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1、、项冃开发背景与概况1、项冃名称及开发商背景项目名称：“XX城”（天宝小区）开发商简介。某地晋愉地产集团股份有限公司，属二级房地产开发 企业，前身为成立于1996年4月的某地晋愉物业发展有限公司， 为适 应市场经济的发展于2000年3月组建股份制集团公司，总注册资金为 1.256亿元。晋愉地产集团属下共有四家公司，目前主营房地产开发、 物业管理、物资贸易、建筑安装、建筑装饰等业务，现已形成“开发、 生产、商贸、科研”等主导产业。晋愉地产集团以“推动中国地产产业 新潮流”为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步发展，创民族品 牌，铸西部旗帜。在成立至今短短的五年中，在集团公司的正确领导和社会各界
2、的大 力支持下，经公司全体员工的艰苦努力，公司不断发展壮大，现已形成 年开发20万平方米的能力。公司自成立至今，共完成投资近4亿元人民 币，占同期某地市房地产投资总额的8%。，公司成功开发了 “杨家坪团 结路一期危改工程”、“新华印刷厂三号小区（杨馨花园）”，“晋愉城 市彩园”，总计完成房屋开发面积超过30万M2,取得了良好的经济效益 和社会效益，积累了丰富的地产开发经验。2000年，公司被评为九龙坡区十佳企业；市工商银行评为级 信誉企业；中国质量万里行委员会授予“质量定点示范单位”称号；中 国房地产协会评选为“某地市典型住宅价格指数”典型项冃；2001年， 被某地市政府评为“某地市房地产开发
3、企业五十强企业”；在2001年的某地市房地产交易会上，被某地市建委评为“最佳参展单位” O公司坚 持人才战略与名企魅力同在，以“无德无才不用，有德无才不用，有才 无徳不用，有徳有才可用”的用人原则，诚邀贤能，共谋发展；以“盖 有非常之功，必待非常之人”的用人标准，不拘一格，唯才是举。集团 公司现有员工103人，其中本科以上学历37人，大专学历46人，高中级 职称66人，平均年龄31岁。公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充 分体现了企业的知识化、专业化、年轻化。为公司的持续性战略发展奠 定了良好的基础。中国西部大开发政策及新近加入的WT0,将给我司创造更加良好的 投资环境，本着发展中国最高水平
4、地产而促进中国民族地产的发展冃 的，引进和消化世界最先进的管理理念和管理方法，公司切入市场变化 之需求，强力推进国产化进程，坚定不移地走质量品牌发展道路，强调 与国际水平看齐，与国际经济接轨，力争在35时间内把企业建成适应 并满足国际竞争需要的智力密集型地产管理集团。“道可道，非常之道”这便是晋愉的致胜之道、发展之路。晋愉地 产在新的年里将迎来新的挑战和机遇。“晋愉天宝新城”、“晋 愉九龙彩园”、“晋愉世纪彩园”等三个项目，拟定开发当量将达 到70万平方米，预计四年内完成。这对晋愉地产集团公司的进一步壮大, 企业品牌的巩固将起到立竿见影的作用。“服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越”是晋愉地
5、产集团矢 志不渝的企业理念，“团结奋进，高效求实”是晋愉人追求的企业精神, 坚持质量第一，以更高的标准，为国家和社会作更大的贡献！二、项冃基本情况1、地理位置与交通情况“XX城”项目（乂名“天宝小区”）位于九龙坡区杨家坪直港大道, 小区区位、地理位置优越，是九龙坡区未來黄金发展区域，距主城区仅 1公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。地块所 处位置交通便捷，滨江大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道, 鹅公岩大桥，高速公路、李家沱大桥、高架轻轨、中心商业步行街更是 四通八达、坐享便利。2、周边环境与人口状况小区东临长江、滨江路及成渝铁路，南靠青山，西靠和尚山水厂， 北接杨家
6、坪直港大道及和尚山变电站，旁边还有江畔花园、滨江大道（宽 20米），风景优美，四季如画，无任何工业污染。小区所在的区域一九 龙坡区，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，是某地市工业大区、经济 强区、幅员437平方公里，人口90万左右，其中城镇居民60万，是某地 市主城区人口最多的一个大区。该小区规划总户数1182户，居住人口约 4137人，是个大型的、综合的居住社区。3、拆迁安置情况项目规划红线内拆迁房屋总量12000m2,房屋质量普遍极差，高压 线铁塔、坟场、小工厂等拆迁是个棘手的难题。三、项目开发的必耍性某地既是西部地区惟一的直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西 部丰富的资源和广阔的市场，西部
7、大开发给某地市的经济发展带来了前所未有的发展机遇。某地是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京、津、沪，甚至 赶不上全国的平均水平。城市化水平偏低，必须加快发展。据某地经济 发展规划，我市城市化率2010年将达到45%,这其中蕴藏着巨大的房地 产投资机会。加快城镇化进程是推进某地市建设发展的重要任务。市委、 市政府专门对建设部门发文，要求到2010年，我市的城镇化水平由2000 年末的33%提高到届时的全国平均水平45%。2001年末的市建委统计数 据可知，我市城镇化率达到了34.59%，比上年增长了 15个百分点。预 计2002年，城镇化水平可以再提高1.5个百分点。由此衍生的房地产需 求量
8、，将是支撑某地未来近十年的房地产开发的巨大潜在市场。同时城 市化进程的加快必然带来流动人口的增加，流动人口的扩张对住宅的需 求具有不可低估的作用。再者，市民生活水平的提高促进了生活结构的 调整，己经由原来的吃、穿、用逐渐转变为住与行，加上我国己加入WT0, 汽车的价格大幅度下降，因此住宅和小汽车的消费近儿年将大幅度增 加。随着某地的税收优惠政策的出台，某地的经济将突飞猛进，今年经 济增长不但高于全国的平均水平，而且呈“高开高走”的态势。今后某 地的房地产业将有更好的市场环境和更大的有效需求。另据某地市1999-2000年统计年鉴，杨家坪所在的九龙坡区，多项 经济指数都位居主城区前列。其中，年末
9、总人口87万，居主城区第一位, 具有明显的人口优势；人均GDP达12189元，居全市第三位；人均社会零 售商品额5183元，居全市第三位。城市居民年末存款余额全市排名第二,人均社会零售总额全市排名第三。这一系列的城市经济指标说明，九龙 坡区有着巨大的商业购买潜力，将聚集更大的人气，必将吸引着越来越 多的人前来置业。但综观杨家坪地区住宅市场，10万平方米以上的小区却屈指可数，除了珠江花园和广厦经典以外，其他楼盘，如金江明珠、润安大厦等小 区周围的楼盘品质较低，配套不完善。因此杨家坪地区的房地产多年来 给人的感觉是“无规模、无档次、无名盘”。为此区委、区政府根据某 地市城市规划总体布局，决定把直港
