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1、泸州市花园房地产开发有限公司 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项I项 目 建 议 书项目名称：湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目实施单位:四川省泸州市花园房地产开发有限公司项目法人：王充编制单位:川省泸州市花园房地产开发有限公司编制时间：二0一年一月五日编制单位：泸州市花园房地产开发有限公司法定代表人：王充项目负责人：胡显芬技术管理人：胡清潭审定：胡显芬、胡清潭校对：李志华编制：胡显芬、胡清潭、李志华目 录1 项目名称2项目建设地址3 项目业主单位4 法人代表5项目提出的背景及建设的必要性5.1 项目提出的背景5. 1. 1 地理位置5. 1. 2 交通现状5.1.3自然条件5.1.4气
2、候5. 1. 5资源5.2 利川市国民经济和社会发展概况5.2.1经济状况5.2.2利川市城镇人口情况5.3 项目建设提出的背景5.4 项目建设的必要性5. 4. 1项目实施对当地经济的影响5.4.2对当地就业环境的影响6项目提出的依据7投资人基本情况8建设规模与内容5.1. 建设规模5.2. 产品方案9投资估算及资金来源1. 1投资估算9.1.1投资估算内容9.1.2启动资金计算1. 项目资金来源10经济效益评价10.1评价依据和原则2. 1. 1依据9. 原则10.1. 财务评价结果1. 3社会益率评1. 风险分析10. 4. 1项目市场风险分析10.4.2项目经营风险分析10.4.3防范
3、和降低风险措施11项目建设进度安排12结论和建议12. 1 结论12.2建议附件：1、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、项目负责人身份 证、法人授权委托书复印件2、泸州市花园房地产开发有限公司近几年的业绩资料图形.3、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目红线规划图.4、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目总平面图1、25、湖北省利川市北门中山片区旧房改造意向方案认定意见书1项目名称：湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目2项目建设地址：利川市北门中山片区3项目业主单位：泸州市花园房地产开发有限公司4法人代表：王充5项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景地理位置利川市是恩施土家族苗族自治州
4、的一个县级市，位于鄂西 南，东接恩施，南界咸丰，由西南至西北与重庆直辖市的黔江、 彭水、石柱、万州、云阳、奉节相邻。交通现状到2010年底，全市通车总里程将达到4205公里，全市575 个行政村全部实现村村通公路，包括国省县乡道代通，224个村 公路实现了硬化或黑色化。境内的G50沪蓉高速、318国道是连 接东西部的重要交通要道。246省道（利川一奉节）公路起于利 川城，止于重庆奉节交界的土地堤口，全长65. 54公里。248省 道（湖北利川一湖北成丰一湖南龙山）连接利川咸丰两地。236 省道贯通利川、重庆石柱两地。正在修建中的宜万铁路、渝利铁 路是沪汉蓉高速铁路的一部分，其中宜万铁路已通车。
5、万州至利 川高速公路在建，这条高速公路全长105公里，将成为渝鄂高速 公路第三通道，建成后，从利川驱车到万州只需1个小时。自然条件利川市境属云贵高原东北的延伸部分，地处巫山流脉与武陵 山北上余脉的交汇部，山地、峡谷、丘陵、山间盆地及河谷平川 相互交错。气候高原东北的延伸部分，巫山余脉和武陵山余脉在这里交汇， 境内四周山峦环绕，中部平坦，海拔一般在1000-1300米，全境 地势高于相邻各县（市）是一个典型的高山悬圃。境内河流顺着 地质地构成线和山势呈射线状向四面奔流，既是八百里清江的发 源地，也是倒流三千八百里郁江和唐崖河、磨刀溪的发源地。气 候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海
6、拔高度 不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云多雾大, 日照较少，雨量充沛，空气潮湿。海拔800米以下的低山带，四 季分明，冬暖夏热，年平均气温16. 7C,年降水量1300至1600 毫米，日照时数1409.2小时。海拔800至1200米的二高山地带, 舂迟秋早，潮湿多雨，日照偏低，年平均气温12. 3C,无霜期 232天，年降水量1200至1400毫米，日照时数1298.9小时。 海拔1200米以上的高山地带，气候寒冷，冬长夏短，风大雪多, 易涝少旱，年平均气温H. TC,无霜期210天，年降水量1378 毫米，日照时数1518.9小时。主要灾害性气候有：低温连阴雨、 干旱、暴
7、雨洪涝、大风冰雹等。利川气候的主要特点是：光照不 足、热量偏低，降水量充沛，气候差异明显。东有玉笔朝天，南 有八宝炼丹，西有万里长城，北有卧龙吞江。这里山奇水秀，是 一个最适合人类居住的地方。资源矿产资源较为丰富，目前已发现的矿产有28种，其中包括 能源矿产如煤、天然气、石煤、泥炭、地热，金属矿产铁和铜、 建材及非金属矿产石膏、硫铁矿、高岭土（耐火粘土）萤石、大 理石、石灰岩、砂岩、含钾岩石、天然卤水等。有已探明资源储 量的矿产15种，矿产地140余处，但具有比较优势的大宗矿产 仅有煤、硫铁矿、石膏、天然气等，具有勘查远景的矿产有高岭 土 （耐火粘土 ）。5. 2.利川市国民经济和社会发展概况
