中堂镇中心区商业调查报告综述：中堂镇中心商业最繁华地段集中在新兴路一带尤其以集中型商业万和 广场和华润超市经营状况最佳，已经形成一个稳定的商圈氛围，消费人群主要以中 堂本地居民为主（8成以上），外来人口为辅（主要是周边镇区），租金价格稳中趋 升中堂镇中心商业格局整体上来说是以集中型商业（万和、中新），华润超市的两 端为轴心，向四周扩散，租金和价格沿新兴路向周边范围递减而新兴路将这两个 核心有机连结了起来可以说，新兴路引导了未来中堂镇中心区商业的发展总体 而言，中堂镇中心商业主要以万和广场和华润超市为核心，，形成“两点一线”的商 业格局目前中新广场业态规划齐全，以集中商业和临街商铺为主，只租不售，现正招 商中，其商铺租赁价格体现了未来中堂镇商业中心的走势本次商业调查范围：莞都国际花城、南国雅苑底层临街商铺、鸿富花园商住楼商业部分、新兴路、中兴路等周边范围中堂镇中心区商业调查区域租金（元/ 月/平方米业态面宽/进深（米）面积区间（平方米）层高（米）经营状况免租期（月）中堂市 场40-50农副产品、 皮具、服装15000共2层，首层高6米送 夹层一般万和广 场120-150真功夫、月艮 饰、皮具、珠宝精品5020000共三层，1层百货，2 层服装皮具、三层娱乐 城。
5米层高一般鸿富商 业街25-30服装、礼品4.5/1630-455差24莞都国 际花城60随意4.530-60未经 营 南国雅 苑60随意未经 营租金（元/月/平方米）60 50商业体量（万平方米）□中堂市场 口华润万佳 口万和百货 口中兴广场口中堂市场□华润万佳□万和超市□中新广场1002、中新广场：中堂镇中心区商住一体的小产业权项目，总建筑面积10万，分二期 开发，其中一期7.5万，二期2.5万一期商业面积体量较大，达5万平方米，其余 是小户型公寓，二期规划中建筑面积（元/月/平方米租金（元/月/平方米业态面宽/进 深（米）面积区间（平方米层高（米）免租期月）商业7.550-223、服 装、珠宝、 饮食、娱 乐、健身6/842-645.7一个 月住宅2.5127未分隔302.8二、中兴路业态：1、 1F底商租金情况：实例：怡宝送水站，面积：约28平方，租金：1500 7U/月，约53元/平方/月2、 租金平均水平：45—55元/平方/月3、业态组合:餐饮类：牛燕蒸饭、口味鸡、雅典娜音乐西餐扒房、盈丰商务酒店、东都宾馆美容美发类：心仪美容生活馆、紫罗兰美发美容、中国平安财产保险、中华保险、傲翔网盟、激情网吧、、东泊财税咨询事务所、茗香阁茶艺、大川药业、振兴卫生站、、装饰建材类：金盛商行、长兴钢材五金、银行装饰材料行、广州双龙装饰材料行、中兴路业态比例17%中联不锈钢材料行□装饰类 口餐饮类□美容美发□网吧■饮用水□约店□便利店 口烟酒商行 ■保险公司 □其它4、主要业态描述：中兴路主要是以装饰建材为主、餐饮美容美发为辅的一条商业 街，1F平均租金水平在45—55元/平方/月左右，主要分布在临街一些民房楼下的底 商，档次属于低档，由于总体商业氛围已形成，商业经营水平一般，周边居民已形 成一定的消费习惯。
