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1、发展我国公寓养老的可行性分析与对策探讨摘要：我国老龄化程度和经济的快速发展，传统家庭养老 功能的弱化，福利机构养老的缺陷，以及老年人在心理和生理 上对生活越来越高的需求，催生了一种全新的养老模式老 年公寓养老。文章立足国情，分析了我国老年公寓养老发展的 可行性及发展中存在的问题，并在此基础上相应地提出了促进 我国老年公寓养老发展的对策建议。关键词：老龄化；老年公寓养老；养老模式目前，我国处于人口老龄化水平快速发展时期，在老年人 口不断增加的过程中，我国的养老模式也在发生转变。家庭结 构的变化导致我国传统家庭养老功能日趋弱化；老龄化进程先 于我国经济发展水平使得福利机构养老的缺陷愈加明显；人民
2、生活水平不断提高，老年人在生理和心理上对生活的需求也越 来越丰富，这一切促使了一种新型养老模式老年公寓养老 应运而生。一、我国发展老年公寓养老的可行性分析老年公寓市场存在较大的需求群体我国是目前世界上老年人口最多 增长最快的国家，截至 XX年底，我国60岁及以上老年人口已达1.989亿，占全国总 人口的12%,每年还将以3.2%的速度增长。并且我国老龄化人口高龄化现象明显，我国80岁及以XX龄老年人每年以.4 % 左右的速度增长。高龄老人已从1990年的800万增加到20 00 年的1100万，到XX年将达到170 0万，是老年人口中增长最 快的年龄组。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高
3、龄 人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。我国的老龄化 现状，成为老年公寓养老市场需求增大的客观因素，为老年公 寓养老提供了巨大的市场和广阔的发展空间。老年公寓市场存在较强的市场购买力1、老年人收入的提高为其购买力提升提供了条。20世纪 90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的 人均可支配收入。据中国老龄科学研究中心调查，目前我国城 市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到XX年就增加 到8383亿元，到2020年为2814亿元，2030年为73219亿元。 此外在城市60-6岁老年人口中，大约4%会选择继续就业， 除有退休金之外还将会有额外收入，按此预测，至U200年
4、就会 有73 200亿元消费储备金。因此，对老年消费群体购买力不 应小觑。2、老年人福利水平提高为老年公寓养老消费解除后顾之 忧。近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建 立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多 渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金 收入的老年人口，从国有企事业单位扩展到各种所有制形式的 企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体 购买力水平。老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可释放出来，寻求更优质的生活环境，为老年 公寓养老的壮大提供了有力保障。3、子女为父母入住老年公寓提供资金支持。子女以改善 父
5、母居住状况为目的而购买或租用老年公寓，成为老年公寓消 费的主力。当前大多数年轻人难以抽出时间周全地照顾老人， 因此他们就迫切希望有专门为老年人设计的住宅产品，硬软服 务都能满足老年人的行为与心理需求。年轻一辈为父母的健康 长寿考虑，购置环境优美 空气清新的老年公寓以改善父母的 居住环境是子女购买老年公寓的主要诱因。老年公寓市场存在较强的购买意向1、养老观念的转变促生老年公寓养老需求。我国老年人 对于养老问题的传统观念正在发生改变，老人们正从现实和精 神上逐步接受社会养老。据中国老龄科研中心调查,2002年X X市0岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来 愿意入住的分别为10. 4万人和
