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1、2项目建议书3 土地竞投方案4可行性研究报告5全程策划书6营销策划方案7开发项目建筑策划 8设计任务书 9成本控制计划 10施工总体组织设计 11物业管理计划1.1通用要求/规定:（1）负责部门（2）参与部门（3）评审部门（4）审批部门策划销售部规划设计部财务部、策划销售部、规划设计部总经理（5）主要输入信息/部门：政府相关部门、研究机构等；信息有区域规划和发展信息、行业规划和发展动态、公司过去类似项目信息等（6）主要输出信息/部门：策划销售部；信息有市场调研报告 1.2目的/用途：市场调研是以科学方法对消费者购买和使用商品的事实、意见、动机等资料、情报和数 据作系统收集、记录、整理和分析，以
2、了解商品的现实市场和潜在市场。具有如下作用和意 义：（1）有利于不断发现新的市场机会；（2）有利于制定正确的营销策略；（3）有利于不断开发新产品、占领新市场。1.3市场调研划分房地产市场调硏依据房地产项目实施过程可以划分为土地一级市场调硏、项目定位市场 调硏、房地产市场推广阶段市场调硏、销售阶段市场调硏、三级市场调硏等。房地产企业应根据不同目的进行不同重点的市场调研。1.4房地产市场调研方向 宏观环境硏究：包括经济环境、政策环境、行业环境、人口环境、文化环境、技术环境; 地区市场研究：包括地区总体规划（包括住宅规划、配套规划、绿地规划、道路规划、 人口规划等）、地区内房地产开发动态（包括各种物
3、业供需情况等）、地区物业价格水平 分析、地区营销方式分析、地区内已建、在建和拟建项目分析，等； 对手动态跟踪：竞争对手分析（包括对手的背景、组织架构、资金状况、管理机制、决 策机制、考核机制、土地储备、历年项目开发状况、未来项日开发计划等）、竞争楼盘 分析（包括同一地区楼盘、定位相似楼盘，分析产品定位、市场定位、价格定位、销售 推广、物业管理等方面，并尽可能进行价格、销售等方面的对比分析。） 买家心理研究：回答下列问题：哪些人是买家？买家要买什么物业？买家为什么要买这 些物业？谁参与了买家的购买行为？买家以什么样的方式购买？买家何时购买？买家 在哪里购买？1.5市场调研内容: 市场环境调查（1
4、）政策法律环境调查：国家、省、市、城市有关社会经济发展、土地利用总体规划、城 市发展规划、房地产开发经营等方而的方针政策、法律法规（2）经济环境调查：国家、省、市、城市的经济发展特征（规模、速度、趋势等），项目所在地区经济结构、产业结构、主导产业、基础设施情况，人口状况、收入情况、消费 结构、消费水平，一般利率水平，等（3）社区环境调查：项目所在社区的购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育条件、安全保障、卫生、空气和水源质量及景观等（4）建筑设计、施工企业、监理等咨询机构的情况I市场需求和消费行为调查（1）消费者对某类物业产吊的需求情况；总量、发展趋势等（2）需求动机调查：购买意向、购买动机
5、类型、影响购买动机的因素等（3）购买行为调查（4）需求影响因素调查：消费者构成、分布、消费需求层次状况，现实需求和潜在需求，消费者购买力状况及变化，国家有关产业政策的状况及其调整等I房地产产品调査（1）现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期（2）业主对产品环境、功能、售后服务等方面的意见及对某种产品的接受程度（3）新技术、新工艺、新材料、新概念的出现及其在物业产吊上的应用（4）本企业产品的市场占有、市场美誉度I房地产价格调査（1）影响价格变化的因素（2）市场供求情况的变化趋势（3）相关市场价格（4）价格变动对消费者和开发企业的影响（5）某种具体房地产产品的地区市场价格等房地产营销调査（
6、1）营销的因素调查（2）营销推广活动及其绩效（3）营销方式的采用、发展趋势及其原因（4）营销渠道的选择、调整情况（5）代理-商的数量、素质及其代理情况，包括客户对其的评价等I市场竞争调査（1）竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查（2）对竞争者的产品设计、建造质量、服务优缺点的调查和分析（3）对竞争者产品价格的调查和定价情况的调查和分析（4）对竞争者营销情况的调查和分析（5）对未来竞争情况的分析和估计（6）同类型产品的供应量和销售情况，本企业和竞争者的市场占有情况等2项目建议书2.1通用要求/规定:（1）负责部门（2）参与部门（3）评审部门（4）审批部门策划销售部规划设计部、财务部、审算
7、合约部公司经营层/设计总监、营销总监、财务总监 项目决策领导小组（5）主要输入信息/部门：企业积累的有关历史资料/以前的项目建议书（6）主要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部；信息有项FI建议书 2.2目的/用途项目建议书是房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规 划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本条件满足后向国家、地区项日主管 部门及公司董事会推荐的建设性材料建议书的形成，是基本建设程序中最初的阶段，是工 程项目准备阶段的开始，项目建议书不仅是确定项目建设的依据，也是具体设计的依据。2.3项目建议书内容：房地产开发建设项目的建设书的内容如下：（一）
8、项目名称、建设单位、主管部门（二）项目提出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。拟建项目的名称、拟建的 性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。（三）项目建设方案：主要是指项目的初步建设方案。建设规模、主要内容和功能分布。（四）建设条件：指项目建设的各项内容的进度和建设周期。（五）初步建设计划：指项目建设和各项内容的进度安排和建设周期（六）项目建设后的经济效益和社会效益。（七）项目建设投资概算及资金来源指项目投资总额及主要建设的资金安排情况，筹 措资金的办法和计划。3 土地竞投方案3通用要求/规定：（1）负责部门：总经理（2）参与部门：策划销售部、财务部、审算合约部、规划设计部（3）评审部门：
