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1、房地产基础知识,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,培训人：XXX,时间：2020.X.XX,目录,第一部分,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,什么是房地产,房地产的概念,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括： 1)土地 2) 建筑物及地上附着物 3) 房地产物权,注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,房地产的特征,房地产的自然特征,注：房地产增值就是房地产价值在
2、较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。,房地产的经济特征：,1) 位置的固定性；,2) 使用的耐久性；,4) 物业的差异性。,3) 资源的有限性；,1) 生产周期,2) 资金密集性,4) 易受政策限制性,5) 房地产的增值性,3) 相互影响性,房地产的分类,第二部分,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,房地产专业术语,房地产专业术语,土地的使用,开发权 收益权 处置权,土地的使用权：即土地使用者对土地使用权限，包括开发权、收益权、处置权含转让、抵押、赠与及继承等他项权利。使用权可有偿有期出让给承让方。承让方取得土地使用权的
3、方式主要有协议、招标、拍卖三种方式。,房地产专业术语,房地产专业术语,土地用途包括哪些种类？,土地分为农用地 直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 建设用地 指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。农用地和建设用地以外的土地。,房地产专业术语,土地使用年限,根据2007年10月1日起施行的物权法中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”,居住用地七十年,工业用地五十年,教育科技文化卫生体育用地五十年,综合或者其他用地五十年,商业旅游娱乐用地四十年,加油站加气站用地为二
4、十年,房地产专业术语,土地使用年限年满后？,1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。,3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。,房地产专业术语,一个项目从拿到地块开始,建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。,红线图：又叫“宗地图”，指按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图，因该宗地的各拐点用红线连成一个封闭的图形，所以称为红线图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，土地使用权受让者只能在红线范围内施工建房。,
5、建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。,建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积（例如凸窗）。,房地产专业术语,建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。 建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。,建筑指标（1）,住宅区建筑密度（净）=住宅区某项建筑基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（%）,房地产专业术语,在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率
6、（%）。,建筑指标（1）,总建筑面积 容积率= 建设用地面积,房地产专业术语,建筑指标（2）,建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的高度。,应符合下列规定： 1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度； 2）楼梯间、电梯间、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度； 3）建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一般处至室外平面计算建筑高度。,房地产专业术语,建筑指标（3）,建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。,建筑平面外廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。,房
7、地产专业术语,建筑指标（4）,房地产专业术语,建筑指标（5）,“七通一平”,“三通一平”,道路通,水上通,排污通,排水通,煤气通,土地平整,电力通,通讯 通,电通,场地平整,路通,水通,房地产专业术语,按建筑结构的材料,房地产专业术语,按建筑结构承重方类,房地产专业术语,建筑物业类型,公寓：一种居住多户的住宅楼建筑。楼梯或电梯公共使用，每个楼层有若干套单独使用房间。每套一般设有卧室、起居室、浴室、厕所和厨房等实施。一般多用于单身住宅楼。在国外采用的比较普遍。,别墅：是指在郊区或风景区里提供休养、住宿用的花园住宅。其中3户或以上连体的别墅为连栋别墅，2户连体的别墅为双拼别墅，单体独栋的则为独栋别
8、墅。,商住楼：以住宅为主体附设商业铺位的楼宇建筑。在实际中也要把即可办公又可居住的厅房较大的公寓叫做商住楼。,商场：是指规划为对外公开经营的建筑物。,纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的楼房。,房地产专业术语,建筑物的结构,夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层,标准层：指建筑的内主要使用功能与布置相同的各楼层。,设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。如顶层电梯设备层,裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。,房地产专业术语,按层数和高度的分类,房地产专业术语,高层建筑的国际分类,房地产专业术语,第三部分,RUD BUSINESS YEAR END WORK