5、未来发展趋势：由于中兴路的商业基本在民房楼下，改造前景不乐观，但随着 通用五金城的招商工作的推进，作为主要以装饰建材为主的中兴街与通用五金城将 形成一个很好的互补6、中兴路商家对东港城的印象：走访了近6家商家，普遍对东港城的认识不够，认为商业氛围还未形成，且租金水 平过高，没有形成他们的消费习惯，1—2家表示会过去了解一下商铺二、新兴路业态（107国道以北）：1、 1F底商租金情况：实例：康力连锁药店，两间打通约60平方租金：2400元/月，约40元/平方/月2、 租金平均水平：外街：35—45元/平方/月内街：10—20元/平方/月3、 业态组合：小型超市：喜乐百货、长盈百货、美宜多百货便利店：美宜佳、小士多店美容美发：靓都形象沙龙等5家餐饮：富豪西餐、川菜馆、牛肉面、圣心蛋糕等6家酒店：东江旅店照相复印：复印、照相、快速冲印网吧：2家银行：建行通讯：通讯配件、中国移动其它：订票、凉茶、鸿富实业、中堂供销社、财政局、文体用品、中堂广场、家私、 国旅、服装精品、新兴路北业态比例9%□小型百货 口美容美发 □餐饮□网吧 ■药店□便利店■烟酒商行 □照相复印 ■通讯 口菜市场 口酒店 □其它4、 主要业态描述：新兴路107国道以北的商业主要是一•些工厂1F改造而成，且业 态主要是满足周边工人生活需要为主、其中小型百货及美容美发餐饮店居多，其它 基本上为业态的补充，典型的社区型商业，档次偏低，消费能力较低。
5、 未来发展趋势：新兴路整体商业氛围较浓，但由于107国道的穿过，南北人流不能很好地通过，导 致新兴路以北的人流缺失，整体消费水平偏低，未来发展仍将以服务周边工厂居住 人群为主，难以形成区域性商业6、 新兴路商家对东港城的印象：多数商家对东港城的商业不太了解，经介绍后仍不太感兴趣，认为租金水平太高， 近2年难以形成较浓的商业氛围1、鸿富商业外街租金以前70 7U/M2 ＞现在45—53元/M四、鸿富商业街文体专卖店、茶庄、青旅、德仔水果店、丽之选、雅芳、美容、剪发、烟酒、养生 堂、烟酒、订票、茶庄、食品店、服装专卖店、电脑、便利店、装饰店、内衣店、 服装专卖、金苹果服装、老爷车、驾校、母婴专线、佐纳绮、音响、古士旗服装、 卡娃儿内衣、鸿图画廊、云南茶叶、信裕安防、驾校、美容院、写意空间 鸿富外街业态组合比例3%口文体用品■□□容 装果间美店 服 水空庄发利衣品酒品校廊他茶美便内精烟食驾画其2、鸿富商业街内街租金——以前50元伽2、现在30 7U/M2吉祥娃娃、中国电信、鞋业、工作室、、特色店、鞋店、内衣、衣服、内衣、衣服、内衣、精采时装、影楼、大头贴、童装，目前服装一条街60%已关闭鸿富内街业态组合比例口鞋口文体用品 口儿童服装 □美发美容 ■儿童玩具 □内衣 ，精品服装 □ 一般服装 ■品牌服装 口泳装 口艺术照 □其他3、主要业态描述：鸿富商业步行界外街主要的业态以正常社区的基本配套为主，靠东部分的外街品 牌服装店的比例明显加大，但是目前经营状况非常-•般，普遍打出的减价打折的促 销标语；而内街明显经历过一段火暴的招商阶段但是在该区域并不具备相当的市场 聚集力与吸引力来承载这么大的以服装、鞋业为主要业态组合形式，因此目前整个 内街60%—70%的铺面是关闭的（白天2—6点）。
只有零散个别商铺仍在开张，但 业主普遍无心经营均聚在一起打牌消磨时光4、 未来发展趋势：目前整个外街发展趋势比较良好，但是承租水平也仅仅维持在 45—50元/M2左右,持续上涨空间比较有限而内街的发展前景比较令人担忧，从 开张时的50元/ M2左右到目前的30元/ IVP左右仍然惨淡经营的局面可以看出，该 区域中大规模的常规商业步行街基本不具备存活基础，消费者购买力也是一个最大 的经营障碍；整体发展趋势内外有别，外街具备很强生命力5、 鸿富商家对东港城的印象：有部分商家曾经关注过本项目，也曾经产生过购买 的意识，但经过一段时间的观望发现很多在经营商家不断退租，而且租金水平与鸿 富商业街有比较大的差距，因此普遍选择在鸿富沙锅农业街，但也普遍表示如果租 金水平降低至45-50元/M?或者稍高会做考虑，这些会做考虑的业态主要包括—— 烟酒、美容、食品等社区基础配套型商业五、周边商家租户深度访谈录1、青旅老板访谈访谈地点：鸿富商业外街青年旅行社加盟店 被访者：麦小姐（老板娘） 被访者基本情况：25岁，原来在中堂镇中国旅行社做了一年多，后来自己家里购买 了鸿富商业街外铺并挂靠青年旅行社的品牌自己做老板，目前员工有两名，经营状 况-，般。
