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1、文档信息摘要文档格式：申报单位:法人代表：负责人：申报日期：审批结果：审批日期：备 注：第一部分工程咨询资格证书第二部分 说明书一、概况二、项目建设背景三、项目选址与建设条件四、项目规模及布置五、项目投资计划六、环境影响评估七、投资估算八、资金筹措九、结论与建议一、概况1.1概述项目名称：夕阳红老年公寓铁路还建工程建设单位：诸暨市城市建设投资发展有限公司项目性质：新建项目负责人：杨志钢拟建地址：富村路以西，浙赣铁路以东，禾泰综合市场斜对面建设内容：老人公寓1.2承办单位基本情况该项目的承办单位为诸暨市城市建设投资发展有限公司，其成立于 2000年，注册资金为20000万元人民币。夕阳红老年公寓
2、是浙江铁道生 活实业发展有限公司原在诸暨市办的一家老年公寓。2009年，为配合诸 暨市旧城改造需要，原夕阳红中心老人公寓将拆迁改造。根据市政府与上 海铁路局资产置换协议，目前该工程由城投公司负责代建，工程竣工后整 体移交给浙江铁道生活实业发展有限公司。老人公寓建成后，按照以人为 本的思想，遵循可持续发展的原则，通过一系列步骤，使新建大楼成为一 家配套齐全、设施完善、管理规范的中型老年公寓，为全市老龄化承担更 多的社会责任。拟承办的夕阳红老年公寓还建工程也是城西工业新城中的一个基础设施配套工程，也是配合诸暨市旧城改造建设的一个重要步骤。1.3项目的偏制依据1. 国家现行的有关法规、规范：2. 诸
3、暨市城市总体规划(19992020)：3 .诸暨市城市规划技术管理规定：4.业主提供的其它相关资料；1.4项目的编制原则1 .认真贯彻执行国家及有关部门制订的工程设计和工程建设的标准、 规范。2. 以科学求实的态度对项目建设条件及技术方案论证和比较，选择 技术先进、经济合理、安全可靠的设计方案，为投资决策提供依据。3. 认真贯彻国家有关劳动安全生产，卫生及环境保护的法律和规定。4. 合理布置，精心设计，节约基建投资，提高能源综合利用水平， 做到节能降耗。1.5项目分析内容根据委托方的任务书要求，本项目建议书对拟建项R的主要内容和配 套条件进行分析，其内容根据：市场需求分析、项目选址、工程技术方
4、案、 环境影响、资金筹措、经济效益分析提供科学的决策依据。1.6主要经济技术指标主要经济技术指标表序号项目名称单位指标备注1用（征地）面积m29997.02建设用地面积m29997.03总建筑面积m213908.1其宿舍1建筑面积m26808.1宿舍2建筑面积m27070.0门卫2 m30.04建筑建筑密度%28.95容积率1.396绿地率%20.07项目总投资万元40008床位数张322二、项目建设背景2.1城市背景诸暨市位于长江三角洲南翼、浙江省中部、钱塘江流域中段，浙籁铁 路、杭金衢高速公路、金杭公路贯通全镜，诸永高速竣工在即。中心区域 距上海200公里，杭州90公里，萧山国际机场60公
5、里，交通十分便利， 区位优势十分明显。全市区域面积2311平方公里，总人口 105.6万。诸暨为越国古都，西施故里，历史悠久，是浙江省县古老的县之一，是中国吴越文化的发祥地之一。诸暨文化昌盛，人杰地灵，古时即倡导耕读传家, 民风淳朴；境内山川秀美，拥有著名的国家级风景名胜区一一浣江五泄 风景区。诸暨市是我国最具活力的区域之一。特别是近年来，诸暨人敢为天下 先，先后创立起以纺织、管材五金、针织袜业、珍珠养殖加工、机械制造 等全国著名的块状地域经济格局，为诸暨市经济的持续发展创造了良好的 条件。诸暨市是全国百强县（市）之一，经济活动发展态势良好，潜力巨 大。同时又狠抓精神文明建设和城市园林建设，积