6、30. 8万人。在上海，根据同济 大学建筑城规学院预计，截至XX年上海的老年公寓入住人数 将达到7. 2万人，需要老年公寓3. 62万套，总建筑面积将近 200万2,其中市区的需求总量在10万2以上。文化程度较 高，中级以上职称，月收人中等或以上，身体健康，生活能自 理的老年人，老年公寓成为首选，他们中的大多数将老年公寓 视为颐养夭年的理想之所。2、消费观念的改变促进购买行为。随着老年人养老观念 的转变，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来。越来越多的老年人 认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值升值又可作为不动 产留给后代，他们越来越愿意投资老年
7、公寓。以上分析可知，我国老年公寓市场的人口、购买力和购买 意向三个要素都已具备良好条，可以预测老年公寓养老会有良 好的市场潜力。我们有理由相信，随着各方面条的不断完善， 在不久的将来，越来越多的老年人能在老年公寓里老有所养， 老有所乐。二、我国老年公寓养老发展中存在的问题及原因数量供不应求截至XX年底，我国各地建有各级各类养老机构397 4家, 床位212.8万张，收养老人171 .9万名。仅就床位数来讲， 刚刚超过老年人总数的1%,较之于国际通行的-7%的比率 相差甚远。以大连市为例，60岁以上的老年人口 71.1万，占 城市总人口的24. 9%,若入住老年公寓和其他养老机构的老 年人口占总
8、人口的比重，按3%的比例分析，7 0多万的老年 人中，将有2万多人入住老年公寓和其他养老机构，而目前仅 有7千多个床位。这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年 公寓养老的需求。布局和档次不尽合理目前我国的老年公寓有的虽然环境和物质条都很好，但地点远离社会和亲友 交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高, 活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。另 外，市面上现有的老年公寓普遍品质档次较低。一些地区存在 名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居 住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发 住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划 户型 设计到相关服务设施
9、的建设与实际意义的老年公寓相差甚远。从业人员素质较低由于我国老年公寓起步较晚，还没有形成一个完善的体系, 现在的老年公寓对从业人员要求缺乏行业标准，普遍雇佣的是 一些文化素质偏低的临时工或下岗女工。这些服务人员并未经 过行业培训，缺乏基本的技能，只是像完成任务般地给老年人 喂饭、送水，并未考虑到老年人渴望亲情、渴望家的感受，很 容易让老年人产生怨言，这样的服务很难面向市场。政府和社会各界重视支持力度不够1、资金和政策援助较少。我国目前在有关老年公寓的建 设及其资金方面还未有较大投入，支持政策也较少。有些相应 的政策虽已制定，但在实施过程中由于多方面的影响往往不能 落到实处。没有适当的鼓励政策，
10、也就难以刺激房地产开发商 大规模投资兴建老年公寓，同时致使许多建成的老年公寓普遍 存在资金投入不足 管理不善等问题。政府没有及时采取一些 如给予老年公寓建设的每年专项拨款、资金援助和税收优惠等 措施，从而在某种程度上使我国老年公寓养老的发展变得缓慢。2、金融机构对老年公寓的融资存在一定限制。由于老年 公寓及其大量配套服务设施的建筑需要巨大的资金投入，再加 上老年公寓的回收期较一般住宅长，往往金融机构不愿意贷款 给开发商；还有些是由于观念认识上的原因，认为老年公寓的 建设前景不好，资金回收很困难，就不会轻易贷款给那些想建 设新型银色住宅的私营和外资房地产开发商们。传统养老观念难易转变有些老年人及
