责任。21局部业主对业主委员会打算提出异议的，应如何正确认定业主委员会打算的效力？答：除了依据上海市居住物业管理条例及相关说
13、明，需由业主大会及业主代表大会争论打算的事项外，业主委员会的打算，应视为代表了小区全体业主的意志。占小区半数以上业主或业主代表否决业主委员会的打算的，该业主委员会的打算不发生效力。22业主委员会对外所担当的民事责任，是否及于全体业主？答：业主委员会在诉讼中的地位及其担当的责任，不因业主委员会委员的变更而受影响；业主委员会担当的损害赔偿责任，应当由全体业主共同担当；有证据证明该损害是因局部业主委员会委员的有意或者重大过错造成的，那么应由该挺直责任人担当赔偿责任。23上述解答，能否适用于物业用法人？答：上述解答所涉及的权利义务，除了依其性质，仅属于业主可享有的权利或应履行的义务外，其余对法律适用的解答，准用于业主以外的物业用法人。?北大法宝:(http:/.doczj/doc/4abfce01e87101f69f319504.html )供应法律信息全面解决方案，是中国最大、用户最多、更新最快的综合法律信息平台。查看全部产品和效劳。本篇【法宝引证码】CLI.13.257609 北大法宝为您供应丰富的参考资料，正式引用法规条文时请与标准文本核对链接到“立法法