9、公司经营层（4）审批部门：项目决策领导小组（5）主要输入信息/部门：策划销售部的项目建议书、有关产品的市场信息；规划设计部有关产品的规划要求；审算合约部有关类似地块的 价格信息等（6）主要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部、财务部、审算合约部；信息有市场调研方案、初步规划方案、土地竞投方案、土地 出让金等3.2目的/用途未来房地产市场的竞争很大程度上取决于企业土地资源占有量的多少，招标、拍卖和挂 牌出让是房地产开发用地的基本供应方式。在土地供应完全市场化的趋势下，如何做好竞投 工作，根据市场的实际需求和企业的实际状况合理报价，并最终以合理的价格获得合适的土 地，已经成为房地产开发企业的一项
10、核心竞争力。土地竞投方案作为一种投标报价文件，不 仅影响土地使用权的获取，而且影响项目的土地成本。3.3 土地竞投方案内容（1）项目建议书的主要内容及结论（2）竞投地块概况（位置、艸至、规划要点等）（3）市场调查与预测（类似用途项目数量/建设情况/销售价格等）（4）项目策划，形成项目开发经营方案（确定用途、规模、档次、开发时机、经营方 式）（5）规划方案设计与比选（6）竞投报价的计算（7）编制基本报表：项冃总成本估算表、销售收入预测表、投资使用计划表、财务现 金流量表（8）形成报价方案4可行性研究报告4.1通用要求/规定：（1）负责部门：策划销售部（2）参与部门：规划设计部、工程部、财务部（3
11、）评审部门：规划设计部、工程部、财务部/公司经营层（4）审批部门：项目决策领导小组（5）主要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、项冃建议书；土地竞投方案（6）主要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部、审算合约部、财务部、工程部；信息有可行性硏究报告4.2目的/用途：可行性研究是对拟建项目技术上和经济上是否可行进行科学的分析和论证，为项目决策 提供科学依据，其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少投资决策的失误，提高 项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要任务是通过多方案比较，提出评 价意见，推荐最佳方案，在市场研究、技术研究和经济研究的基础上，编写可行性研究报告。
12、可行性研究的主要作用有：（1）作为项目投资决策的依据；（2）作为编制设计任务书的依据飞（3）作为筹集资金的依据；（4）作为与有关协作单位签订合同或协议的依据；（5）作为项目建设的基础资料；（6）作为项冃考核的依据；等。4.2编制依据:(1) 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；(2) 批准的项目建议书和同等效力的文件；(3) 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；(4) 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；(5) 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(6) 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计要点条件等。4.3主要内容：一份正式报告包括封面
13、、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。封而：要能反映项目的名称、为谁所作、谁做的、报告完成时间摘要：用简洁语言介绍项日所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、研究结论。摘要 的阅读对象通常为对项目决策起决定性作用的人，所以摘要的文字应字斟句酌，言 简意赅，言必达意，字数以不超过1000字为宜。目录：最好要有目录，以使读者能方便地了解硏究报告所包括的具体内容，以及前后关系, 使其能根据自己的兴趣快速找到所要阅读的部分。正文：是研究报告的主体，一般按逻辑顺序，从总体到细节循序进行。通常包括对具体内容 有：(1) 项目总说明：着重说明项目背景、项目评估的目的、报告编制依据等内容；(2) 项目概况
14、：介绍项目所处地址、项目拟建规模和标准、项目建成后的销售对象 等；(3) 投资环境分析：按市场调研相关耍求；(4) 市场研究：按市场调研相关要求；(5) 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目：分析项目所处地理环境(邻里关系)、 项目的用地现状、附近近期开工竞争性项目的情况等，按市场调研相关要求；(6) 规划方案及建设条件：各种建设条件是否满足项FI建设需要，就项目的规模、 项目档次、建筑物的装修标准、功能而积分配等提出建议；(7) 建设方式与进度安排：建议发包方式，就建设进度安排、物资供应(主要建筑 材料的需要量)作出估计或估算；(8) 投资估算及资金计划：就项目的总投资进行估算，并按项目进度
15、安排作出投资 分年度使用计划和资金筹措计划。项目总投资估算，应包括项日投资概况、估 算依据、估算范I韦I和估算结果，一般估算结果汇总中应包括土地费用、前期工 程费用、开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等。(9) 项目评估基础数据的预测和选定：通常包括销售收入测算、成本及税金和利润 等部分。(10) 项冃经济效益评价：这是报告中最关键部分，需充分利用前述分析研究结果， 对项冃的经济可行性进行分析，包括现金流量分析、资金来源与运用等。(11) 风险分析：一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，就项目而临的主要风险如建 造成本、售价、租金水平、开发周期、可建设面积对项目主要经济评价指标如 财务内部收益率、财务净现值和投资冋收期等等彫响程度进行定量分析，对当 地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。（12）可行性研究的结论：主要是说明项目的经济评价结果，项目是否具有较理想到 财务内
