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1、 闲置土地信息交互及流转优化平台构建研究 余晨晨钱欣周瑶姚袭欣罗飞【摘 要】针对目前农村闲置土地信息交互困难及相关手续办理繁琐问题，本文结合农村实际情况及土地政策，构建了一个可由政府官方运营和管理的土地闲置信息交互及流转规范化管理平台。该平台实现真实可靠的土地流转信息及便捷网上土地流转流程办理功能，从而缓解农村土地闲置现象，优化土地流转流程，积极响应“最多跑一次”改革。【关键词】闲置土地；信息交互；管理平台；流转TP311.52 ： A ：2095-2457（2018）08-0051-002Research on the Construction of Idle Land Informatio
2、n Interaction and Transfer Optimization PlatformYU Chen-chen QIAN Xin ZHOU Yao YAO Xi-xin LUO Fei（Hefei University of Technology，Hefei，Anhui 230000，China）【Abstract】based on the current difficulties in dealing with idle land in rural areas and the complexity of related procedures， this paper construc
3、ts a platform for the management and management of land idle information exchange and standardized management that can be operated and managed by the government in light of the actual situation in rural areas and land policies. The platform realizes real and reliable land circulation information and
4、 facilitates online land transfer process management functions， thereby alleviating the phenomenon of idle land in rural areas， optimizing land transfer procedures， and actively responding to the “run once” reform.【Key words】Idle land； Information interaction； Management platform； Circulation0 前言目前由
5、于經济快速提升，第二、第三产业蓬勃发展等原因，农村劳动力大量涌入城市，从而造成大量土地闲置1，土地资源浪费问题严峻。针对此类问题，国内众多专家学者提出了建设性建议。张占毫等2学者提出重新进行土地资源整理规划；杨芳3提议积极引导和鼓励农民进行土地承包经营权流转；张琳4建议加强政府在土地流转中的指导功能；李子萱5建议建立覆盖全方位的土地流转服务体系。综上所述，针对农村闲置土地的理论性体系已取得一定建设性成果，但王娟娟等6发现仍然存在流转不合法的现象，政府流转登记工作依旧存在缺陷，上述建议并未进行实例化操作。针对上述问题，本文构建了一个土地资源信息交互及流转优化的管理平台。该平台可实现买卖双方土地信
6、息交互及网上土地流程办理功能，从而扩宽农户土地流转信息交互渠道，简化土地流转手续办理，激励民众通过合法途径进行土地流转，响应“最多跑一次”改革。1 土地流转现状及存在问题1.1 土地流转现状通过走访安徽省国土资源厅、安徽省农业委员会等部门，得出目前农村闲置土地流转的流程如下，首先将需要流转的土地记录在案，通过有意者与地方干部联系，交易双方会面协商。协商成功后，交易双方向相关部门提出申请，签订合同，记名登记，最后通过审批进行流转登记、权证办理等。根据目前土地流转现状，可发现政府在流转过程中仅提供买卖双方信息匹配服务及流转手续办理。买卖双方在流转过程中，最重要的部分为会面洽谈，商议期限、租金等，最
7、繁琐的流程为流转中各种手续的办理、材料的提交。1.2 土地流转存在问题1.2.1 流转双方“多跑路”有流转意图的土地承包者需到相关部门（当地村委等）备案记录，在有意者联系后还需见面协商，达到交易后还要再到有关部门签订合同，完成后续手续，过程繁琐，难以做到“只进一扇门”，“最多跑一次”。1.2.2 信息匹配效率低在土地资源信息匹配过程中，村委并不提供主动寻找土地需求者的服务，信息匹配效率低。此外，由土地资源需求者主动联系各地村委，到各村委办公地址咨询，亦耗费大量时间。1.2.3 土地流转过程合法性难以监督目前国内的土地资源信息交互网站仅提供土地流转信息交互服务，交易双方在协商后是否进行合法流转，
8、目前的土流相关平台无法进行监督。1.2.4 农户法律意识薄弱在农村，土地承包者法律意识较弱，土地流转不注重形式程序，加之土地流转正规流程过程繁琐。因此，大多是口头合约，从而导致双方权利义务关系不明确6。2 平台构建思路2.1 构建原则2.1.1 灵活性平台在设计时应考虑功能的可扩展性及可维护性，尽量采用模块化结构，提高程序模块的独立性，减少二次开发及数据库对接难度。2.1.2 实用性本平台以土地流转双方的需求为目标，在符合政府规范流转流程的基础上，为用户提供便捷的信息交互及线上土地流转办理服务。2.1.3 易用性本平台操作简单、灵活易用，便于管理与维护，如在提交申请阶段的资料在鉴证备案阶段可不
