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1、四川省成都市龙泉驿区房地产项目前期研究策划初步建议书深圳市云澈房地产经纪评估有限公司二00二年七月二十八敬启者： 中铁五局集团成都天泉置业有限公司有关：成都市龙泉驿区房地产项目前期研究策划工作本公司蒙 贵司之邀请，为上述房地产项目Z前期研究策划工作提交物 业发展初步建议书。敬请杳收1 市场背景调研分析针对项口发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市 场条件下，本项h应采取的最佳市场应对策略，为项ri发展定位（价格档次定位、 产詁定位、ri标客户定位）提供充分的市场依据。调查思路从宏观到微观，从整体到局部市场背景分析结论1.1成都市社会经济及城市发展战略1.1.1社会经济发
2、展概况成都一一四川省会西南重镇、山中平原、川人所往西南中心西南科技.商贸、金融中心 文化名城2300多年的历史文化名城 风光民俗独具魅力的旅游胜地 开放之都西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市经济发展综述成都位于川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古 城。1999年被国务院确定为西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽 的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季 分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公 里，市区而积129平方公里，平原仅占40.1%,全市共有8区4市8县
3、。2000年 成都市总人口达到1013. 35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人， 人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以丄。改革开放20多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大 的变化。特别是九五计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。 2001年全市国内生产总值达到1419亿元，年均增长13. 1%,提前实现了国内生 产总值较1980年翻厂番和人民生活达小康的H标。、二、厂产业增加值 比重由1995年末的14. 6:43. 4:42调整为2001年末的8. 9:45. 3:45. 8,产业结 构趋向合理。社会主义市场经济体制初
4、步建立,市场在资源配置中的基础性作用 明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解， 城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。 成都市作为西部的特大中心城山和国家规划定位的西南地区的科技中心、商 贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科 技优势和市场优势。成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境迸入城市40 优行列。有国家级的开发区3个，省级开发区5个，都已形成规模。2001年实 际利用外资31亿元，实现进出口总额(海关口径)18.9亿美元。外商投资的 大项H和大企业增加，美国康宁、FI本丰田、法国
5、拉法基等世界500强企业来蓉 投资和设立代表处达60多家。成都先后与美国菲尼克斯市、曰本中府市，加拿 大温尼们市等9个国外城市结为友好城市,与国内16个大中城市建立友好合作关 系。进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为 西部大开发的亮点，国内外关注的热点。为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图, 确定了新世纪前10年构建西部战略高地，基本实现现代化的总体奋斗H标， 提出了十五奋斗H标，BP：全市国内生产总值年均増长10%以上，到2005年 人均国内生产总值达到2500美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经 济结构得到调整优化，到2005年，三次产业增加值比例调整为
6、7:45.5:47.5,城 市化水平达到38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取 得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平，城镇 居民人均可支配收入年均増长8%,农民人均可支配收入年均增长6%左右。社 会保障体系健全，各项社会事业全而发展。开发区发展情况成都高新技术开发区始建于1988年。1991年3刀经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996年3 月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理 权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业T作。该开发区位于成祁市南郊,面积 47平方T米，人口 20万人，紧临成
7、都火车南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成 (祁)乐(山)高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基木完成25平方千米起步 区的建设，共投入基木建设资金15亿元，各类基木建设项目开工面积166刀平方米，竣工 面积78万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模，中小学校配套设施相继 投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，区内还设有进出口公司和保税仓库，为投资 者提供全方位服务。成都市高新区已形成电了与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势产业。到2000 年底，成祁高新区引进0类企业3600多家，注册资木近120亿元，篡中外商投资企业300 多家，总投资10亿多芙元 壯界
