中国农业银行“房抵贷”业务操作规程中国农业银行“房抵贷〞业务操作规程附件 1: 中国农业银行“房抵贷〞业务操作规程试行第一章总那么第一条为更好地满足个人客户信贷需求，进步我行市场竞争力，依据中国农业银行个人信贷业务相关政策规定，制定本操作规程其次条本操作规程所指“房抵贷〞业务是指借款人以本人或家庭成员的房产作抵押从农行获得授信额度，借款人在授信额度和授信期限内一次性或循环用法的用于生活消费需求的贷款其中借款人以住房为抵押，通过“房抵贷〞业务申请贷款用于购置住房(不含首付款局部)或与住房配套的车库(位)、可以适用住房贷款利率政策、纳入个人住房贷款科目管理并符合有关规定的贷款，称为“房抵贷—购房〞，不符合“房抵贷-购房〞条件的其他房抵贷〞业务统称为“房抵贷-消费〞 第三条“房抵贷〞业务创办的原那么是严格授信、便捷用信、审慎抵押、平安高效第四条“房抵贷〞对单一客户的授信额度原那么上不贷款限额超过 800 万元，其中用于旅游、婚嫁等日常消费开支的贷款原那么上不超过 100 万元一级分行应充分考虑辖内不同区域的房产价值、分行的风险掌握力量等因素确定各地详细的授信限额 1 其次章贷款对象及条件第五条贷款对象。
房抵贷〞业务的贷款对象原那么上是具有完全民事行为力量的中华人民共和国公民第六条贷款条件借款人申请“房抵贷〞业务除具备《个人信贷业务根本规程》规定的申请人条件外，还应具备以下条件: (一)借款人年龄在 18-60 岁之间; 、 (二)可以供应个人或家庭成员(配偶、父母(公婆、岳父母)子女及其配偶，兄弟姐妹)名下合法、有效、足值的房产作为抵押物; (三)以住房为抵押物的，评级结果在 A(含)级以上;以商业用房为抵押物的，评级结果在AA(含)级以上; (四)农业银行规定的其他条件第三章贷款要素第七条贷款用处房抵贷〞适用于借款人购房、购车及房屋装修、购置车位、购置各类大额耐用消费品、旅游、训练、婚嫁等各种消费性资金需求第八条授信额度 (一)授信额度“房抵贷〞的授信额度依据“最高抵押额度〞和“最大归还能 1力额度〞二者取低者进展确定其中“最高抵押额度〞为依据借款“最大归还力量额度〞即依据一人抵押房产确定的最高可抵押额度，定的公式推算出的借款人及其配偶(如有共同还款人的，需查询征信系统，没有不良信誉记录)具备最大归还力量的额度 (二)最高抵押额度 1、最高抵押额度抵押物价值抵押率 2、抵押物价值原那么上依据经客户经理认定过的评估价进展确认。
对于申请授信额度在成交价50,(含)以下的一手住房，可以不进展评估，挺直将成交价认定为抵押物价值但调查人员认为价其他情格明显不合理的必需进展评估(详细标准由一级分行把握)况房产必需进展评估客户经理对抵押物评估价进展认定的有关规定见第十七条其次款客户经理对评估价值进展认定后，应将评估价分解为购置价和溢价两局部，即评估价值购置价溢价 3、抵押率分两局部进展确定对于购置价的抵押率(称为“基 )础抵押率〞，住房最高不得超过 70，其中别墅、高档房和国有划拨土地上的房屋做抵押物的，抵押率最高不超过 60(其中高档房的标准由一级分行依据当地有关部门的规定结合当地实际详细确定)商业用房抵押率最高不超过 50溢价局部抵押率(称为“溢价抵押率〞)应在上述最高抵押率根底上分别降低 10 个百分点 4、对谄拦兰鄣陀诠褐眉鄣模雌拦兰塾牖〉盅郝嗜范ㄗ罡叩盅憾疃取?(三)最大归还力量额度“最大归还力量额度〞根据等额本息法还款公式进展反算客 1户经理可登陆 CMS 系统-客户管理-贷款询问-贷款额度询问进展试算其中: ，代用“授信期限〞 “贷款期限〞 ; 贷款利率，代用“授信期限〞对应的期限档次基准利率; 月还款额，应满足以下条件:“借款人及配偶月全部债务支出(含本笔贷款)与月收入之比在 55(含)以下。