其本人与家人曾经来东港城看过商铺，主要因为租金价格过高因此选择鸿富商 业街的外铺，次要原因是鸿富项目入伙居民数量相对比较多，商业培育期相对比较 短，但该客户也没有表示出对本项目完全拒绝之意，并留下号码并表示当新的 招商条件拟订后可以通知她，但是最好租金在45元/M2左右，如果过高从目前经营 水平与镇区人口数量来推算就不划算了2、访谈对象:中兴路怡宝送水店陈先生基本情况:代理送水已有近两年时间，访谈内容:首先我们向他了解了一下他们送水的范围，他说基本上是周围居民较 多，然后我又问他，东港城的送不送，他说送呀，很多人也订他们的水，看来他还 知道东港城，他以为我们要订他的水，然后将他的怡宝水介绍了一番，我于是也问 了他的店铺的一些情况，店铺面积约28平方，租金每月1500元，生意还可以，但 具体每天营业额他不愿讲，知道他生意还不错了，我就趁机问他愿不愿意多升一间, 他很惊奇地看着我说在哪里开？我说东港城于是我这才将我介绍了一下，他听了 后说，在东港城那边也有一间送水的呀？我说但是你这个品牌的没有我于是将我 们商铺的一些情况、租金、招商优惠条件和他介绍了一下，听完后他总体的兴趣不 大，但是说有时间会过去看看了解一下，做些比较。
问完这些后，我又将他当成一 个普通的消费者，问他平时消费都喜欢去哪些地方，他没加考虑就说万和广场，我 问其原因，他说习惯了，再就是那里的东西比较齐全，选择的空间较大，而且价格 比较实惠3、访谈对象:新兴路中堂肉菜市场鞋店老板吴女士基本情况:中堂本地人，三家鞋店都有是她开的访谈内容:访谈对象是女士，为消除她的戒备心理，我就直接开门见山地说明了我们的身份，刚好她自已一个人在店里喝茶，客人还没有多起来，她很愿意地跟我 们聊了起来，从她口中我们得知，她开这三家店有近4—5年时间了，一直是卖鞋的, 由于货源好，品种多，她儿家店的生意还不错，每间店生意好的时候大约有近1000 元/天的，每间店约20平方，租金是每月1000元，因在菜市场外面，因此租金稍高 但她她的店的经营状况还较满意，也有打算开分店的打算，但是去问了万和广场， 租金要150元呼方/月，觉得太高了，难以接受，我问她去东港城愿不愿意，她说 之前有去看过，没有合适的位置，而且租金太高我问她最高愿意出多少租金过去？ 她想了下说别人鸿福广场有些商铺都不用租金的，你们那边的话如果50元/平方/月 可以考虑，但也要好的位置，最后我将我们的商铺平面图给了她•份并介绍了基本 情况，她说过几天不忙会再去看看！六、周边典型商家——台湾客户东莞生活经营深度采访访谈地点：通用五金商业街添添聚源味 时间：2007年9月14日被访者：胡女士（聚源味老板娘）被访者基本情况：46岁，前任先生是台湾人，自己在台湾也开过一家餐厅，现和胞 弟在中堂经营这家连锁店2月。
认为中堂品牌餐饮连锁店数量不多，较为有档次的 大众餐饮也很少，但其连锁店算一家主要内容：1、 台湾生活年轻时家境尚可，机缘巧合，外嫁台湾先生在金融系统工作，自己独立开一家 餐饮品牌连锁店，万事开头难，开业初期，有些辛苦，但是丈夫很支持后生意渐 入佳境况，每年能有30万台币的收入很有成就感然而，天有不测风云，人有旦 夕祸福，丈夫突然重病入院成为植物人，自己不得不放弃自己多年苦心经营的生意,。