6、极推进“三创”活动， 同时成为了我国的环保卫生城市和山水园林城市。近年来，诸暨市大力开展基础设施建设，在改造旧城区的同时，强势 推进城西工业新城的建设，新兴中等城市的框架已经形成，基础设施日臻 完善，投资环境不断优化。特别是工业新城各个建设项目的建设热火朝天, 新的经济格局正在逐步形成。满腔热情的诸暨人将以崭新的姿态，踏上全 面建设和谐社会，提前基本实现现代化的征程，把诸暨建设成为一个新型 的集工贸、旅游、各块状区域经济繁荣发展为一体的现代化的新兴中等城 市。2.2项目提出的背景一、我国人口老龄化带来的挑战和压力中国提前进入老年社会的严酷现实，给中国带来了诸多新的变化和挑 战。1. 是老龄人口
7、中的富贵一族，在中国倡导了生活生态化，催生了一批 候鸟族。他们大批退休后夏天到北方渡假（如东北三省），冬天去南方过 冬，每年春节海南三亚的海滩上有60%是东北人，候鸟生活为人口老龄化 增添了一道新的风景线，也拉动了旅游和房地产等现代服务业的发展。2. 是增大了社会养老保险的压力。我国社会养老保障事业起步晚，覆 盖低，资金短缺，负债运营。人口老龄化的提前到来，无疑加了社会养老 成本，突显了社会保障制度改革滞后的矛盾。现在不少老年人个人养老账 户是零账户，中国财政为三代退休人员养老保险支出缺口在2万亿元以 o人I I越加速老龄化，这个财政支出缺I I的亏空就越大。对此我们必须 有足够的心理准备和资
8、金准备。3. 是家庭养老成本也在增大。过去是几个儿女养两个老人，现在是一 个儿女养两个老人，小两口要养四个老人。现在社会上已有两代独生子女, 使不少家庭出现了 “四、二、一”结构，即四个老人（爷爷奶奶、姥爷姥 姥）、二个中年夫妇、一个子女（小皇帝），将来再过20年，这些小皇帝 要组成家庭时，同时要面对2X6=12个老人，到那时小两口如何工作生 活？如何服侍老人？将来要成为躲不去的现实！由此可见，两代独生子女 政策的负效应需要我们这代人承担，人口老龄化的成本需要我们买单。这 些问题需要我们认真的研究和破解了！4. 据统计，四年前即2006年初，中国60岁以上的老龄人I I已达1.3 亿，恰好为人
9、口总数的十分之一，按照联合国标准，也正式步入了老龄化 社会。“ 一五”同“十五，湘比，老年人口增长速度明显加快，高龄化显著, 农村老龄问题加剧，社会养老负担加重，养老保障问题突出。为了应对人 口老龄化问题，所以必须加快社会养老保障制度改革，扩大养老保障的覆 盖面，财政加大对养老事业的投入，尽快补齐养老支出缺口，提升社会的养老承担能力。二、当地发展需求1. 改革开放以来，诸暨市国民经济持续快速发展，社会各项事业取得 显著成效，综合实力名列全国前列。城市基本建设日新月异，特别是市委、 市府提出建设城西工业新城以来，城西区域的基本建设经过几年的努力， 已经成为诸暨城市的一个新亮点，成为了诸暨经济增长
10、的又一个重要的平 台。2 .浙江铁道生活实业发展有限公司原在诸暨市办有一家老年公寓， 2009年，为配合诸暨市旧城办市政改造需要，原夕阳红中心老人公寓将 拆迁改造。本着以为政府分忧、为民谋福的这一宗旨，承担了工业新城区 域内夕阳红老年公寓建设工作。希望通过努力，建设一个能让老人能够安 享晚年的舒适公寓，使老年人享有真正意义上的舒适的居住条件和居住环 境。3 .随着附近小区的的逐步建设及相关区域中住宅出让土地新的小区的 动工建设，公共配套设施的建设的重要性己日益显观。浙江铁道生活实业 发展有限公司根据原夕阳红中心老人公寓需拆迁改造的实际情况，在符合 城西工业新城总体规划要求的前提下，提出建设该项
