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1、 房地产贷款管理-名词详解 出自 MBA智库百科()目录 1 什么是房地产贷款管理1 2 房地产贷款管理的内容2 3 商业银行如何加强房地产贷款管理3 4 相关条目 5 参考文献什么是房地产贷款管理1房地产贷款管理是指金融机构为提高贷款的使用效率、降低金融风险，按一定的规程对房地产贷款的发放、收回等进行的全过程监督检查。包括贷前检查、贷时审查、贷后检查、贷款回收等环节。房地产贷款管理的内容2一、贷前调查贷前调查是金融机构在贷款决策前所进行的准备工作，是金融机构决定贷款投向、结构、数量的前提条件。对房地产贷款来讲，贷前调查则是决定贷与不贷、贷多贷少的前提条件。一般情况下，贷款的多少，贷与不贷，主
2、要取决于借款人自身经营管理状况或经济实力和偿还能力水平。因此，贷前调查工作主要包括：项目评估、企业资信、资金信用调查等方面。1项目评估项目评估是对企业拟开发经营的项目所进行的比较全面的技术经济论证，即对开发经营项目的开发条件、效益进行定量、定性分析，比较全面地考察项目的经济效益和社会效益。(1)调查开发经营条件和预售情况。是指对开发经营项目的购买单位是否有固定资产投资计划，购买单位的资金落实情况和预售合同签订情况，购买单位是否交足预购定金等进行调查。(2)调查开发经营项目的效益情况。是指对开发经营项目的还款能力以及直接效益与间接效益、微观效益与宏观效益、近期效益与远期效益进行调查。2企业资信调
3、查。企业资信调查是指对企业的资金状况，占用水平以及企业的信誉，可供出售的财产状况进行的调查。(1)调查企业的自有资金状况，即调查企业的自有流动资金状况。主要调查企业的自有资金拥有量，是否达到了计划年度开发经营计划总投入资金量的30。(2)调查企业的资金占用水平，即调查企业产值资金率是否合理，资金占用水平是否可以继续降低。(3)调查企业的经营状况，包括企业内部机构设置是否合理，各项经营管理制度是否健全，企业全员劳动生产率和盈利水平是否达到平均水平以上。(4)调查企业的信誉，即调查企业在房地产市场上的信誉，主要包括调查房屋规划设计是否合理、工程质量是否达到国家验收标准、工期是否履约等，同时还要调查
4、企业对金融机构的信誉(企业以往贷款归还情况)。(5)调查企业的财产情况，即调查企业自有可供出售的房屋和设备，在做了必要的扣除之后是否达到企业所需贷款总数。3资金信用调查。资金信用调查是指金融机构根据住房消费者提出的贷款申请书，对借款人的信誉以及信贷偿还能力进行调查核实，其主要调查内容包括以下几个方面：(1)借款人资信情况调查。信用程度调查，即对借款人的作风、生活方式和品德以及债务及其偿还情况进行调查。职业情况凋查，即对借款人所从事的职业的性质，职业的变动情况，从事现在职业时间的长短，借款人的教育程度以及工作能力的大小等情况进行调查。同时还要对借款人所在行业、单位的经济状况、发展趋势等情况进行调
5、查。家庭人口、收入情况调查，对家庭人口进行调查，就是调查家庭人口的数量和就业人数等内容。家庭收入是指家庭的各种经济来源，不仅包括工资收入，而且还包括其他非工资收入。对借款人家庭人口、收入情况进行调查，可为审查借款人信贷偿还能力提供依据。(2)借款人信贷偿还能力调查。借款人信贷偿还能力主要取决于他们职业的稳定性、家庭收入水平以及可用多大比例的现有收入去偿还债务；同时也取决于借款人的收入在借款期间是否具有稳定性。贷款每期偿还金额与居民月收入的对比，是衡量偿还能力的基本指标。金融机构根据借款人每月可支配收入与贷款月偿还额的对比、贷款金额与年收入以及未来收入增长额的对比等，并结合借款人的职业和收入的稳