8、500强已有11家存这里投资兴办独资、合资企业。有高新 技术企业378家，分别山四川省和成都市的55%和73%,高新技术企业实现产值山全区T 业总产值的54%。冇年产值过1()亿元的企业5家，过亿元的企业34家，过T丿J元的企业 80家。目前，成都高新区成为州部外商投资最多、发展较好的区域。成都经济技术开发区成祁经济技术开发区创建于1990年,总体规划面积26平方千米。2()0()年2月国务院办 公厅正式批复同意成祁经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第一个国家 级经济技术开发区。该区位丁成部市东的龙泉驿区，处丁成祁市向东向南发展战略确定的区 域内，距市中心13.6米。开发区地理
9、置优越交通方便.成渝、成昆铁路环绕开发区，成渝 高速公路穿区而过，距成祁双流国际机场30千米。成都经济技术开发区高标准、高起点地进行开发建设，开发区已投入近12亿元用于道 路、通讯、供水、供电、供气等基础设施和市政服务设施建设。建成总长28公里，宽分别为 50、40、30米的三条主干道和四条支干道，与国道、省道沟通成网，形成四通八达的交通网 络;建成日供水25力吨供水设施，建成110 T伏、220 T伏变电站各一廉;H输夭然气30力立 方米;新建的邮政大楼和15力门程控电话主机大楼和移动电话机站已投入使用，开办了国际 国内电信和邮政快递业务；新建的电视台、宾馆、衙贸、金融、医院、中小学校、各类
10、专业 市场已相继投入使用。城市综合配套服务设施口趋完善，配套功能齐全,具备接纳现代化大工 业进区建设的条件。成祁经济技术开发区引进了一批高附加值、高创浜项目，如中美介资埃蒙雷塞电源电器 有限公司、中口合资华川雅马哈摩托车部品有限公司，中外合资晶华光学有限公司、美国 RBI、澳人利亚的BHP、北京汇源集团等。目前,开发区已形成了以机械及汽（摩托）车制造、 电了通讯设备制造、新型建材、医药食品、精细化T.等为主的产业结构，其何大型企业120 多家。2000年实现国内主产总值26亿元,T业增加值&7亿元，入库税收1.3亿元，出口 1033 力美元。成都海峡两岸科技产业开发园成都海峡两岸科技产业开发园
11、以建设内陆地区第一流工业园为目标,全国首家由海 峡两岸共同投资，联合成片开发的西南最大综合工业区。借鉴台湾新竹科学园区和高雄出口 加工区的成功经验，以台商（外商）投资为主，按国际II类工业区标准设计，规划面积6平方 千米。区内基础设施配套齐全，建有道路5条，路宽分别为16、20、25、45米;6000门5ESS 程控交换机己于1993年初开通使用；LI供水8万吨的专用白来水厂设计己经完成，首期口供 水2. 5力吨的工程已建成并投入使用;完成了供气20力-立方米的设计工作，已实现首期供气 2力-立方米/口。已逐步形成以食品加工为特色,医药、轻工和电了相配套的产业体系。2001 年实现国内生产总值
12、4. 38亿元，入库税收0. 6848亿元，出M 843力美元。西南航空港经济开发区1993年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区位于成都外南机场路双流 段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长45千米,南北宽 4千米，规划血积13平方千米，起步区4平方千米。开发区以第三产业为主，带动第一、 第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化T、 高新农业等行业为主。开发区投资坏境优越，距成都市区仅6T米，地势平坦，境内交通发 达，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成部火车南站，高等级的机场公路，徳（阳） 斥（山）大件路穿越
13、全境，集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚的交通优势，区内各 项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套，现有HO T伏变电站一廉，为成都大电网覆 盖区，电能质量好，实行坏网供电；航空港邮电局已建成。1力门程控电话已开通；建成口 供气10力立方米的天然气配气站1座；，建成总装机能力达2. 2力门程控电话交换机，新建 2040米高等级道路9条计15公里，区内道路网已基木形成，排污、排水系统逐步完善。开 发区引进了徳国拜耳（四川）动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资项目，形成了 以医药、精细化工、电了、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。2000年，实现国内 生产总值6. 08亿元，工
14、业增加值6. 11亿元，入库税收1. 15万元，出M 981万美元。新都卫星城工业开发区始建于1985年，是四川省发展最早，以开发高新技术产业为主的工业区，1994年经四 川省人民政府批准列入省级重点开发区。工业区距市区10千米。全区规划面积18平方千 米，现已完成开发面积6平方千米，规划为工业、商贸、旅游、生活四个功能小区，并以电 子、机械、食品、化工、旅游、房地产等为开发重点。现已建成的电了、机械、食品小区已 初具规模。开发区内基础设施较为完善,徳阳-乐山高等级大件路、成部-绵阳高速公路、 成都市外坏线和国道108线穿越开发区;宝鸡-成都、成都-重庆、成都-达川等4条铁路通过 开发区所在的
15、新部县境内。开发区内有8条标准水泥道路已建成投入使用。开发区所处的新 都具率先在成都市各郊区（市）具中开通了稈控电话，市话交换机总容量已达38000线，可与 180多个国家和地区以及国内400多个城市直拨电话，并已建成移动电话基站3廉。区内已 建成100 T伏变电站2座，拥有1廉口产水5万吨的水厂，建有二级配气站1座,三级配气站 2座。区内已引进成都可口可乐公司、成都统一包装材料厂、豪特容积式热水器有限公司、 华丰食品集团等知名三资企业。2000年实现丁业增加值29. 6亿元，实现工业增加值7. 06亿 元，入库税收1. 34亿元出口 666. 09万美元。成都高新西开发区20CH年7月16日
16、成都市正式成立成都高新西区管委会。该区位于成都卫星城一郸县。 区内设有3个国家级高科技产业项目：西部软件园、国家中药现代化科技产业园、 大学生（留学生）创业园。成都高新西区现己投入基础设施建设资金4. 3亿元，完成迪康、 兴港等40千米主干道建设，建成110KV变电站1朋，开通3个程控交换模块局，铺设供水、 供气管网20公里、排污管网12公里。同时，投资5亿元，建成成都外国语学校、南洋国际 学校等公共配套设施，营造绿地9力多平方米。2001年，成都高新西区共引进项目70个， 其中电子信息50个（如西部软件园、大唐电信、国腾信息产业园、汇源信息、瑞士布 鲁克、蓝剑科创），生物医药15个（如迪廉制药、杨天药业、旭华制药、中医药大学药学院）, 协议投资总额67.4亿元，到位资金13.
