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1、公有房屋使用权可被强制执行还债公有房屋使用权可被强制执行还债 某投资咨询公司与某药材公司借款合同纠纷执行案公有房屋使用权可被强制执行还债 文/最高人民法院 谷峻杰 人民司法案例2014年第4期 【裁判要旨】 公有房屋使用权能否被强制执行，用于偿还使用权人所欠债务，目前存在法律空白。本文通过对案情的分析，意在解决两个问题：一是满足一定条件后人民法院可以执行公有房屋使用权；二是在没有全国性法律法规的情况下，可以参照地方性法规执行公有房屋使用权。 【案号】答复：（2013）执他字第23号 【当事人】 申请执行人：某投资咨询公司。 被执行人：某药材公司。 【案情摘要】 某投资咨询公司诉某药材公司借款合
2、同纠纷一案，黑龙江省佳木斯市中级人民法院于2007年11月8日以（2007）佳民商初字第28号民事判决书，判令药材公司给付投资咨询公司贷款本金609万元及相应利息。 判决生效后，因药材公司未按判决履行义务，投资咨询公司向佳木斯市中级人民法院申请强制执行。佳木斯市中级人民法院于2008年4月立案执行，但长期未能执结。 黑龙江省高级人民法院根据投资咨询公司的申请，于2009年11月将此案指定黑龙江省林区中级人民法院继续执行，林区中级人民法院随后又将此案指定迎春林区基层法院执行。迎春林区基层法院确定此案执行标的额为1002万元（其中本金609万元，利息385万元，其他费用8万元）。 【执行】 迎春林
3、区基层法院开始执行后查明，药材公司承租使用的位于佳木斯市西林路190号（面积1343.65平方米）和佳木斯市中山路87号（面积301.70平方米）的两处公产房使用权已被佳木斯市中级人民法院在审理本案时诉讼保全查封，除该财产外，无其他可供执行财产。迎春林区基层法院于2009年12月经林区中级人民法院委托评估机构对该两处公产房使用权进行评估，其评估价值为813万余元。 在迎春林区基层法院执行过程中，案外人佳木斯市公用房产管理处（以下简称公房管理处）向该院提出异议称，药材公司承租使用的两处公产房系其所有，要求解除查封。 迎春林区基层法院认为，药材公司具有该房产的使用权，佳木斯市中级人民法院已对该两处
4、房产使用权进行诉讼保全查封，为保证延续药材公司对该房产的使用权，投资咨询公司曾于2007年9月与公房管理处签订房租担保合同并向公房管理处支付了房租担保金40万元，该款已充抵房租。 法院查封该两处房产使用权未侵害公房管理处的房产所有权，故其异议不能成立，迎春林区基层法院遂裁定驳回其异议请求。公房管理处向林区中级人民法院申请复议亦被驳回。 就该两处公用房产使用权的拍卖问题，迎春林区基层法院于2010年1月14日对公房管理处法定代表人杜某制作询问笔录，其明确表示该处对迎春林区基层法院查封拍卖两处公用房产使用权没有意见，并说明佳木斯市公用房产使用权都是长 期的，租赁合同可以一年一签或几年一签，这可由双
5、方自行约定，租金是谁租向谁收取。 迎春林区基层法院于2010年1月19日将上述公用房产使用权依法拍卖，买受人刘某以838万余元价格竞买。据迎春林区基层法院称，该拍卖款已作为执行款交付给某投资咨询公司。迎春林区基层法院于同年1月20日将拍卖确权裁定及协助执行通知书送达双方当事人及买受人刘某、协助执行人公房管理处。 同年3月17日，迎春林区基层法院再次询问杜某，其明确表示同意将两处公用房产使用权交付买受人刘某，并同意派员参加房产使用权交接事宜。2010年3月19日，迎春林区基层法院召集被执行人药材公司副经理林某、买受人刘某，在公房管理处人员和佳木斯市前进派出所人员的共同见证下，将佳木斯市中山路87
