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1、- 1 - 物业前期介入服务费投标报价及测算 概 述 ： 为 了日 后 物 业管 理 工作 的 更 好开 展 ， 提 升 XXXX的品 牌 ， 为 今 后 的物 业 管 理工 作 打下 良 好 的基 础 ， XXXX物 业 公司 拟 从 XXXX的 土 建 开始 ，前 期 （ 即 启动 期 ， 以 下 同）介 入 到 项目 中 ， 就 工 程 、销 售 、品 牌推 广 、配 套 设 施 建议 等 多方 面 进行物 业 前 期 的 介 入服 务 。 一、 前期 介 入 工作 方 式 我公 司 将 于中 标 之 日起 即 进 入前 期 介 入状 态 ， 并在 此 阶 段 采 取顾 问 人 员阶 段
2、 性 驻现 场 ， 各专 业 相 关人 员 根 据工 程 进 度 定 期赴 现 场 咨询 的 方 式， 主 要 有如 下 三 种形 式 ： （ 一） 根 据 项 目进 展 情 况定 期 派 相关 专 业人 员 到 项目 现 场 对 工 程 施工 、 设 备选 型 等从 物 业 管理 的 角 度提 出 建 议； （ 二） 在 项 目进 展 中 的特 殊 阶 段如 开 盘 、 房交 会 展 示期 间 、 样 板 房 筹备 展 示 期前 、会所 竣 工等 ，我司 将 选派 相 关 人员 驻 现 场 协 助 发展 商 进 行相 关 工作 的 开 展； （ 三） 我 司 咨 询顾 问 人 员将 项 目
3、相关 规 划图 纸 带 回公 司 总 部 ， 由 公 司总 部 组 织各 相 关 专业 专 家 组对 项 目规 划 设 计方案 从 物 业 管 理的 角 度 进行 全 面细 致 的 评估 ， 针 对 发现 的 规 划设计 中 - 2 - 的 问 题 向发 展 商 提交 咨 询报 告 。 二、 服务 内 容 （ 一 ）前 期 工 程介 入 1、顾 问 团 将针 对工 程项 目 进 度情 况 及 实际 情 况 ，定 期 收 集 工 程 项目 的 有 关信 息 ，以 便 对 相关 问 题 做出 决 策 或调 整 ； 2、从 物 业 管理 各专 业角 度 提 出专 业 建 议 ， 方 便 日后 的 物
4、 业 管 理 ：如考查 整 体 工程 进 度 ，协助 发展 商 审议 各 专 业工 程 的 阶 段 性 实施 进 度 计划 等 ； 3、据 XXXX物业 的 管 理经 验 和 该项 目 的 具体 情 况 ，对 工 程 设 计 、功 能 规 划、 设 备选 用 和 安装 等 提 出建 设 性 意见 ： （ 1） 建 筑 设计 （地 下、 地 面 、裙 房 、 标准 层 、 屋面 ） 是 否 满 足 物业 管 理 的需 求 ； （ 2） 设 备 机房 的 环 境、 通 风 是否 满 足 要求 ； （ 3） 根 据 清洁 管理 经验 及 规 划要 求 ， 提出 垃 圾 房的 建 造 位 置 的 建议
5、 ； （ 4） 从 治 安管 理 、 员工 生 活 需要 等 方 面提 出 建 议； 4、根 据 物 业管 理实 际情 况 及 业主 的 需 求向 发 展 商提 出 诸 如 绿 化 植被 选 择 、绿 化 用水 供 应 点、垃 圾 桶 的 摆放 、设 备 设 施 标 识 等 建议 ， 并 全力 配 合发 展 商 解决 这 一 问题 ； 5、从 智 能 化的 角度 ，提 出 专 业建 议 ： 如协 助 发 展商 对 多 家 智 能 化系 统 设 计方 案 进行 优 化 选择 ， 从 性 能价 格 比 等多方 面 - 3 - 确 定 最 优方 案 ， 并对 智 能化 设 备 的选 型 提 出建 议