10、大道i带发展成为未来成片住宅小 区，彻底改变以前九龙坡区房地产发展的落后状况。而杨家坪是九龙坡 区的行政、经济、商贸和文化中心，也是某地主城区十二个组团和四个 城市副中心之一，她以杨家坪转盘及周边的商业、住宅片区为主体，地 势相对平坦，“天宝新城”位于杨家坪邻长江面，景色迷人，规划面积 约15平方公里，经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本 形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。因此，“xx城”高尚住宅项目的开发无论从市场的角度、政府规划 的角度，还是都是未来发展的角度都是完全必要的。项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。根据有关专家的测 算，每增加房地产投资1万元，
11、带动相关产业国内生产总值增加近2万元, 该项目的总投资约2. 46亿元，因此带动相关产业GDP增加约4. 9亿元。项 目开发为社会提供几百个就业岗位，包括建筑、建材、装饰、机械、冶 金、商业等几十个行业。项冃规划布局上强调利用地形的高低落差优势, 建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明、错落有致，建筑物天际线跌宕起伏，景观因势就形、显山露水、纵横交融，立体落差分布。小 区建筑物与环境和谐统一，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱, 使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区 新颖独特，丰富了天宝新城的城市建筑。在尽量减少土石方量的情况下, 保护了原始山地地貌，地区的原有
12、生态环境得到了改善，使滨江景观、 山体景观和小区内部景观形成一体。6项目主耍财务测算指标1、总投资：23519万，2、其中成本21494.3万3、；费用2024. 7万A5、q、销售总收入：33952万6、7、所得税前利润：8492. 1万8、9、税后净利润：5689. 8万10、11、开发周期：5年（2001年一2005年）12、税前投资回报率：39. 5%13、税后投资回报率：26.47%14、财务净现值NPV(i0=12%) : 4375万15、16、财务内部收益率IRR二37%10投资回收期：2.75年第二章项冃建设条件一、场地条件整个规划区用地大致呈三角形，南北长约290m,东西长约
13、320m。地块北侧有城市干道一一天中路延长断穿过，此路为双向6ni宽车道，5m人 行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道一一滨江路穿过，此路为双向 8m车道,5m人行道,通往九渡口货运码头。南侧有呈带状的城市保护绿 地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天 宝小区绿化率计算中。天宝小区总计拆迁征地而积为60400m,其中保护绿地面积为6013m, 红线内的城市道路面积为12368m,剩余规划可用地面积为42019m。由于 地块内二条城市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型“飞 地”，北侧飞地面积为3636m,东侧飞地面积为866m,核心区主耍规划 用地面积为37517
14、m。核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为39m, 北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有10m高差, 为现设计方案中的入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。 其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专 用，10KV,线路总长约1000m,且有高压铁塔3座。在地块北部有已形成 的城市防洪沟渠一条，贯穿东西方向，截面为2. 5X2. 5平方米，条石砌 筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。另在此 地块内有规划的二条管沟，其中一条为城市排污主管，规划截面2MX2
15、M, 沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外一道为新建城市防洪 沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截 面2. 5MX3M,对出口高程有小于192米的限制。小区内新建的房屋，应对以上三条管沟釆取规避方式。3、拆迁房屋情况小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层5层，其余 都是破烂矮房屋，质量极差。第三章市场分析及需求预测一、宏观经济环境分析在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长 速度。统计资料显示，全年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计 算，比上年增长7. 3%,其中第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。2001年我国经济
16、发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格 总水平比上年上涨0. 7%o其中住房价格上涨1.2%o工业品岀厂价格下降 1.3%；原材料、燃料、动力购进价格下降0. 2%；固定资产投资价格上涨 0.4%o就业规模继续扩大。年末全国就业人员7. 3亿，比上年末增加940万 人。其中城镇就业人员23940万人，增加789万人。年末国有企业下岗职 工为515万人，比上年末减少142万人。全年通过多种途径使227万人实 现了再就业。国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。7月北京申奥 成功，11月中国正式成为WT0成员国，宏观经济政策、市场格局发生了 巨大的变化。就房地产而言，在刺激内需、货币分房等2001年以来市场 持续发展，形势喜人。1T1月房地产投资额同比增长29.72%,供应大