6、定情况，进行综合评价审核，以确定借款人的信贷偿还能力。二、贷时审查贷时审查是指金融机构在对企业发放贷款时，应按照国家的方针政策、国家计划及信贷原则的要求，结合企业的经营管理及资金占用状况或单位的资金信用情况，对贷款的原因、用途、数额及期限等进行认真的审查，以保障贷款的正确发放。1.对贷前调查的各项内容进行审查。金融机构在发放贷款前，应对照贷前调查获得的各项内容逐一进行审查，主要包括对借款企业的申请、企业的开发经营状况、经济承受能力、开发计划、销售落实情况、施工具备条件、企业自有资金、资金占用水平和变动趋势以及企业的经营管理，资信、财产和偿还能力等的审查。对申请住房消费借款的单位或个人，还要审查
7、贷款申请书是否有虚报不实的情节，审查贷款申请人是否符合贷款条件。审查结果如果与贷前调查所得到的结果不相符，则应调整贷款指标或收回贷款指标。2对企业的资信进行审查。对企业的资信进行审查是指对企业的性质、经营范围、自有资金和企业的法人资格等进行审查。(1)企业性质审查。企业性质是企业的所有制性质，房地产贷款在一般情况下应对全民所有制房地产企业予以优先，而对其他性质企业则尽可能予以保证。(2)经营范围审查。根据企业营业执照规定的营业范围进行审查，对经营许可范围内的贷款申请予以批准，而对超出经营许可范围的贷款申请予以拒绝。(3)资金审查。对企业的自有资金、预收定金是否达到全年计划开发经营所需资金的70
8、9，进行情况审查，对达到要求的应予以优先贷款。(4)法人资格审查。法人资格是指具有民事行为能力的企业，依法承担民事责任，享受民事权利的资格，对具有法人资格的企业贷款需求予以优先保证。3对抵押扫保的审查。抵押担保是指借款单位或企业为履行按期还本付息的义务而向贷款人提供还款保证的法律形式。对抵押担保的审查重点是担保人审查和抵押物审查。(1)担保人审查。担保人是保证借款企业或单位履行合同的关系人，当借款人违约时，担保人负有连带赔偿责任。因此，担保人必须是具有法人资格的经济实体，而不是借款企业的主管部门或政府，这是担保人审查的重点。(2)抵押物审查。抵押物审查的关键是审查抵押物是否具有担保价值及能否转
9、让的财产，包括表示财产所有权和债权的各种有价证券，所有权届个人，易于转让的动产和不动产。对于住房抵押贷款的审查，应做好对受押住房进行估值工作，即由专业或兼职的估价员重新估算住房的价值，作为金融机构转移贷款风险的重要手段。4.对贷款合同的审查。根据经济合同法和借款合同法对贷款合同所规定的借款种类、用途、金额、利率、期限、归还保证、违约责任及当事人双方商定的其它条款进行审查，对不符合规定的条款应进行修改，重新拟订。三、贷后检查贷后检查是发放贷款后的管理工作，是金融机构正确发挥信贷杠杆作用，确保贷款经济效益的重要途径。1贷款使用情况检查。贷款使用情况检查主要是对借款者是否按照规定用途使用贷款进行检查
10、，其重点是：有无挪用贷款进行企业自身的基本建设或购置固定资产情况；项目开发贷款是否用在贷款规定的项目，有无转入其他项目使用的情况；有无挪用贷款向外单位投资或进行补偿性贸易的情况；有无向外单位转借贷款的情况；有无挪用贷款为购房单位垫付购房款的情况等。2利用报表对贷款进行分析。金融机构根据借款单位或企业报送的会计、统汁报表，对贷款使用情况进行检查和分析，是贷后检查的一种重要方式。其重点包括：检查分析开发经营项目的施工进度是否与贷款使用进度相符；检查分析材料储备量与施工进度，贷款使用的比例是否适当；检查分析企业全部资金来源与占用是否平衡，以及企业的债权与债务是否合理；检查分析企业流动资金特别是贷款的