9、SUMMARY,商品房介绍,商品房,现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具备正常使用功能，还要通过规划竣工验收，环卫环保验收、消防验收、电梯验收、建筑工程质量验收、取得新建住宅交付使用许可证，可以到房地产管理部门进行产权登记，取得房地产权证。,期房：习惯上把在建的、未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。 房屋的全面建成包括建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收，达到“七通一平”，即道路通、上下水通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、场地平整。 房地产管理部门则把没有取得房地产权证的房屋统称为期房。发展
10、商出售期房称为预售。,商品房状态,商品房,关于户型（1）,平层：户型的一种，一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上,复式住宅：不具备完整的完整的两层空间，只是层高比普通住宅高，然后在局部做出夹层，安排卧室、书房等，用楼梯联系上、下。复式住宅上下在同一空间内，从下层室内可以看见上层墙面、栏杆、走廊等。它的缺点是明显的，主要是层高过低，底层一般不超过2.6米，上层多在2.3米以内，有的只有1.5米甚至更低。但款式新颖、实用，增大使用面积。,跃层：是一套住宅占两个楼层，在内部楼梯联系上下层，有的还设有室外平台。充分利用楼宇的外部造型。一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间、二层
11、卧室、书房、卫生间。居室之间的独立性和私密性强。,错层式住宅:主要指的是房内的客堂、寝室、厨房等处于几个高度差别的平面上，各个空间是用几级台阶关联在一起的。,商品房,关于户型（2）,叠拼别墅(容积率0.81) 叠拼别墅实在联排别墅的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。,独栋别墅(容积率不高于0.4) 独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地
12、、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。,双拼别墅(容积率0.50.7) 双拼别墅是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排相对比而言，双拼别墅除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。,联排别墅(容积率0.50.7) 又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。,商品房,关于户型（
13、2）,商品房,关于户型（3）,商品房,关于面积（1）,商品房销售面积：商品房整栋出售，其销售面积为整栋的建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。,整栋房屋建筑面积：是指房屋外墙（柱）或勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。对每一单元来说，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公共建筑面积之和。,注意：建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。,
14、商品房,关于面积（2）,套总建筑面积 （即目前的建筑面积 ） = 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积,套内建筑面积 =套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积,商品房,关于面积（3）,共有建筑面积分摊系数= 整栋建筑物的共有建筑面积 整栋建筑物各套内面积之和 应分摊的共有建筑面积= 套内建筑面积 共有建筑面积分摊系数,商品房,阳台面积,阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿水平面的投影，套内有多个阳台的，全部计算。 原始设计为封闭阳台的，全部计算建筑面积； 原始设计为开放式阳台的，计算一半。,开放式阳台,封闭式阳台,商品房,关于层高的理解,层高： 指上下层楼面或楼面与地面之间的垂直距离也就是一层房屋的
15、高度（本层楼地面至上层楼地面 ） 净高： 指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高 - 楼板厚度。（本层楼地面至本层楼天花板 ）,商品房,什么叫做按揭 购房者与银行达成房地产抵押贷款的一种经济行为。购房者先付一部分楼款，并向银行（抵押权人）申请取得贷款，购房者的房地产产权押在银行，由购房者分期偿还银行的贷款及利息。 住房公积金 一种义务性住房储金，它是按照国家政策规定，通过“个人存储、单位资助”的办法建立的一笔属于个人的住房消费资金，专项用于个人支付住房方面的费用。,商品房,营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计证的一种税
16、。,商品房,武汉市印花税，契税，维修基金的缴纳标准:,维修基金：砖混结构住宅49元/平米，无电梯框架结构住宅55元/平米，有电梯14层以下框架结构住宅61元/平米，有电梯15层（含15）73元/平米 契税：非普通住宅 3% 普通住宅 1.5% 首次购买90平以下的普通住宅 1%,普通住宅的标准： 中心城区（七个中心城区，东湖高新，武汉经济技术开发区） 住宅小区建筑容积率在1.5以上; 单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下; 总价不超过140万元(含140万元) 远城区： 住宅小区建筑容积率在1.0以上; 单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下; 总价不超过90万元(含90万元)。,第四部分,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,项目可销售的必备条件,项目可销售的必备条件,房地产项目的“身份证”五证,建筑规划许可证：指城市规划部门根据城市总体规划和小区规划要求，对建设项目的设计方案进行审查认可后，颁发的有效证明，以便确保建筑项目符合城市规划要求。 建筑施工许可证：是指施工管理部门根据建筑许可证的要求，审查施工图，设计相符后，经组织招标
