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1、半岛豪庭营销推广建议目录一.小区环境改良建议5二二.项目规划建议7（一）二期用地规划建议7（二）二期别墅而积、戶型建议8（三）其它建议81. 私家花园82. 户型设计8%1. 销售方案10（一）现楼别墅101. 操作方式II2. 促销方案123. 操作办法134. 各具体单位详细调价建议（详见附表）13（二）二期别墅131. 第一种：售楼花132. 第二种：售地白建14%1. 小区现场装饰布置14（一）外围墙14（二）围墙前绿化带15（三）莞樟大道沿途15（四）小区中央大道15（五）小区内通道15（六）区内扌旨示牌16%1. 项目整体形象包装及广告推广16%1. 推售时I可、销售额及广告费用1
2、6为了促进“时富花园半岛豪庭（以下简称本项目）”能 取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本项 日从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、 推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售 策划建议：1. 造成本项目滞销的主要原因分析敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的 对比分析，结合本项目自身实际情况，将目前造成本项目滞销的主要原因 分析如下，以便针对性地提出解决方案及各项计划策略，更大程度上地促 进本项目销售业绩的提高。1.1. 区内环境尚未完善，显得人气不足、无良好居住氛围；1.2. 工程进度缓慢、迟交楼，令客户降低信心；3. 3.项目前
3、期“烂尾楼”的负面影响；4. 周边环境差，不适合建议属高档物业性质的别墅区；5. 地理位置偏远，子女上学等生活方面不方便；6. 相对而言面积过大，导致总楼价较高；7. 项目主题品牌形象不理想，未能满足目标客户需求；8. 项口的广告包装宣传未如理想，导致广告途径来访客户较少；9. 小区环境改良建议本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本项目的优越之 处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以 营造出别墅区形象。为此，敝词提出以下改良建议：2. 1.现有的生态园林缺乏可观性，园内植物分布杂乱，缺少立体感，布 局不合理阻挡了人工湖的景观，而人工湖受其开头制约，无法展现 开
4、阔的湖面，由于该半态园林是本区内的主要景观，因此很有必要 聘请专业园林公司对其重新设计，充分发挥4万兀生态园林的优越 性。2. 2.为增添生态园林沿线别墅单位的附加值，使园林景观更加生动化, 建议在A31西面规划建设一弯月形观景游泳池。2. 3.生态园内的罗马柱广场与整个园林风格（石桥、曲栈道、六角亭） 格格不入，而且已缀工多时，严重影响园林景观，有碍观瞻，建议 将其撤销，从而利用原占地拓宽湖面，或配合二期造景。2.4.为促进邻里间融洽性，活跃社区文化，建议大道尾段，沿湖边 修筑半圆形休闲广场，并在广场中央铺设入地隐藏式喷泉。半圆形 喷泉广场既供住户休憩聚会，又为小区造景，有助于净化区内空气,
5、 消暑降温。2. 5.建议在中央大道沿中轴线修筑花槽，栽花植树，自然分隔左右车道。2. 6.小区道路两旁现有的树木缺乏生命力，建议重新移植粗壮、茂盛的 树木，为住户造绿荫。2. 7.建议在小区主入口前（即莞樟公路与牌坊之间）建造叠级式涌泉池, 池中配射灯，方面衬托出雄伟宽阔的入口广场，吸引过路人流， 另一方面有助于隔离公路噪音、粉尘，自然分隔内外环境。2. 8.现时小区外围墙档次低，欠缺安全性，建议小区北面和西面（即靠 莞樟大道及莞深高整公路）两侧的外围墙加高，重新粉饰，配以高雅 围墙灯，而与二期地块接壤的两侧，则采用白色木栏栅作围栏，并 覆盖攀爬植物。2. 9.小区北则预留的公寓地块，建议先