8、经济状况全市幅员面积4602平方公里，下辖14个乡、镇，共89万 人，其中农业人口 74万人，城镇人口 15万人。该地区生产总产值达15亿元，主要以郁江水电、豹盾水泥、 香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业。工业主要以清洁能 源、轻工电子、医药化工为主的腾龙工业园；以天然气脱硫和下 游产品开发为主的煤道天然气化工园；以水泥、石膏矿开发为主 的石坝建材工业园；以农业科技示范、农业生态观光和农副产品 加工为主的苏家桥农业科技园。四个园区规划总面积约为15平 方公里。利川市城镇人口情况按照规划至2020年市区人口为30万人，流动人口为40万 人。5. 3.项目建设提出的背景近年来，在中央加大基础设
9、施建设方针的指导下，利川市开 始了大规模的道路、桥梁建设及旧城改造。随着沪溶高速、万宜 铁路的建成通车，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在 主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，从而迫使 市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变利川市的城市 面貌。经过利川市委、市政府研究决定，在利川市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快利川市危旧房改造的步伐， 促进利川市经济的发展。为此，利川市政府颁发了关于旧城区 危旧房改造的实施意见，鼓励省属、市属自主经营的房地产企 业对利川市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政 府成立了利川市危旧房改造领导组，颁发了利川市危旧房改
10、造 实施细则，以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。5. 4项目建设的必要性项目实施对当地经济的影响为把湖北省利川市打造成鄂西旅游明珠城市，加快城市 建设，改造旧城中不规范建筑，改善人居环境，旧房改造是一 项利国利民的好事，一来可以更好地集约节约利用土地，二来可 以破解城市贫困人员建房难。席卷全球的金融危机对我国经济带来了很大影响，“保增长、 保民生、保稳定”事关当前工作大局，保增长根本途径在于扩大 内需。中国内需的市场推动力在农村，主导力在县域经济。近期 扩大城市投资和消费需求空间有限，而城镇的消费需求尤其是改 善住房的需求日益迫切。实施城镇危旧房改造既有利于拉动投 资，又有利于改善城镇
11、人口的生活条件。近年来，随着工业化、城镇化和农业产业化的推进，城镇人 口的收入日益增加，购新房要求也日益高涨。而通过危旧房改造 拆除危旧房、闲置房，重新整理宅基地，盘活现有存量建设用地, 按节约集约用地原则对宅基地进行重新规划，合理布局，能有效 提高土地利用率，同时提高城市整体形象。对当地就业环境的影响本项目的投资建设，改善人居环境和市容市貌，也加速配套 服务完善建设的进程，也为当地人民提供了可持续发展的，前景 更为广阔的就业机会。6项目提出的依据湖北省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；利川市城镇总体规划( 2009-2020 )；3.业主提供的区域经济、人口、环境、土地、自然条件等基础
12、 性资料；6. 4.利川市人民政府关于本项目发展出台的相关文件；6. 5.本项目适用国家及地方标准、规范、法规等。投资人基本情况泸州市花园房地产开发有限公司成立于二00 年十月，注 册资金壹仟万元，系房地产开发卷级企业。公司拥有专业技术管理人员68人，大部分有相关专业的中、 高级职称。公司在泸州和重庆忠县开发了多个知名项目，总投资55000 余万元，开发建设成功率100%,取得了较好经济效益和社会信 誉，曾多次被评为“重合同守信用企业”、“纳税大户”，2009年 被忠县职能部门评为“忠县改革开发30年忠县三大品牌楼盘” 等。2008年与广东东莞六合投资实业有限公司共同投资2.5亿 元，联手打造
13、占地400余亩的清溪六合水上游乐城和高尔夫球 场，现以对外开放，受到社会各界的一致好评。建设规模与产品方案建设规模利川市中山片区旧房改造项目，其中旧房拆出面积为30000 平方米，新建面积为11. 2万元平方米以及相应的配套设施。产品方案项目完工后将修建以下建筑产品：商品房10. 8万平方米1300余套门面房屋4000平方米小区道路80米绿地1200平方米投资估算及资金来源投资估算投资估算内容项目总投资估算包括工程静态投资和动态投资两部分。利川市北门中山片区旧房改造项目，具体包括旧房拆出、 市政道路工程、供配电、给排水等；项目所涉及的各项其他费用，如还房造价、堪察设计费、 工程管理费、工程监理
14、费和其他费用等。启动资金计算利川市北门中山片区旧房改造项目基础设施投资共计：1100 万元。利川市北门中山片区旧房改造项目房产开发总投资18480 万兀o2.项目资金来源项目建设总投资由业主资金本金12000万元，申请银行贷款 62000万元，其余资金来自回收资金。本项目资本金11000万元，大于开发总投资的20%,符合国 务院发布的国发(1996) 35号文“国务院关于固定资产投资项目 试行资本金制度的通知中的有关规定。10经济效益评价评价依据和原则依据1）本项目经济评价以国家计委颁发的建设项目经济评价方 法与参数（第二版）为依据；2）本项目有关税费的测算以国家的相关税费法规为依据。原则1）
15、遵循动态分析为主，静态分析为铺，定量分析与定性分析 相结合的原则；2）遵循效益与费用口劲一致的原则。2财务评价结果基准收益率8%主要评价指标所得税前内部收益率=13. 8%所得税后内部收益率=12.9%所得税前财务净现值=1920万元所得税后财务净现值=1719万元所得税前投资回收期=2年所得税后投资回收期=2年贷款偿还期=2年从上述评价指标可知，项目的内部收益率12.9 %，高于银行 贷款利率9%,也高于基准收益率8%,累计利润总额为804万元, 年平均利润总额为402万元，累计上缴所得税201万元，所以项目 有一定的经济效益。该项目完成后，可实现商品房销售收入19500万元、门面房 屋销售收入2000万元，可完成税收108万元、资金利息1116万 元，实现总利润495万元。从以上数据分析，对本项目开发内部收益率影响程度分别为 销售价格最大，建设投资次之。在一定的变化幅度内，项目的财 务内部收益率高于基准收
