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1、联合办公挑战传统写字楼回顾历史，数字化力量无论在何时都具备裹挟传统模式向前翻滚甚至颠覆的天性。而在中国数字化时代的进程中，一些非传统力量正在逐渐改变着企业架构与工作模式，与此同时，工作场所的格局也正发生着巨大改变。从前，一个公司有很多办公室，一个办公室只属于一个公司；如今，或许一个办公室可以有很多公司，而你身边不只有同事。联合办公的“前世今生”“通俗地说，联合办公就是为降低办公室使用成本而进行共享办公空间的办公模式”，戴德梁行大中华区研究部主管聂安达这样告诉经济记者。传统的办公模式，是由公司租赁写字楼，然后整个单位的工作人员聚集于此开展日常工作。相比之下，联合办公空间恰恰是来自不同公司的人们在
2、同一空间内共同工作，并在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，同时彼此独立完成各自的工作任务。聂安达表示，联合办公最脱颖而出的地方在于，同一办公空间的人们，即使来自不同公司，负责不同的任务，仍然可以与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等。而这种特别适合小型创业团队的办公概念，最初兴起于美国硅谷。77岁的美国亿万富豪莫特扎克曼是着名波士顿地产公司的董事长。20_年6月，他参观了一家名叫WeWork的小型房地产公司。展现在这位从业50余载富豪眼前的景象令他倍感新奇：3.8万平方英尺的办公区域，密密麻麻分布着很多很小的写字间，四周用玻璃围住，里面挤满了年轻的创意经济从业人员，咖啡间在
3、休息时间到来时会变得觥筹交错、热闹无比，会议室里摆满视频会议设备，办公室管理员微笑着接待来客、处理包裹、冲调免费咖啡，并给激光打印机添加纸张仅在与(转自：wWw.bdF 千 叶帆 文摘:联合办公挑战传统写字楼)该公司创办人第四次会面的时候，扎克曼便以个人身份承诺参与融资。如今，WeWork是纽约增长速度最快的新办公空间承租人。而联合办公空间便是中国版的WeWork。聂安达表示，中国的第一家联合办公空间于20_7年在上海成立，比同类型办公空间在纽约和伦敦的成立晚了7年。此外，在研究中国市场上出现的新型办公空间时，聂安达的团队发现，随着互联网的发展和远程协作技术的不断完善，大众对新型办公空间和对传
4、统写字楼改造的需求都在增加，而联合办公空间作为其中一种，业务模式最为简单。它与传统商务中心最大的区别就是开放性，注重人员团队之间的交流与沟通，且来去自由，其收入也主要来自于租金与简单的增值服务。由于联合办公空间还处在早期探索阶段，因此在中国市场中出现了类似联合办公空间但却带有自身特性的其他写字楼租赁新模式（见图1）。一类是“众创空间”。聂安达解释，这类空间除去租金的收入外，同时会有选择性地参股于创业团队，在提供融资服务的同时寄期望于投资回报；或者为外部风投机构牵线搭桥，收取介绍费。另外一类为新型孵化器，具体可分为企业平台型和投资驱动型，通常向入驻团队收取租金或是收取非常低的租金费用。因此，今年
5、年初因李克强总理的参观而受到广泛关注的3W咖啡实际上具备以上全部功能作用，并非单纯意义上的联合工作空间。创业者或者自由工作者而言，它所蕴含的意义却远比看上去要美好很多。进入联合办公的人员，多为独立工作者或者是可以在家办公的自由职业者，亦或是刚刚起步的创业者，对这些人来说，租赁成本会是一个大问题，“太豪华的不需要，而且可能也难以承担，而一般的咖啡厅或者小酒馆又太过嘈杂”，联合办公空间恰好可以提供比一般公共场合优越的条件、又不至于租金太高以至令人望而却步。孙久文说：“联合办公内部提供统一的基础设施，会议室、办公桌、隔间等一应俱全，与传统写字楼相比没有任何必须的部分是被忽略掉的”。最重要的是，因为公
6、共空间诸如走廊和茶水间是被众人公用，因此从支出成本上讲，租户的费用被大大降低（见图2）。一位从事视觉设计与摄影的自由职业者对经济记者表示，在联合办公空间工作是“非常有意思”的事情，不仅能够避免成为宅男，还能避免家人打扰，将工作与生活分离开来，重要的是能够“与客户更体面地交流与会面，偶尔与周围的人擦出创意火花也不是不可能”。而在上海从事互联网创业的戴佳俊则对记者打趣道，有时候甚至可以从其他团队临时“借用”工作人员，“比如美工请病假，就去别的团队找一个暂时顶下”。然而，联合办公也并非十全十美。孙久文对经济记者透露，他所带领的团队正开发一个关于联合办公的项目，目的是打算借助已经被承租写字楼中的公共空
7、间来开发联合办公模式。“市面上所有的联合办公空间都遵循一个套路大房东、二房东和租户”，孙久文解释说，“通常情况下，二房东将写字楼承租下来，按照设计全部打造成联合办公的模式，对于二房东而言，他的成本是很高的，如果我们做的事情最终落实，那幺就可以在已有的基础上再次削减租户的成本”。按照他的分析，利用传统写字楼与联合办公的交叉存在模式，会在当前的国内市场上具有无可比拟的价格优势。暂时难抗楼市低温然而即便如此，孙久文也承认，联合办公的发展前景暂时只存在于上海、北京、深圳等一线城市，二、三线城市目前很少有此类新型办公模式出现，而仍然把消化楼市高库存作为当务之急的非一线城市，“我个人不看好它们的发展前景”
8、。中国住房和城乡建设部、商务部等六部委日前联合发文公布新政，放开了境外个人在中国购房的时限、数量要求，并且降低了外商投资房地产企业的门槛。这是中国近十年来首次松绑“限外令”。很多分析人士认为这或许会提振国内楼市，也有声音指出，松绑也恰是因为房地产长期表现不佳所致。知名地产分析师陈真诚对经济记者直言，非一线城市的写字楼和商业地产“处处供大于求”，价格是最触人心弦的要素，如果大房东不具备足够优势吸引来二房东，那幺联合办公就是个幻影，“时髦玩意儿在能够解决库存的城市才可能生存，非一线城市几乎没有市场”。然而，在具有生存空间的一线城市，联合办公的生长可以用“生机勃勃”来形容。5年前，人们甚至很少听到联
9、合办公模式的相关讨论，而今，它在一线城市中已成为一种常态。聂安达认为，在“互联网+”时代，办公空间和办公模式正处于巨大变革中，人们对传统写字楼的需求也不断发生变化。随着IT、互联网行业近年来的飞速发展，越来越多具备丰富经验的个人开始成立自己的创业团队，进行智能设备的设计、应用程序的开发等在过去并不普遍的工作，而这些人对联合办公有着大量需求，也正是这一批人在引领潮流推进和社会变革。我国工商总局统计数据显示，在20_年的前9个月内，有近300万新创业者产生。此外，在“大众创业，万众创新”的口号下，中央和地方政府也在热心扶持广大创业团队，积极营造良好的创新创业生态环境。方圆地产首席分析师邓志浩对经济记者表示，他长期以来关注传统房地产领域，如今也开始关注联合办公模式，“这种模式以后有望在超越一线城市的范围内扩展”。第 6 页 共 6 页