第九条授信期限 (一)以住房为抵押的，授信期限最长为 30 年，同时需满足以下条件:一是借款人年龄，授信期限?60，符合我行下发的《关于优势行业单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双优〞个人客户标准的，借款人年龄，授信期限?70;二是房屋已用法年限，授信期限?40在此根底上结合抵押物的变现力量、借款人还款力量等综合确定授信期限 (二)以商业用房做抵押的，授信期限最长 5 年，且需满足商业用房已用法年限授信期限?30第十条单笔贷款最长期限房抵贷-消费〞中贷款用处“房抵贷-购房〞最长期限 30 年，为购房、装修等大额支出的，最长期限 15 年，用于购车及日常生活消费小额支出的，最长期限 5 年以商业用房做抵押的，单笔贷款最长期限为 10 年，且需满足商业用房已用法年限贷款期限?30各行可结合当地实际进展详细规定第十一条贷款最终到期日以住房为抵押的，授信到期日即为贷款最终到期日，授信额度 1项下的任何一笔贷款的到期日均不得超过授信到期日以商业用房做抵押的，单笔贷款到期日可超过授信到期日第十二条额度有效期借款人获得授信额度后，此额度的有效期为 1-3 年(以住房为抵押的，最长为 3 年，以商业用房为抵押的，最长为 1 年，详细依据审批结果确定)，称为“额度有效期〞。
在额度有效期内授信额度可一次性用法也可屡次循环用法额度有效期到期后，原额度冻结，原额度项下不得发放新的贷款，已发放未到期的贷款应连续归还借款人如需连续申请新的贷款，需协作经营行重新核定授信额度第十三条贷款利率贷款利率依据单笔贷款的用处审批确定符合房抵贷-购房条件的，贷款利率根据个人住房贷款有关规定执行，符合房抵贷-消费条件的，贷款利率执行人民银行同期同档次期限利率，下浮幅度最高不超过 10;以商业用房做抵押的，利率最低执行基准利率(不得下浮)或进展肯定幅度的上浮详细浮动幅度根据总行利率受权规定执行第十四条还款方式贷款期限在一年(含)以内的贷款，采纳一次还本付息方式或定期结息，到期还本;期限在一年期以上的，采纳分期还款方式，主要选择等额本息法或等本递减法第四章贷款担保第十五条担保方式办理循环方式的“房抵贷〞业务采纳房产最高额抵押担保方式办理非循环方式贷款的，可采纳一般抵押担 1保方式第十六条抵押物要求 (一)抵押物原那么上应为住房局部行经总行同意可承受商业用房或商住两用房作为抵押物，详细由本《规程》的通知和年度政策指引确定 (二)抵押物对应的土地性质须为国有，已获得房屋全部权证书，可以进入房产三级市场交易流通。
(三)可以办理合法抵押，并且未设定其他抵押权四)抵押房产的全部权人及共有权人必需是具有完全民事行为力量的人第十七条抵押房产价值评估 (一)以住房为抵押的，可实行外部评估或内部评估的方式以商业用房作抵押物的，如分行具备内部评估条件，有具有丰富阅历的内部评估人员的，可采纳内部评估评估机构的准入根据《中》国农业银行资产评估中介机构管理方法(试行) (农银发〔2009〕183 号)文件要求执行评估的流程和方法根据《中国农业银行押品管理方法》执行 (二)实行外部评估的，贷款调查人员需对评估价值的合理性进展认定客户经理对评估价值进展认定时应重点考虑以下几个因素:一是房产的购置价格，二是当地房产价格的平均涨幅，三是同类房产的成交均价房产评估价格不应高于根据购置价格与平均涨幅推算出的价格的肯定比例;不应高于同一地段同类房产近期交易 1均价的肯定比例各一级分行可参考上述因素确定详细的评估价值认定方法三)重新核定授信额度时，为简化流程，以住房为抵押的，可以内部评估为主商业用房评估规定同(一)款第五章授信额度审批程序第十八条房抵贷业务的审批包含授信额度审批和单笔用信审批，授信额度和首笔用信同时申请的，可同时审批。