9、用进行重复上传，坚持“一证一份”，用户操作简单。2.2 设计思路2.2.1 解决“多跑路”问题将线下流转手续转至线上，使有流转意图的土地承包者网上即可提交申请，而需要土地的一方通过本平台便可得到真实可靠的土地流转信息。而当双方达成协议后，可通过签订电子合同达成交易。2.2.2 提高信息交互效率需要流转土地的用户可在平台上发布相关信息，加快信息的传播。同时土地资源需求者亦可通过本平台浏览土地流转信息，线上进行土地信息对比，做出最优决策。2.2.3 通过过程管理实施监督，提高民众法律意识制定详细的线上流程，每个阶段都存在相关部门的审批或土地流转双方的认同，当审批不通过或流转双方某一方不同意时，后面
10、的流程都无法进行，“强迫”政府及民众依法进行土地流转，提高法律意识。2.3 流程优化根据实地调研及结合政府报告，本文构建了一个土地资源信息交互及流转优化的管理平台。该平台提供土地流转信息交互及网上流转办理的服务，其网上土地流转申请的流程为：提交申请（填写包含流转方式等）、核实登记（管理员初审）、价值评估（专家系统评估）、信息发布、会面洽谈（提供视频会面）、线上合同签订、鉴证备案（权证办理等）。与现有的土地流转业务流程相比，土地流转者在提交申请表时，已完成后续办理流转手续的资料上传，在流转双方协商完成后，仅需签订电子合同，一旦收到电子合同签订完成的信息，相关政府部门即可进行权重办理等业务，无需如
11、现有流程，需要流转双方再跑一趟递交相关材料。3 平台功能平台的用户有土地经营权租用者（以下简称租用者）、土地经营权所有者（以下简称所有者）和平台管理员，下文将从用户的角度阐述平台的特色功能。3.1 土地经营权租用者功能3.1.1 注册登录基于访客的需求有所区别的情况，平台采用不同的登录方式。不进行身份注册的普通访客，仅可浏览土地信息资源平台上的相关土地信息关于该土地的使用权所有者的相关联系方式并不会显示在页面上。需要在线上办理业务、联系所有者的访客，则需要进行注册登记。在此过程中，需要提供身份证真反面照片与提供联系方式，同时需要上传一段不少于10秒的本人单人视频作为身份识别的材料，保证租用者身
12、份的真实性。3.1.2 生成数字签名租用者输入8-16位包含字母、数字或特殊符号的密码后，平台会根据租用者姓名、身份证号码及密码的信息生成唯一的数字签名，用于线上签订土地租用合约。3.1.3 土地信息检索租用者可以根据土地归属省、市、县进行检索，或根据土地的地形、土壤条件进行检索。根据租用者输入的条件，平台会优先反馈符合条件的土地信息。此外，根据租用者所浏览的具体土地信息，平台可归纳出这些土地的共同特点，根据用户检索偏好进行个性推荐。推荐和筛选过程中，通过数据挖掘寻找浏览的土地信息共同特点，通过模糊决策对筛选的土地信息进行排序。3.1.4 联系土地所有者租用者想要租用的土地可能所有者唯一和所有
13、者不唯一的情况。因此，联系农户存在两种方式，第一种是拨打平台提供的手机号码，第二种是使用平台上的“打招呼”功能。“打招呼”功能适用于所有者不唯一的情况。对于需要租用大片土地的租用者，则可能需要若干所有者的土地合并为一片土地租出，但是这些所有者事先并没有合并出租的意向。此时，租用者通过“打招呼”功能，平台会根据系统智能合并的结果，向满足要求的所有者发送信息，转达租用者的意图。3.1.5 線上合同签订“签订合同”是为租用者和所有者提供线上签订租用合约与相关部门公证业务的功能。租用者需填写一份简单的土地租用信息登记表，登记表提交成功后，平台生成一份土地使用权租用合约给予租用者和所有者，双方通过数字签
14、名签订。3.2 土地经营权所有者功能3.2.1 注册登录所有者使用土地信息资源平台，要求必须先进行注册，注册要求与租用者相同。注册成功后，所有者生成数字签名的方式亦与租用者的相同。3.2.2 土地信息上传所有者进行土地信息上传之前，需要准备其土地经营权证件的照片、土地图片和视频材料。要求如下：（1）土地经营权照片要求正反两面清晰拍摄，且单独拍摄有效时间、印章信息，确保证件的合法性与有效性。（2）土地图片数量为10张，且所有图片指定位置与角度。（3）视频材料时长2-5分钟，旨在呈现土质状况、附近地形等信息。3.2.3 土地价值评估为确保公平公正，还需根据土地的实际状况作出土地的价值评估价，值评估
15、部分将由土地信息资源管理平台实现。价值评估系统将使用专家系统。该专家系统由一些专业的土地价值评估单位提供的信息编制而成，所有者输入某土地的各项指标后，平台通过对比库内实例推荐出合适的价格范围，反馈的价格范围将是具体的土地的估算价值。3.3 平台管理员功能3.3.1 检验功能管理员进行检验的内容包括身份信息是否真实有效、土地经营权是否合法有效、土地信息是否规范。在所有者和租用者使用注册功能、所有者使用土地信息上传功能的时候，平台将客户端收集到的信息提交给管理员人工审核，审核通过以后生成用户记录，以作证明。3.3.2 鉴证备案功能合同正式签订以后，管理员根据签订时间顺序人工检阅合同，对于存在违法违规的合同给予退回处理；合法有效的合同加盖电子印章，并生成表单记录入库，同时给予租用者和所有者鉴证备案成功的电子回执，表示完成相关土地流转流程。4 结论本文构建的平台基本上解决了农户土地信息交互障碍及土地流转繁琐的问题，扩宽了农户土地信息交流渠道，简化了土地流转手续。当然，在“互联网+政务”的促进下，未来政府在对土地资源管理亦会具体到个人，进行惠民的网上办理审批事项，从而提高审批效率，遏制寻租空间和行政恣意，这将是一个刀刃向内、自我加压的改革，亦给民众的福利。【参考文献】1付祖珍.农村闲置土地的法律问题及解决