6、将杂物清除并铺种草皮，搭建凉 亭、设置儿童活动设施，作为临时娱乐休闲场所。2. 10.小区东面及南面出入口与外围没有明显分隔，易令住户心存顾虑, 建议在这两个出入口设置花铁门（至少要设电动闸门），并保留24 小时保安站岗。2. 11.施工现场的建筑材料、杂物堆放杂乱，沿路卫生也疏于管理，严重 影响了本项目的整体形象，建议尽快将沙石、淤泥清理（尤其是A30 幢前的泥堆），并积极保持施工现场的卩生、物料堆放的整洁，从而 体现施工队伍及小区管理的高质素，提升项冃的整体形象。2. 12. A31幢位置极佳，但由于H久失修，室内杂草丛生，脏乱不堪，并 有多处积水、漏水现象，使人对建筑质量产生忧虑，造成很
7、大的负面影响，建议尽快对其进行修葺维护。2. 13.部分已建别墅的外墙出现水迹或陈旧迹象，建议对其进行清洗或重 新粉饰。10. 14除了三套样板房外，所有别墅的前门都过于贴近小区道路，令整幢别墅失去应有的尊贵气派（这也是客户普遍反映的问题之一），为此, 必须结合工程状况制定行之有效的调整方案。11. 项目规划建议3. 1.二期用地规划建议根据敝司的市场调研资料所得，黄旗山板块与石井一温塘一横坑板块 的别墅群而积均约350-650m2,而在这个面积范围上有很多质索较高、环 境较好、管理配套完善、地理条件优越的楼盘可供选择。而它们对此客源 的争夺非常激烈，本项目在地理条件与环境质素与其它楼盘相比还
8、有较远 距离，二期用地开发应避免与市场正面交锋，而应寻求市场的突破口，抓 住稀缺性所带来的巨大收益。在市场上以400600 n?别墅为主的各大楼 盘已于前期“消化”大部分客户，市场需求潜力较弱，如继续开发大户型 面积别墅，所需“消化”期不能估计，资金投入量大，回收时间长。户型 面积大，资金总额高，而对中小型私企老板对别墅的庞大需求，无形产生 了一道购买屏障。而敝司据调研数据所得，证实市场上已严重缺乏200-300 n?的别墅户型，此种户型非常适合中小型企业老板的需求，总额低、首期少、月供“轻”，一方面可体现自己的身份，改善生活环境，另一方面 别墅的总价低，可增强客户的承受能力。因此建议在二期的
9、别墅用地规划 中以200-300 n?为主。3. 2.二期别墅面积、户型建议据释东莞市家庭人口组成以4-6人为主，并分为两种类型，一种是2 代人同住，父母2人，子女2人组成，另一种是由老、中、少三代人组成 约6人，在此条件下，户型设计应以三房、四房为主，实用面积以200-250m2 较适合。而大面积单位在市场有着大量的供应品，再开发大面积别墅在短 期间更难争得一席之地。故此，敝司建议建造200-250m2的三房和四房为 主的别墅。3. 3.其它建议3. 3. 1.私家花园每个别墅都拥有不同大小的私家花园，现时的私家花园单调，缺乏吸 引力。敝司建议在花园内种植树木和花卉，在大花园中建立观鱼池或假
10、山 流水，这样可增加观赏价值，又可增加楼宁的附加值。使别墅更具吸引力。二期别墅首层设计为跃式，把客、饭厅有效区分，在整体使用和视觉效果上都起到较好的作用，而这种设计已深受广大市民欢迎。4. 销售方案12. 1.现楼别墅本项目一期开发已经历了较长时间，一直以来工程进度缓慢，总体规 划不完善，园林缺乏专业的规划设计，从而对外界造成一定的不良影响, 而整体形象、环境索质、生活配套、地理条件等，均未能相互结合，成为 一个质优的楼盘。项目一直以來缺乏形象包装和形象宣传，所走的形象路线不明显，缺 乏整体高质素包装。电视广告深入民心，广告效果的好坏直接影响着一个 楼盘的形象、价格及档次，现时所用的宣传片效杲