第十九条授信额度申请 (附借款人按要求填写《中国农业银行〞房抵贷〞业务申请表》，并供应以下资料:件 2) 1、借款人有效身份证件; 2、借款人婚姻情况证明; 3、借款人还款力量证明; 4、用于抵押的房产的房地产权利证书、全部权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺 5、贷款行要求供应的其他资料其次十条授信额度调查 (一)调查人员对贷款申请应准时进展贷前调查并支配房产价格评估，贷前调查主要包括以下内容: 1、贷款申请资料是否真实、完好; 2、借款人及配偶信誉情况是否符合规定须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信誉情况，打印并保存信誉报告 1 3、借款人及其配偶还款力量是否充分通过多种方式推断借款人及其配偶收入证明的真实性和合理性，必要时可要求借款人供应完税证明、工资流水单、公积金缴存证明等帮助材料对自雇人士或无固定职业者，主要依据其相关资产证明推断其还款力量，必要时应进展实地调查 4、抵押物权属情况是否清楚，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件 5、以评估价认定并实行外部评估方式的，评估方式和评估价格是否合理，以成交价认定的，成交价是否合理 6、借款人所申请的贷款要素的合法合规性。
(二)调查人员在授信额度调查时应至少要与借款人及抵押房产全部权人进展一次面谈并做好面谈记录依据对信贷资料的分析及面谈状况确定是否开展实地调查 (三)调查同意的，提出调查结论，拟定贷款方案，调查认为不符合授信条件的，经部门负责人同意可终止贷款程序，退回受理单位并准时通知申请人其次十一条授信额度审查、审批审查、审批人员对提请审查、审批的信贷业务进展审查、审批，并提出明确的审查、审批看法审查审批的主要内容包括: (一)根本要素审查移交的贷款业务根底资料是否齐备; (二)主体资格审查借款人、共同借款人、抵押人是否具有完全民事行为力量，借款人是否有不良信誉记录，收入是否充分合 1理，有关证明材料是否符合规定 (三)信贷政策审查授信各项要素是否符合制度方法规定 (四)担保物审查抵押房产权属是否清楚，价值认定是否符合程序和规定，评估价值是否合理 (五)信贷风险审查重点审核借款人收入来源的稳定性以及家庭资产负债情况，审核抵押物的变现力量和保值增值力量其次十二条签订合同对申请循环方式用信的，经营行与借款人、担保人签订《最高额担保个人借款合同》及《“房抵贷〞补充协议》其次十三条办理抵押登记、保险手续根据授信额度和授信期限办理最高额抵押登记，对申请非循环方式的，可办理一般抵押登记。
一级分行依据当地监管部门规定和同业竞争状况打算是否办理抵押物保险第六章单笔用信审批程序其次十四条借款人申请一)申请授信额度项下单笔贷款的，借款人按要求填写《最 (附件 3)并提交以下资料:高额担保个人借款合同用款申请书》 1、借款人身份证件; 2、借款人及其配偶还款力量证明(距上次供应收入证明缺乏一 ;年的，可不要求再次供应) 3、农业银行要求供应的其他资料 (二)申请“房抵贷-购房〞的，除供应上述资料外，还需供应以下资料: 1 1、借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同; 2、购房首付款或已缴存首付款的证明(对于要求一次性付款的客户，可将首付款作为放款前的限制性条款，由客户在贷款发放前存入我行指定账户，贷款发放时，由我行将首付款和贷款挺直划入售房人账户，详细要求由一级分行明确) (三)申请“房抵贷-消费〞的，除供应(一)款资料外，还需供应以下资料: 1、贷款用处证明或声明对于符合我行下发的《关于优势行业单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双优〞个人客户标准的，贷款 30 万元以上必需供应用处证明(包括相关合同、，其他客户贷款 10 万元(含)以上的必需供应用处协议、发票等) “双优〞客户贷款缺乏 30 万元，其他客户贷款缺乏 10 万元的，证明。
如临时不能供应用处证明，可于申请单笔贷款时签署书面的详细贷款用处声明客户经理应提示借款人留意保存贷款的用处证明，在我行进展贷后检查或监管部门检查时依据需要要求借款人供应 2、贷款用于购车的，要供应已缴存首付款的凭证 (四)上述资料中，假如借款人在申请授信额度的同时。