6、号的房产使用权交付给买受人刘某使用。 2010年2月2日，公房管理处向佳木斯市向阳区人民法院提起诉讼，以其与药材公司之间形成的是不定期房屋租赁合同，公房管理处作为产权人有权随时解除合同为由，要求解除其与药材公司之间的房屋租赁合同。买受人刘某以第三人的身份参加诉讼，并提出争议房产使用权经迎春林区基层法院执行已确定给刘某，本次诉讼侵犯了她的合法权益。公房管理处如对执行有异议，不应该通过诉讼程序解决。 迎春林区基层法院就此案诉讼问题于2010年2月26日到佳木斯市向阳区人民法院协调，并将相关执行材料提供给佳木斯市向阳区人民法院。 同年3月3日，佳木斯市向阳区人民法院作出（2010）向民商初字第9号民
7、事判决书认为，公房管理处与药材公司之间的房屋租赁合同为有效合同，到期后药材公司继续使用，公房管理处没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，公房管理处随时享有解除权。第三人刘某以本案争议房产属国家所有，公房管理处仅是本案争议房产的管理人，因此不具有租赁合同解除权的抗辩主张， 不予采纳。佳木斯市向阳区人民法院判令解除公房管理处与药材公司之间的房屋租赁合同，药材公司将房屋返还公房管理处。3月22日，佳木斯市向阳区人民法院以诉讼保全为由将刘某从该处房产中迁出，并加贴封条。 刘某不服，以诉讼标的物与迎春林区基层法院执行的房产使用权同一，该诉讼是回避法院执行的违法诉讼，公房管理处与药材公司之
8、间恶意串通，原审认定事实错误等为由，提起上诉。 2010年6月17日，佳木斯市中级人民法院作出（2010）佳民一终字第198号民事判决书认为，公房管理处基于租赁合同提起诉讼，原审法院受理并无不当。公房管理处与药材公司之间形成不定期租赁关系，依据合同法的相关规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故驳回上诉，维持原判。 林区中级人民法院于8月3日将此案报送黑龙江省高级人民法院协调。黑龙江省高级人民法院派人到佳木斯市实地调查，了解到以下情况： 1.关于争议房产现状。2010年3月29日、2010年7月12日，佳木斯市国资委委托交易中心分别将两处房产进行交易，
9、买受人为隋某和吕某，交易价格分别为440.47万元和586万元。据佳木斯市国资委称，拍卖款项存入国企改革专用账户，已经用于安置药材公司离退休职工及缴纳拖欠的社保费用。该两户房产均未办理过户手续，现一处房屋在出租营业（销售摄影器材），另一处办公楼部分闲置，其他部分出租营业。 2.关于公房管理处是否为独立法人问题。已提取该单位组织机构代码证，证实公房管理处为事业法人。 3.佳木斯市中级人民法院坚持原二审审判意见，认为佳木斯市向阳区人民法院及该院对公房管理处与药材公司之间房屋租赁合同的民事判决并无不当，迎春林区基层法院执行错误。 4.佳木斯市国资委表示，因药材公司属于国有改制企业，应适用佳国资发（2
10、005）40号文件即国有企业改制用国有直管非住宅用房安置职工的办法。根据佳木斯市国企改革领导小组会议精神，佳木斯市国资委委托佳木斯市产权交易中心公开对公房管理处的两处房产挂牌出售。房款已全部存到佳木斯市国企改制资金专户，并按照文件规定用于药材公司职工安置。公房管理处与药材公司之间就房屋租赁合同的诉讼，其目的是阻止迎春林区基层法院执行。迎春林区基层法院执行没有法律依据，不应支持。从平息矛盾、维护社会稳定角度考虑，佳木斯市国资委可出资70万元对投资咨询公司进行补偿，但条件是迎春林区基层法院将拍卖款返还刘某，投资咨询公司对本案不再申请执行。 刘某明确表示，其正常竞买法院拍卖的公用房产使用权，因该房产被抢占致使其损失巨大，要求法院尽快将该房产交付使用。否则，要求马上将拍卖款退还并赔偿损失。 黑龙江省高级人民法院执行局审查认为，迎春林区基层法院的执行行为并无不当。佳木斯市向阳区人民法院及佳木斯市中级人民法院的判决是否存在错误等问题依法应由审判监督部门审查。 黑龙江省高级人民法院经研究，就本案公产房使用权是否允许评估拍卖向最高人民法院请示。 最高人民法院于2013年12月17日答复如下：在建设部城市公有房屋管理规定于2001年被废止，且目前涉及公有房产使用权转让的问题没有全国性规定的情况下，执行法院在征得佳木斯市公用房产管理处同意后，参照本省地方法规 5 / 5