11、使用效果及其原因，促使企业加速资金周转，提高资金使用效果。3信贷制裁。信贷制裁是信贷监督的种手段，对贷款使用不当者进行信贷制裁的方法有：(1)对不合理占用贷款加收利息，对挪用贷款的加收罚息；(2)停止发放所贷款；(3)强制扣收过期或挪用的贷款；(4)部分或全部收回贷款。四、贷款回收贷款回收是贷款管理的最后一个环节，是保证信贷资金完整性的最后“防线”，贷款回收的主要工作有计收利息、到期回收贷款、贷款展期和逾期贷款处理等。1计收贷款利息。金融机构应根据贷款合同确定的期限、利率，按月或按季结收借款单位的贷款利息，贷款利息从企业的存款户中的扣收，存款不足的，可从贷款指标的结余中扣收。2.到期收回贷款。
12、金融机构应在贷款即将到期之前填制偿还到期贷款通知单，书面通知借款企业做好还款准备，督促企业按期还款。贷款到期，如果企业已还清贷款本息，金融机构应为贷款企业办理销户手续；如果企业有还款资金来源而不按期偿还贷款本息，金融机构除通知借款企业按期还款外，还应视同挤占挪用贷款加收罚息。3贷款展期。借款企业确因不可抗拒的自然灾害，或由于国家重大经济政策调整而影响按期还款的，金融机构应根据企业填制的贷款展期申请书，在全部贷款到期前3个月内确定是否予以展期，对予以展期的贷款应补签贷款合同，贷款展期只能一次，期限一般不超过原贷款期限。4逾期贷款处理。对借款企业因主观原因而造成的逾期贷款，金融机构应及时向贷款企业
13、或其担保人发送偿还逾期贷款通知书，并按规定加收罚息，通知书发出3个月后，金融机构可从借款企业的存款户中直接扣收贷款，对确无还款资金的企业，金融机构可向其担保人追索贷款，或可报经有关部门，运用经济、行政法律手段收回逾期贷款。商业银行如何加强房地产贷款管理3一、我国商业银行房地产贷款管理中存在的误区误区之一：营销与管理两者不可兼得的想法普遍存在。一些商业银行往往会习惯性地认为业务营销就是最大限度地挖掘客户价值，让客户接受银行的产品和服务， 而加强管理则会降低客户对银行产品和服务的使用感受，进而影响银行产品和服务的市场竞争力。我国各家银行房地产贷款产品同质性较高，优质客户在与银行开展业务合作时，时常
14、处于买方市场中的支配地位，银行会感受到来自客户端的巨大压力，容易产生“重放轻管” 的想法以缓解拓展业务的压力。但根据菲利浦科特勒在构建现代营销管理体系时所采用的“STP+4P模型” ， 市场营销与风险管理应该是相辅相承的关系，是客户管理的两个方面， 无论业务营销还是管理都应该以客户为中心。因此，银行应该根据房地产企业的需求去提供产品和服务， 而不是为已有的产品和服务去寻找买家，贷款管理更类似于某种“售后服务”，是银行在向房地产企业提供了信贷支持后的一种延伸服务。贷款管理本身应该成为银行信贷服务的重要内容之一， 是帮助企业更有效使用信贷资金的关键。目前，我国商业银行对房地产贷款尚未找到有效的管理
15、途径， 管理措施与客户需求结合程度不高， 存在营销时采取“客户本位” 、管理时采取“银行本位” 的现象， 导致后期管理与前期营销产生脱节。误区之二：过于放大银企信息不对称对贷款管理的影响。银行在房地产贷款管理过程中，感到困难的是银企信息不对称， 了解不到所需企业信息，影响了贷款管理的效果。但在开放市场条件下，市场各方之间信息不对称是客观且普遍存在的，同时市场也为信息的披露和采集提供了多样式的渠道。我国商业银行目前缺乏有效的客户信息系统平台，对客户信息缺乏敏感性，忽视信息的日常采集工作，对零散信息的串联及整合能力不强。如果银行在客户管理方面投入的人力和精力不足，不能及时了解客户的经营和资金动向，必然会陷入贷款管理难的困境。所以，银企信息不对称只是贷款管理难的表象，究其根本仍是贷款管理模式不得当。误区之三：资金监管会影响客户价值创造。资金监管是房地产贷款管理的核心内容，但在实际工作中，银行担心加强资金监管会缩短房地产贷款的有效使用周期，限制贷款在客户价值创造方面的作用发挥， 因此，在资金监管尤其是在房地产项目销售回笼款的跟踪管理上，监管政策
