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1、审核通过，存档整理。 受控资料，禁止外传目 录一、项目概况1、公司的基本情况62、项目立项审批73、本项目拆迁遗留问题8二、拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任81、东进公司及本项目债权82、股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析93、25栋楼拆迁安置 4、街道办事处回迁95、项目的报建等行政费用9三、项目主要技术经济指标10四、项目的地理位置及周边环境101、项目地理位置102、市政基础配套设施调查103、项目周边市场调研114、商业情况调查11五、市场分析和项目定位1、市场分析162、项目定位163、价格定位16六、规划发展建议规划设计建设设计18景观设计18、项目开发建设进度计划、
2、前期开发计划18、投资估算与资金筹措19项目总投资估算、销售收入预测销售收入预测21、项目可行性结论经济效益分析22可行性结论22一、项目概况1、公司的基本情况；东进置业有限公司（以下简称东进公司），成立于2001年1月， 公司注册资本850万元，其中赵力龙出资85万元，占股本金10%, 孙文钦出资765万元，占股本金90%,由赵龙力出任公司法人，公司 拥有房地产开发三级资质。2005年公司启动长沙市芙蓉区朝阳二村 基础设施及棚户改造项冃中的“金朝阳大厦”（以下简称项冃）的项 冃立项，2008年公司取得本项冃的立项批复【芙发改投（2008） 35 号关于同意“金朝阳大厦”建设立项批复】。本项冃
3、享受政府的棚 户区改造的优惠政策，公司分别于2007年和2008年取得二宗国有土 地使用权，使用类型均为出让土地，土地总占地面积8514R12约12.77 亩,净地面积6375 m2约9.56亩，容积率7.2,建筑面积60344 m2, 本项冃标高100米，楼层分地下三层和地上三十层。F1-4层是大空间 商场，530层高层公寓楼,F2F3停车库。2、项目立项和土地审批；2001年东进公司和芙蓉区朝阳街道办事处（以下简称办事处） 合作，联合开发建设朝阳综合市场及住宅楼的项冃，于2001年1月 4日签订合作建设朝阳综合市场及住宅楼合同书（见附录1）和 2001年1月9日签订的关于合作开发朝阳综合市
4、场及住宅楼的补 充协议（见附录2）,协议明确由办事处提供国有出让土地，土地面 积5. 992 m【该土地于1994年由当时东区朝阳街道办事处中请填写 国家建设征（拨）用地呈报表（见附录3）,于1994年12于取得土 地使用权岀让收费审批表（见附录4） 1995年取得长沙建设征（拨） 用地审批单（见附录5）使用类型为出让土地】作为项冃投资，该土 地上的2, 3, 4, 5, 24栋楼拆迁安置由东进公司负责并负责承担建 设，该项冃的投资和分成比例为办事处10%,东进公司90%。项目合 同签订后以金朝阳商住大厦项冃向芙蓉区发改局中报，芙蓉区发改局 于2001年批复【芙计投（2001）59号金朝阳商住
5、大厦工程立项批复】（见附录6）o 2002年2月东进公司取得长沙市国土局的该宗土地红 线说明图（附录7）。2005年2月长沙市政府市长办公会批准朝阳二村整治改造项冃立项 并明确“朝阳二村整治改造按棚户区改造优惠政策予以支持”【长沙 市人民政府市长办公会纪要（2005） 5号】（见附录8）, 2005年12 月长沙市发改委核准朝阳二村基础设施及棚户改造项目的立项批复【长发改投（2005） 667号关于核准长沙市朝阳二村基础设施及棚 户改造项目的批复】（见附录9）o项冃享受政府的棚户区改造的优 惠政策，东进公司和办事处在此背景下向芙蓉区发改局以结转和调整 金朝阳商住大厦一期工程进行立项中请,200
6、7年7月芙蓉区发改局对 本项目立项批复【芙发改投（2007） 33号关于同意结转和调整金 朝阳商住大厦一期工程立项的批复】。（见附录10）同年5月办事处 取得芙蓉区地税局土地使用权转让涉税事项核查单（见附录11） 同月30号办事处向芙蓉区地税局缴纳转让土地增值税和印花税（见 附录12）东进公司缴纳土地转让代理费（见附录13） 7月取得项目 用地规划红线图1 （见附录14）,同年8月，取得长国用（2007）第 035281号土地使用权证（见附录15）2007年下半年东进公司和办事处启动朝阳二村的基础建设改造中的 2, 3, 4, 5, 24, 25栋楼的整体拆迁安置开发“金朝阳大厦”项目 的立项
7、申报,2008年4月芙蓉区发改局对本项目2, 3, 4, 5, 24, 25 栋地整体拆迁开发予以批复【芙发改投（2008） 35号关于同意“金 朝阳大厦”建设工程立项的批复】（见附录16）,本项冃列入长沙市 朝阳二村基础设施及棚户改造项目中。同年4月东进公司从长沙庆业 房地产公司和办事处，根据土地估价报告备案表（见附录17）以 11411025元转让了朝阳二村25栋2027. 15时的土地使用权并支付土 地转让款（见附录18汇款凭证），同年5月公司取得项目用地规划红 线图2 （见附录19）,同年7月长沙市国土局在红线图上签署的同意 转让说明（见附录20）同年9月公司取得长国有（2008）第0
8、4958 号土地使用权证（见附录21）,同年4月由芙蓉区人民政府向长沙市 规划局出函要求，对本项目规划指标容积率调整至7. 58的函【芙政函（2008） 28号关于支持调整朝阳二村改造金朝阳大厦项目规划指 示的函】（见附录22）。同年7月市规划局局务会议决定本项冃容积 率调整到7.2【长沙市规划局局务会议纪要 长规纪（2008） 156号】（见附录23）。2009年1月项目通过规划审查（见附录24）,同年3 月长沙市规划局对本项目提出了规划设计条件书（见附录25）, 同年4月项目通过市规划周的报建图会审（见附录26）。2008年年底，东进公司和办事处签订关于合作开发鑫城的补充 协议（见附录27