6、 等 ； 6、从 环 保 的角 度， 提出 专 业 建议 ： 如 根据 我 司 在建 筑 给 水 与 排 水方 面 的 节能 、 环保 等 的 成功 经 验 提供 专 业 建议 等 ； 7、从 工 程 质量 、造 价与 维 修 管理 和 防 火安 全 方 面 根 据 我 司 在 以 往众 多 所 管 楼宇 中 所 见建 材 的 使 用 情 况 对 项 目的 建 筑 材 料 的 选用 提 出 建议 ； 8、对 于 规 划 设 计 过 程中 容 易 忽视 的 问 题 如 室 内 各种 管 线 与 设 施 的布 局 、位 置 、高 度 、离 墙 距 离等 从 日后 使 用和维 修 的 角 度 提 出
7、建 议 ； 9、从 会 所 功能 方面 对会 所 及 商务 场 所 服务 项 目 、功 能 以 及 布 局 的合 理 分 配提 供 建议 ； 10、物 业管 理 用 房位 置 确 定的 原 则 及设 计 、装 修 标 准，物 业 管 理 用房 位 置 的参 考 意见 以 及 管理 用 房 的布 局 ； 11、 从 创 建 优秀 小 区的 角 度 ， 根据 国 家 / 省 / 市 / 区级 优 秀 物 业 管 理大 厦 的 考核 评 比标 准 ， 提出 专 业 改进 建 议 。 （ 二 ）销 售 、 租赁 配 合 1、 XXXX物 业管 理 品 牌的 特 许 使用 ； 2、 配 合 发 展 商
8、项 目 营 销 宣 传 、 推 广 工 作 之 需 要 ， 提 供 XXXX物 业 企 业简 介 、主要 业 绩 证 书 、在管 物业 图 片 及资 质 等 级 证 书 等资 料 ； 3、组 织 售 楼 人 员 、 售楼 处 服 务人 员 进 行 物 业 管 理专 业 基 - 4 - 础 知 识 、XXXX物 业 管 理优 势 、特 色 ，服 务 范 围，服 务内 容 等 方 面 的 培训 ； 4、协 助 设 立 物 业 管 理咨 询 台 ，现 场 解 答准 业 主 关于 物 业 管 理 方 面的 问 题 。 （ 三） 项 目 管理 公 司筹 备 。 公 司 机构 、 岗 位设 置 工程 技术
9、 人 员到 位 ； 各 项 物管 文 件 、资 料 的准 备； 人 员 进场 安 排 及培 训 工作 ； 入 伙 方案 ， 并 提出 有 针对 性合 理 化建 议 ； 实 际 管理 方 案 的编 制 ； 管 理 收支 预 算 的审 批 或备 案； 按 启 动费 测 算 列出 采 购计 划。 （ 四） 施 工 现场 、 施工 人 员 管理 咨 询 ： 对 施 工 现场 的 隔 离方 案 提 供建 议 ; 对 施 工 现场 的 管 理,施 工人 员 的 管理 提 供 建议 。 （ 五） 定 期 或不 定 期举 办 “ XXXX ” 准 业 主恳 谈 会 。 （ 六）公 众文 件 的 编制 。入 伙
10、 文 件 包括 业主 公 约 、 业 主 手 册 、 装 修指 南 及 相 关表 格 ，是 社 区 实施 公 共 管理 的 依 据 ： 业主 手 册 旨在向 业 主 及租 户 介 绍物 业 内 各种 服 务 、设 备 、守则 及 安全 设 施 等。务 使业 主 及 租户 能 熟悉 物 业 的管 理 及 - 5 - 运 作 。 该手 册 所 涉及 的 内容 包 括 ： 管 理 公司 名 称 、管 理 控 制、 管 理 费、 投 诉 及查 询 、 管 理 处办 公 时 间及 管 理职 员 楼 宇 交接 装 修 摘要 物 业 管理 与 守 则、 保 安 事 项、 防 火 安全 、 清 洁服 务、 停
11、 车 场管 理 服 务 迁 入 及搬 运 须 知 紧 急 程序 其 它 管理 文 件 包括 装 修指 南 、 承 诺 书 、 业 主 / 租 户委 派 装 修承 办 商 登记 表 及 各类 服 务 简介 、 操 作 规程 等 。 （ 七） 物 业 及其 配 套 的验 收 协 助。 参 与 政府 对 房 屋主 体 、 土 建 、水 电 、消 防 、智 能 化 、电 梯 、照 明 、空 调、绿 化 、停 车 场 的 分 项验 收 。 （ 八）物 业交 接 验 收。入 伙前 半 个月 ，顾 问 组 协 助组 织 人 员 对 社 区房 屋 及 设备 、设施 进 行逐 项 验 收，对验 收 不 合格 工
