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1、目录目录：1摘要：2关键词：2引言31. 正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险21. 1信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险31. 2流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值 得关注31. 3操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注 31. 4利率风险，关注加息影响转化为借款人的信用风险错误！未定义书签。1. 5市场风险，谨防集体非理性行为错误！未定义书签。1. 6政策风险，关注国内的经济走向与宏观调控方向错误！未定义书签。1. 7认识个人房贷业务发展的不同阶段与各种风险之间的联系62. 对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险 42. 1加大金融
2、改革，稳妥引进新的金融商品。 42. 2推进资产证券化市场的发展42. 3强化内控制度建设424推广全面实施个人住房贷款保证保险制度52. 5改善银行贷款结构526加强对房产开发商的调查 错误！未定义书签。2. 7完善个人信用征询系统的信息容量错误！未定义书签。2. 8改进对购房借款人还款能力的评估方式错误！未定义书签。2. 9严格银行的贷前审查和逾期贷款催收错误！未定义书签。参考资料：9浅析我国商业银行个人房贷业务的风险范防与控制摘 要木文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注，分析和阐述了我国商业银行个 人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、农现形式进行了客观的分析，并从政策、市场、
3、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。关键词金融危机、个人房贷、风险防范及控制引言今年以来，受欧美金融危机影响，国外金融市场异常动荡，金融机构的抗风 险压力加大。同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用，国内的银 行类金融机构由于监管层的严格监管，限制混业经营，没有大范围参与创新类金 融衍生品投资而避免了这场金融危机，但对前几年因业务膨胀血潜伏的各类风险 不容忽视，特别是高速增长的个人房贷业务，截止2007年末，我国主要金融机构 的个人住房贷款的余额已经达到了 27000亿元，同比增长36.1%,高于同期全国 各项贷款增速19.7个百分点，监测分析个人住房贷款风险很有必
4、要，如何范防风 险、控制风险已成为当下紧迫的课题。金融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足，而不良贷款的根源可能泡沫 经济，也可能是所投资的项H盲H建设严重、效率低下和行业竞争过度、产品供 大于求、无竞争力。追究泡沫经济的起源，跟银行的利益诱惑、放贷冲动不无联 系。就我国血言，银行储蓄存款众多，中间业务收费占比过小，利益最大化的要 求只能寄希望于放贷产生的利差。特别是1998年以来，随着住房实物分配制度的 取消和按揭政策的实施，商品房市场蓬勃发展，相应带来的个人住房贷款发展迅 猛，它已成为商业银行一项重要的利润来源。相对于企业贷款，个人住房贷款风险 较小，安全性较高，但这并不意味着其完全没有风
5、险。特别是经过近十年的房价上 升，房价泡沫己经显现，作为抵押品的房产估值也需要重新定价。今年以来，屡 见新闻媒体报道，各地的房地产市场出现房价滞涨，交易量锐减，局部大小城市, 房价出现持续下跌，个人住房贷款按揭户出现违约上升，断供增加 这些现 实都在提示银行管理者，不存在“无风险”的业务，审时度势，客观、理性看待 我国商业银行的个人房贷业务存在的风险，有助于我们提高风险意识，有的放矢, 做好风险防范和控制。1.正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离 的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论丄其实际收益 与
6、预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险:（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减血不能按期足额偿 还月供的情况；（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人 房贷业务，造成商业银行而临流动性不足的情况；（三）操作风险，由于存在不完 善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件血给商业银行造成损失的情况；（四） 利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；（五）市场风险，由于 整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；（六）政策风险， 由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业 务受到影响的情况
7、。在我国，商业银行的个人房贷业务在以丄所列风险方面具体表现存在以下几个特点：1.1信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险H前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一 方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进血引起借款人在工作、 收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出 现违约导致放弃所购房屋，从血给银行利益带来损失的违约风险。另一方而，借 款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款，从血产生道德 风险。其小个人信用风险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款。 值得指出的是，个人住房贷款展于中长
8、期信贷，其还款期限通常要持续2030年 左右,（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的四部地区14.9年），在这段时间 中个人资信状况而临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况 很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到半前个人住房贷款的申 请者主要是为前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中 长期内的风险尤其值得关注。（2）、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款， 购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败， 造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地产的降温，房屋租赁市场 的低迷，所占比例将会越来越大。1.2流动性风
9、险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明 显，但局部值得关注商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺 口应为控制在一定的比率范围Z内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动 性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20% 时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截 止2007年末,我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近10%。 并且值得一提的是，20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市血言, 对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20%也不会 出现太大风险。但对于一
10、些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银 行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。13操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行2间激烈的竞争，银行 的信贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借 款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入证明的真实性大打折扣，从血留下贷 款风险漏洞；按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其 资金使用情况进行检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查 流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚至某个共同借款人 突然意外死亡的情况，银行也一无所他，其
11、中隐藏的风险Z大可想而知。还有外 部欺诈造成的操作风险，主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资 金上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对血言，在房市的不同阶段, 个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施, 个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。2.对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上而临的风险，首先，颁布通过 房地产市场相关管理部门充分协商制定的房地产管理条例，从法律高度规范、 约束房地产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议 的基础上，由银监会岀台各
12、家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制 定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人 房贷业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚 硬币有正反两而，个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲，个人房贷属于符合 我国持续的产业政策的配套金融产品，属于我国商业银行的优质资产和利润增长 点，银行绝不可错过发展的良好时机；但另一个侧而来看，个人房贷并非无风险 资产，H前情况下而临的系列风险不容忽视。对此，我国的商业银行应该有足够 清醒的认识，面对困境，正视重视风险，多想对策。除此Z外，加快推进以下方 面的革新：2.1加大金融改革，稳妥引进新的金融商
13、品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银 行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。2. 2推进资产证券化市场的发展为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的 手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级 市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机 构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款 债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方而 银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方而
14、贷 款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础丄，住房贷款的证 券化应当提上日程。2. 3强化内控制度建设按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款 的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、 贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷 款操作过程的监督管理；2.4推广全面实施个人住房贷款保证保险制度将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的 保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保 证资金安全贷放。风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它
15、还有什么可怕的呢？ 围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心, 有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚扌昔 施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。参考文献1 杨帆赵晓江慧琴亚洲金融风暴后的石油工业出版社.19982 赵其宏.商业银行风险管理经济管理出版社.北京.20013 张小霞.现代商业银行内控制度研究财政经济出版社.北京.20054 张吉光.商业银行操作风险识别与管理北京.人民大学出版社.20055 张吉光.商业银行全面风险管理上海.立信会计出版社.20066 郑向居（主编）银行风险管理师必读长春.吉林人民出版社.20067 刘晓勇.银行监管有效性研究社会科学文献出版社.20078 于学军（主编）银行业发展与监管探索（II）-来自一线的报告北京. 中国金融出版社.20079 应红.住房金融制度研究.财政经济出版社.北京.200710 http:/www. pbc. gov. cn/huobizhengce/huobizhengce/huobizhengcezhix ingbaogao/zengkan/quyujinrongyunxingbaogao/ 2007 111 国区域金融运行报告11 焦点房地产网house, focus, cn 2008年11月18日07:19每日经济新闻 杨羚强附件