9、）本协议明确办事处用原办事处25栋楼内的产权 及股权折价人民币2770万元，用于回购朝阳大厦一层整楼3000 nV房 产。3、项冃的动迁安置及遗留问题本项冃需要动迁的房屋：1、住宅，194 户 14050 nf2、门面 20 户 2027.51 m2根据政府的统一规划、统一拆迁的原则，本项冃的拆迁由芙蓉区棚 户改造指挥部统一安排拆迁，拆迁安置费用由本项目负责。本项冃已拆旧住宅146户7840 m2,已收购拆迁门面1474.9 nf。由 于本项目的业主基本没有项目自有资金，资金来源主要靠民间借贷, 收取项冃建设保证金及高回报投资来为续本项冃的拆迁安置。2009 年7月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政
10、府报告【朝办（2009） 29号关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协议的请 示】（见附录28）,在区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支 付的2000万安置房款后，安置本项冃拆迁安置户142户（至今东进 公司尚欠凯通公司拆迁安置房款4746万元）由于原项冃业主拆迁安 置资金无以为继，使原计划拆迁安置的第25栋46户6225.74 nf住宅和1341.72 nf的门面无法动迁。3、本项目拆迁遗问题;25栋原产权是朝阳街道办事处（住户均是街道办事处的工作人员和离退休人员，产权属个人房改房）该楼产权属街道办事处的办公用房643.95 nf,门面461.79 m2,未拆迁安置，拆迁估价
11、6736.82万元,此栋给楼的土地使用权在2008年己办理土地转让，土地使用权人为东 进公司。己拆迁的146户中有4户5套住宅未付安置，补偿款估价800万元。根据东进公司和办事处签订关于合作开发东进鑫城的补充协议（见 附录27）本项冃需要承担街道办事处回迁的办公用房3000 m2,估价 2739 万。二、拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任1、东进公司及本项冃债务；东进公司及本项冃共欠债务16笔，累计欠款25034万元，该 债务内不包含25栋楼的拆迁安置费、朝阳街道办事处回迁安置费和 项目报建费等行政费用。2013年6月30日长沙市中院对本项冃启动竞拍程序（见附录 29竞拍公告），于201
12、3年7月30日以增价拍卖方式公司拍卖，竞拍 保留价18071.8175万元。7月24日在全体债权人和原股东的请求下, 芙蓉区政府会同公安、朝阳街道办事处的协调下，全体债权人同意放 弃部分债权，原东进公司股东同意放弃股权。由海拓置业收购东进公 司的股权和“金朝阳大厦”项冃。承担债务清偿责任，经长沙市中院 同意，7月29日法院终止了本项冃的拍卖。2、股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析：东进公司原股东同意按实收资本1： 1转让股权850万元，全体 债权人同意16笔债务按总额17901.23万元由项冃承接人承担清偿责 任，并同意由收购方分三期支付支付。第一期支付9546.87万元，第 一期付款后
13、6个月支付第二期，第二期支付3592.69万元，第二期支 付后3个月支付第三期，第三期支付5611.69万元（见附录29股权 收购及债务清偿协议）。3、25栋楼拆迁安置：根据对25栋拆迁安置户摸底摸底调查见下表1表1,25栋拆迁安置户摸底摸底调查表朝阳二村25栋拆迁安置户摸底表姓名面积(m2) /套套建筑面积(m2)备注住宅57.16157.1658.89158.8983.362166.7284.046504.24个人90.316541.86121.53364.5131.53394.5140.19121682.28150.96905.4151.046906.24朝阳办事 处643.951643
14、.95已协议补偿小计476225.74门面刘敏文724.92已收购补偿张开明155.01朝阳办事 处461.79已协议补偿小计1341.72合计7567.46本栋楼未拆安置户住宅46户，门面3户，住宅面积6225.74 m2,门 面1341.72 m2,在该拆迁面积中产权属朝阳街道办事处的房产住宅面 积643.95 m2,门面461.79 m2 （已在协议中补偿），门面已安置补偿面 积724.95 m2o本楼实际拆迁补偿面积为5581.79 m2, fj面155.01 m2o根据拆迁安置补偿政策，每户增加补偿面积15 m2,累计补偿面积 690 m2,住宅拆迁和补偿面积合计6271.79 nf
15、,门面155.01 m2o根据现有政策，拆迁补偿款住宅按10000元/m2,门面30000元 /nf补偿，本项冃拆迁安置费为6736.82万元，如拆迁户需要回迁， 则支付过渡安置费即可。2012年12月东进公司和长沙市芙蓉区朝阳二村改造指挥部关 于东进朝阳大厦项冃未拆迁楼规划及说明（附录30）4、街道办事处回迁根据协议（见附录27）本项冃中需要安置街道办事处办工用房 3000 nf,不足部分按10000元/nf现汇补偿，根据本项冃设计规划, 项冃整一层楼面面积2585 m2,根据项冃的建筑预算，街道办事处回 迁建设成本估算2323.8万元，现汇补差415万元，回迁成本估算合 计2738.8万元。5、项目的报建等行
