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1、物业服务费测算方法及收费依据详解 1.目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2. 范围 适用 XX房地产开发有限公司所属物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3. 职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区 的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算， 财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。测算 监审原则：“合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则” 4. 方法及过程控制 4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法， 2、倒推法（比较实用） 列举法： 一
2、般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价； 倒推法 ：一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。 在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。 4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求 和地产公司要求来制定的。 4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调 研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。 4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得 出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。 4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服
3、务的性质和专用设备等分别归类核 算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、法定税费以及其 它。 4.6.注意事项： 南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的 差异； 法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用 测算上的差异。 4.7.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价所有费用的总和参加测算的物业收费总面积 4.8.物业管理收费面积的确定 物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积 为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的竣工查丈报告则以此报告为准）。 面 积 统 计 表(单位: 平
4、方米 ) 名称 住宅 面积 商业 面积 写字楼 面积 会所 面积 别墅 面积 学校 面积 面积 合计 购房合同面积 分摊管理费面积 注: 如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规 要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。 4.9.列举法测算 4.9.1.人工费用的测算 4.9.1.1.组织架构的确定 根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及 设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗 位编制进行预测。 4.9.1.2.人工费用的测算。 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司薪金福
5、利标准进行人工费用的 测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、 其它。 4.9.1.3.工资的测算（单位：元 / 月） 。 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。 （见下表） 人员工资构成表 单位：元 序号名称工资标准人数工资金额（月） 1 经理工资标准人数 2 经理助理工资标准人数 3 行政管理人员工资标准人数 技术、维修人员工资标准人数 5 保安人员工资标准人数 6 保洁人员工资标准人数 7 绿化人员工资标准人数 8 其他人员工资标准人数 合计 4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元 / 月） 。 根据确定的组织架构，按照公司薪
6、金福利标准的规定进行奖金、双薪的测算。 奖金及双薪 单位：元 序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月） 1 季度奖标准人数 2 双薪标准人数 3 年终奖标准人数 合计 4.9.1.5.工资附加费（单位：元 / 月） 。 按照政府规定及公司薪金福利标准进行工资附加费的测算。工资附加费计提的 标准按国家规定的标准计提。 4.9.1.6.社会保险费的测算（单位：元/ 月） 。 按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地 的标准差异较大，在测算时请注意区分）。社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保 险、失业保险、生育保险、住房公积金等 4.9.1.7补贴及过节费 根
7、据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、上下 班交通补贴的测算。 补贴及过节费 4.9.1.7.其它 未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。 4.9.2.行政费用的测算（单位：元/ 月） 4.9.2.1.低值易耗品购置费用。 4.9.2.2.管理处办公用水电费。 水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额使用量（立方）/ 月水费收费单价 饮用水金额饮用水（桶）/ 月桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用办公照明的功率按每天实际使用时间（折算成的小时单位） 电费收费标准 办公电器用电费用空调等办公设备的功率按
8、每天实际使用时间（折算成的 序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月） 1 加班补贴标准人数 2 交通补贴标准人数 3 过节费标准人数 合计 小时单位）电费收费标准 4.9.2.3.办公设备维护费用。 主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。 4.9.2.4.通讯费。 物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费 用、对讲机等。 4.9.2.5.公务车辆费。 根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。 4.9.2.6.交际应酬（公关维护）费。 4.9.2.7.电脑维护费用。 根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，
9、包括电脑的升 级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。 4.9.2.8.报刊资料费。 因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。 4.9.2.9.咨询及诉讼费。 聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。 4.9.3.财产费用的测算（单位：元/ 月） 。 4.9.3.1.折旧费用。 管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000 元以上，使用年限超过 一年） ，按使用年限进行折旧。 固定资产包括： 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。 折旧费用固定资产的原值固定
10、的使用年限12 月 4.9.3.2.资产的摊销。 管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊。 开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化 工具，以及办公场所的装修费等。 分摊费用开办费发生的总额委托的管理期限12月 4.9.3.3.固定资产的修理费。 前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15% 计提修理费。 4.9.3.4.员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。 4.9.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。 保险费（须投保的公共设施、设备）总金额保险费率保险受惠物业的总面积 购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段
11、，所以必须计提， 必须投 保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理 责任而丧失物业管理资格。 4.9.4.物料消耗的测算（单位：元/ 月） 。 4.9.4.1.服装费的测算（单位：元/ 月） 。 按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。 服装费用构成表 单位：元 序号名称服装成本人数服装费用（月） 1 经理服装成本人数使用月份 2 行政管理人员服装成本人数使用月份 3 技术、维修人员服装成本人数使用月份 4 保安管理人员服装成本人数使用月份 5 保洁管理人员服装成本人数使用月份 6 绿化人员服装成本人数使用月份 7 其他人员服装成本人数使用月份 合计 4.9.