11、公建工程，该项目同 时也可作为城西区块的一个配套项目。2.3项目建设的必要性一.原夕阳红中心老人公寓拆迁改造。浙江铁道生活实业发展有限公司所属的原夕阳红中心老人公寓为配 合诸暨市旧城改造建设需要，于2009年拆迁改造.因此需分别择址重新建 设同类项目，此次拟建项目为公共建筑项目。%1. 是城市经济发展和城市建设的需要1 .我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决 老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主 义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、 老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。2. 城西工业新城的建设是市委、市府推进城市
12、化进程的重要举措， 是诸暨向中等城市跨越的必备工作。而老年公寓作为一项服务老年人的工 程,既是广大老百姓老有所居的保障，又是城市建设的亮点，其建设是否 合理直接影响已进入老年时代的城市运作。因此，在城西工业新城区内设 置各种功能的配套设施同时，设置一个临近小X、布置合理、交通便捷的 老年公寓，是符合城西工业新城经济发展和城市建设的需要。%1. 充分利用土地资源，使其物有所值随着铁路西迁，环线建设的顺利完工，城西工业新城内交通便捷，地 块优势逐步体现出来，城西商务住宅区的建设正在有序的进行。在此区域 内建设一个功能齐全、配套完善、交通便利的老年公寓，W 以以商促住, 以住养商，真正体现该块的土地
13、价值，同时可带动周边区域的经济，商业 的快速发展。三、项目选址与建设条件本项目选址于富村路以西，浙赣铁路以东，禾泰综合市场斜对面区域, 临近铁路客运站。该用地范围内无矿藏压覆，是地质灾害不易发生区；周 边附近无污染源和危险物品的生产场所；城市基础设施基本完善，可充分 利用城西商务区的原有排水、排污、燃气、电力、电讯等基础设施；该区 块交通十分便利，便捷的交通条件为廿后工程建设期间物资运输和正常投 入使用后提供了方便。该地块建设用地面积0.9997公顷，征地面积为0.9997公顷。东临富 村路，北靠村间小道，西为浙赣铁路，南面为农用菜地，临近铁路客运站, 地理位置优越。本项目用地范围内工程地质条
14、件较好，项0地址详细地质有待下一步 详细勘察，以便提出合理的地基处理方案和基坑围护方案。根据全国地震区划图，诸暨为非抗震设防地区，本工程不考虑抗震设 防。四、工程规模及布置本项目征地为0.9997公顷，建设用地面积0.9997公顷。根据业主的 要求及工程的实际需求分析,拟建2幢建筑单体，项目总建筑面积 13908.1m2,主体分别为公寓为六层，局部五局，公寓为四层.公寓 底层设老年人多功能厅和餐厅、二-六层为老年公寓房间；公寓一-四层 均为老年公寓房间，总床位数为322张。容积率1.39,建筑密度28.9%o 安全、美观的设计原则，结合本工程区内的空间、交通、绿化进行设计， 重视空间的识别性和
15、协调性。在满足功能的前提下，力求简洁、大方、明 快，创造一个有个性的符合现代建筑形象的建筑精品。项目应从诸暨市特定的历史文化特点出发，按照以人为本的思想，遵 循可持续发展的原则，通过一系列的手段，达到人、环境和建筑的和谐统 一，既满足老年人居建筑规划的要求，又有时代精神。项目应充分利用地块周边的有利的自然条件，通过充分场地进行科学 设计来实现建筑与景观一体，通过各种整合，实现高品质，回报城市，提 高城市内涵。同时还应注意对周边生态环境的保护和维护其完整性。五、项目投资计划根据工程的实际需要，拟在6月底前完成工程方案及可行性研究报 告，8月底前完成工程报建等手续，9月开工，计划至2011年10 一期工 程交付使用。一期项目于2010年投入1000万元进行动工建设，2011年 投入1000万元，在建设过程中，根据实际情况出发可作适当调整。六、环境影响评估6.1建设期间环境保护(1) 环境影响分析大气环境影响分析该项目在施工阶段对大气环境的污染主要来自工地扬尘(如打桩、挖 土、水泥、装卸等)。特别是久旱无雨时扬尘的污染更为严