12、 程 向 发 展 商反 馈 、 咨询 ， 配合 其 尽 快解 决 问 题， 准 备 交 接手 续 。 （ 九）物 业的 全 面 接管 。入 伙 前 五天 ，验 收 程 序 完成 后 进 入 大 厦 全面 接 管 的阶 段 ，所 有 人 员进 出 大 厦开 始 接 受登 记 。 （ 十）入 伙仪 式 的 准备 。入 伙 前 五天 ，管 理 公 司 各类 入 住 - 6 - 资 料 宣 传单 准 备 完毕 ， 协助 发 展 商准 备 入 伙仪 式 。 （ 十一 ）返 修管理 合格 合格 入 住 前 返 修 入 住 后 返 修 工 程 技 术 人 员 对 大 厦 的楼 房、设备进行验收 将发现问题交
13、责任单位处理 责任单位整改问题 工程技术人员再对整改问题 进行验收 与施工单位顺利交接 不 合 格 业主入伙，验收楼房，填写 房屋验收表 管理处将问题分类处理 请业主再验收楼房 不 合 格 与业主顺利交接 - 7 - 三 、 前 期 跟 进 计 划 阶 段 工 作 内 容 工 程 进 度 物 业 管 理 定 标 后 审 核 施 工 图 纸 阶 段 设 备 选 型 、定 厂 家 阶 段 基 础 、结 构 施 工 阶 段 设 备 安 装 调 试 、 验 收 阶 段 竣 工 验 收 物 业 接 管 入 伙 阶 段 一 前 期 介 入 1 研 读 项 目 设 计 方 案 就 物 业 管 理 角 度 初
14、 步 提 出 合 理 建 议 ： 1.1 考 查 建 筑 设 计 是 否 满 足 物 业 管 理 需 求 。 1.2 考 查 设 备 机 房 设 计 中 的 环 境 、 通 风 要 求 1.3 考 查 空 调 工 程 是 否 从 节 能 和 便 于 管 理 角 度 考 虑 完 善 1.4 对 电 梯 的 安 装 设 计 及 配 套 设 施 提 合 理 化 建 议 1.5 对 消 防 设 施 的 设 计 布 局 、 产 品 选 型 等 方 面 提 合 理 建 议 1.6 为 项 目 机 电 设 备 的 选 型 提 合 理 建 议 1.7 考 查 项 目 园 林 设 计 图 纸 1.8 管 理 用
15、 房 位 置 、设 计 、装 修 提 合 理 建 议 1.9 考 查 项 目 公 共 部 位 建 筑 材 料 的 选 用 1.10 项 目 智 能 化 协 助 进 行 方 案 优 选 - 8 - 1.11 其 它 考 查 时 所 考 虑 到 的 合 理 建 议 阶 段 工 作 内 容 物 管 进 度 项目签 约 项目开 盘 营销阶 段 设 备 安 装 调 试 、 验 收 阶 段 竣 工 验 收 物 管 公 司 筹 备 期 物 业 接 管 入 伙 二 前 期 介 入 2 根 据 项 目 推 广 计 划 ， 提 供 相 应 配 合 2.1 配 合 开 发 商 楼 宇 营 销 推 广 工 作 ， 配
16、 合 物 管 相 关 服 务 ,如 提 供 文 字 及 图 片 资 料 2.2 协 助 审 批 公 约 提 供 物 管 相 关 资 料 2.3 对 项 目 营 销 人 员 进 行 物 业 知 识 培 训 2.4 购 房 业 主 的 物 业 管 理 业 务 咨 询 3 筹 建 项 目 管 理 公 司 3.1 公 司 机 构 、 岗 位 设 置 工 程 技 术 人 员 到 位 3.2 各 项 物 管 文 件 、 资 料 的 准 备 3.3 人 员 进 场 安 排 及 培 训 工 作 3.4 入 伙 方 案 ， 并 提 出 有 针 对 性 合 理 化 建 3.5 实 际 管 理 方 案 3.6 管 理 收 支 预 算 的 审 批 或 备 案 3.7 按 启 动 费 测 算 列 出 采 购 计 划 4 楼 宇 交 接 、 验 收 方 面 - 9 - 4.1 参 与 各 专 业 工 程 、 设 施 设 备 的 验 收 、 测 试 工 作 ， 对 不 合 格 处 提 整 改 建 议 交 开 发 商 ， 并 整 改 后 再 行 复 验 4.2 参 与 工 程 竣 工 后 的 政 府 相 关 验 收