11、其子女对于入住老年公寓养老抱有偏见，传 统养老观念不易转变。子女认为送老人去老年公寓养老是不尽 孝心的表现，认为老年公寓是孤老去的地方，有儿有女的老人 不应该去那里养老。而有的老年人退休后会觉得失落沮丧，非 常在乎子女的关心 孝顺和家庭的和睦。而且老年人和子女对 老年公寓的硬设施和服务质量不了解，据调查，有9 %的老年 人根本没听说过老年公寓，更谈不上了解其具体设施服务情况。 这种信息的闭塞严重阻碍和影响了老年人极其家庭对入住老年 公寓的选择。三促进我国老年公寓养老发展的对策建议政府要加强对老年公寓养老发展的引导和支持1、发挥政府的引导作用。政府应根据当今和未来经济社 会协调发展的要求，制定发
12、展老年公寓养老的规划，并纳入国 民经济和社会及城市总体规划之中，且要按照规划要求，定期 进行老年公寓的专项财政拨款。并应充分考虑社会养老体系建 设存在的困难，相应给予老年公寓开发项目适当的优惠，除在 租 税、费各方面予以减免外，还可以允许开发商向银行申请 低息贷款，差额部分由政府补贴等，以提高开发者的积极性， 保证项目的顺利实施。2、制定与完善有关法律法规。为保障老年人的合法权益,政府要担负起老年公寓开发建设的监督管理责任，加快制定与 完善相关法律法规，对老年公寓的建设和服务等诸方面研究制 定出一套完整的标准和规范体系，使之在建设时按照程序申报 审批和筹备建设，建筑施工过程中严格执行各项标准，
13、建成开 业后则要严格遵守各类服务规范，严禁各行其是，危害入住老 年人的合法权益。还应加快研究制定养老服务机构人身意外伤 害事故的处理办法，为保护老年人的合法权益和老年公寓等养 老机构的利益提供基本依据。3、建立健全的养老保障体系。目前我国养老保障制度的 发展还比较滞后，我国须逐步建立一个健全的养老保障体系， 尤其是养老制度和老年住房保障制度，这两个制度是老年人解 决住房问题的重要前提。要扩大养老保障制度，还要兼顾到非 国有经济单位和个体劳动者。应建立多层次的保障制度，充分 发挥国家、企业或集体、家庭及个人的积极性，各方面共同承 担缴纳养老保险费的责任，建立社会化养老同家庭和个人养老 相结合的养
14、老保障体系是我国养老保障制度发展的方向。金融机构要给予老年公寓建设及消费以资金融通的便利1为开发商提供建设资金融通的便利。老年公寓是目前 老年产业中的新热点，同时又是房地产业中的一个新兴细分产 业，迫切需要社会资金援助。金融机构应积极配合国家政府支 持我国社会养老体系的发展，制定和完善相关金融政策，鼓励 和刺激老年公寓的建设，并给予资金融通的便利。对于开发商 的资金筹措，银行可以提供低息贷款，差额则由政府补贴，确 保开发商能顺利开发建设老年公寓。2、为老年人提供消费资金融通的便利。为确保老年人能 够入住老年公寓，金融机构可从老年人的实际需求出发制订各 种住房抵押贷款：一是用自己或其子女的现房作
15、抵押，贷款购 房；二是采用“双合同制”贷款购房，即老年人与银行 其子 女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款 时，可由其子女或亲属还款；三是采用目前国外一些国家普遍 使用的“逆抵押”办法，让资金不是很充足但拥有自己住房的 老人，向银行以自有住房为抵押，每月取得相应的售房金额， 用于日常生活开支，或是入住老年公寓以冲抵费用。整个售房 期限是从老人售房之日起到老人死亡之日为止，老人去世后， 开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这种方式对于大多 数生活并不充裕但又希望入住老年公寓的老人十分实用。开发商要注意老年公寓开发的每一个环节1、注意公寓选址。环境因素是老年公寓可持续发展的基
16、本条。根据老年人的生理特点，老年公寓应修建在环境幽静 空气清新、交通便利的地方，特别是需要有广阔的绿化区，避 免尘土。同时应该既要满足老年人生活行为性和操作性要求，又要有安全感，具有健康性 灵活性 方便性、自然性，这样 的环境才是让老年人愉快地度过晚年的佳境。2、提供高水平的服务。配套服务是老年公寓养老发展的 必要条。首先是老年公寓的日常生活服务，包括为老年人买菜、 做饭、送饭、洗衣、打扫卫生、上门维修、陪老人聊天、白天 照顾、夜间护理等以及给老年人提供免费的教育咨询、精神慰 藉、临终关怀等服务。其次是老年公寓的娱乐学习服务。公寓 的服务人员可以在社区内组织一些棋牌比赛、球类活动 歌舞 表演或比赛等，以鼓励老年人多参加娱乐活动和社会交流。还 可以在老年公寓内建立老年大学，举行一些书画比赛和优秀字 画展，并开设一些程，让老年人了解最新动态和补充