11、不佳，故聘请优秀的专 业广告公司是非常必要的。项冃本身离市区较远，地处公路环绕之间，而且整个地块被多条公路 分隔，未能形成整体社区氛围。周边乂以加工业为主，使整个周边环境质 素降低，与新世纪花园、愉景花园、峰景高尔夫别墅等楼盘的地理条件相 距甚远。现时首期别墅基本完工，而生活配套设施述有待跟进，并不能满 足立刻入住的需要。在这种情况下，对客户入住带来极大不便，没有人居 住的小区客户是不会考虑的。虽然景湖花园、新世界花园、新世纪豪苑等 别墅的入住率并非百分之百，但至少也有一半的入住率，而对比本项目而 言，客户会因为本项目人气不足、未能入住等种种原因而改变他的购买决 定。项目经过几年的建设，到现在
12、工地还存在脏乱差现象，小区的环境一 直没有搞好，到现在为止，还没有形成一个整体环境，客户参观时难以感觉到本项目封闭式管理所营造的小区氛围，而所体现出来的气派、身份、 环境、景观或是优秀的物业管理，与竞争对手相比均逊色，因而客户购买 机率降低。现在离交楼期还有10天时间，如果在交楼后还没有客户入住, 这对整个楼盘的发展与销售会带来非常不利的影响，加快小区的建造、整 顿环境是最为迫切的任务。除此之外，在展销期间，以人为营造的方式增 强居住氛围。根据以上种种情况和问题，要使销售成功只有二个途径：一是长期用 高标准的形象广告作宣传，聘请著名的园林设计公司、物业管理公司等方 式來树立项目晶牌形象。这种办
13、法需投入大量的资金，而效果不会立刻显 现，需要一定时间才可发挥效果。这种办法适合于长期发展，在口后可使 楼价有较大增幅，但不能立刻见效，这种办法不利于迅速回笼资金，本词 不建议立刻采用此种高投入方法。二是在短期内适当降低价格，加速资金回笼，利用回笼的资金进行再 改造，把社区的整体素质建设起來，树立较高形象，在附加值的支持下有 望把价格提高。这种办法不用投入太多的资金而起到较快的资金冋笼效 果，在解决资金周转困难时是一个好办法，待项冃建设取得一定的成果后 可把价格调冋，或调往更高水平。这种办法适合短期行为，不利于长期发 展，只是为资金周转困难才使用，日后的正确发展还应采用第一种办法。故此，敝司建
14、议暂时调低价格，加快资金回笼，加快小区改造，提升 项口形象。以下方式是针对一期现楼所作出的，目的是为了在短期内达到迅速 回笼资金的作用：以现时28幢可售别墅计算:（总体价格X 95%按揭折扣一 28.8万车价）三可售总面积所 得按揭均价为4377元/n?（此价未含任何额外折扣）。根据以下竞争对手的综合评估，推算出本项目的市场适应价约为 4050-4275元/m因此建议将本项目的按揭均价调整为4100元/n?,而 一切优惠则技巧性地加在调价后的单位总价上。4121头5名买家获送海外游名额2人。4122送30万装修款，其中28万为室内款项，2万为花园款项。邀 请专业的装饰设计公司莅临现场，客户可自
15、行与装修公司沟通， 无论用料、设计风格都可按客户自己的意愿执行，装修费用由发 展商支付。4. 1. 3.操作办法在调整后的单位总价上增加30万和10%的价格（30万是装修款，10% 是额外折扣率）。这样既可满足客户的斩价心理，使客户感到真正实惠， 贵司又可保持一个适当的价格空间。4. 1. 4.各具体单位详细调价建议（详见附表）4. 2.二期别墅由于二期还未开发，在人工湖南面的地块有很高的可塑空间,故建议 分两种方式销售：4. 2. 1.第一种：售楼花把二期准备开发用地规划为建筑而积200-300m2,以较好的形象包装 推出市场，价格在初推市场以100万以下为主，适合中小型私企老板，建议在一期销售时以少量单位实行暗放，探测其欢迎程度。首次推出以内部 认购形式，延长付款吋间以舒缓取得预售证的吋间。4. 2. 2.第二种：售地自建将少量规划好的地块以暗投方式出售，购买者必须按项目的外形要求 建造，室内间隔业主可自行处理，图纸审批以发展商最终审定为准。发售 时间可与一期销售同时进行，以内部认购方式销售。注：以上两种方式需与贵司商讨后再作出具体的操作方案。以上二种办法与一期同时销售可避免浪费一期销售中所付出的广告 费用和活动宣传费用所吸引的不同类型客