12、4.2.保安物料消耗。 根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限 进行摊销。 保安器材分摊明细表 单位：元 物资名称单价数量使用期限每月分摊费用备注 对讲机1080元/台 35 3年1050元所有材料可根据所管小区的 对讲机电池100元/台 70 2年292元需要，按照实际配置情况及使 用年限进行测算。 （参考价格） 对讲机耳唛30元/个 35 0.5年175元 电警棍600元/根 10 2年250元 硬盘录像机1500元/台 2 3年85元 录像带50元/台 33 1年220元 巡更棒（可选）1900元/根 5 3年267元 巡更感应点60元/个 100 3年
13、167元 手电筒70元/个 15 3年30元 干电池3元/节 5 20天202元 防火服1000元/套 5 3年139元 防火面具150元/个 10 3年2元 手推式灭火器750元/个 15 2年68元 4公斤灭火器60元/个 2000 2年5000元 消防工具400元/套 5 5年33.元 消防桶20元/个 30 3年17元 救援绳8元/米 500 5年67元 交通指挥棒100元/个 6 2年25元 反光背心35元/件 6 3年5.9元 紧急隔离带75元/盘 10 3年21元 交通路锥70元/个 50 3年98元 相机胶卷25元/个3个月30元 合计8683.3元 4.9.4.3.保洁物料消
14、耗。 根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限 进行摊销。 保洁材料分摊明细表单位：元 名称用途单位单价月均消 耗数量 月均消 耗金额 备注 玻璃刮刀清洁玻璃把25.00 3 75.00 所有材料可根据所管 小区的需要，按照实 际配置情况及使用年 限进行测算。 铲刀清洁地面把4.00 2 8.00 清洁桶盛水个9.00 1 9.00 长地拖清洁地面把15.00 3 45.00 扫把清洁地面把6.00 3 18.00 垃圾斗清扫垃圾个5.00 2 10.00 地刷清洁地面把5.00 3 15.00 尘拖布清洁大堂套20.00 1 20.00 毛巾擦拭物品条5.00
15、 15 75.00 鸡毛掸除尘把10.00 1 10.00 洁厕刷清洁便池把3.00 3 3.00 胶手套劳动保护双4.00 2 8.00 地毯清洁剂清洁地毯瓶75.00 2 150.00 洗衣粉清洗物品包5.00 2 10.00 去污粉去除污迹瓶7.00 2 14.00 洗洁精清洗物品桶25.00 4 100.00 洁厕灵清洁便池桶30.00 5 120.00 玻璃水清洁玻璃瓶8.00 2 16.00 不锈钢水清洁不锈钢制品瓶90.00 0.5 45.00 电话消毒液杀菌瓶15.00 4 60.00 空气清新剂空气清新瓶20.00 5 80.00 蜡水打蜡瓶90.00 3 270.00 起蜡
16、水起蜡瓶90.00 3 270.00 洁而亮清洁物品瓶15.00 4 60.00 碧丽珠清洁皮制物品瓶30.00 3 90.00 大垃圾袋存放废弃物个0.25 900 225.00 小垃圾袋存放废弃物个0.05 4500 225.00 清洁用品月消耗费用小计2730.00 注：如保洁项目外包，此项费用的金额以外包协议规定的金额为准。 4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。 根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆 栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。 4.9.4.5.物业维修物料消耗。 根据小区配置的设施、 设备的清单， 按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的 测算（可参考下表的测算方法） 。 物业维修物料分摊表 单位：元 序号 项目测算依据费用构成备注 1 公 共 设 施 的 维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、 路面、路桩、路灯杆、减速坡、 倒车杆、 倒车镜、 车场地面标 识、各种外露管道的养护，标 识牌、指示牌的制作更换 公 共 场 所 路 面养 护油漆、 各种标识 等制作更换费用。 车 场 设 施 养 护材 料。 所有材料
