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1、制度2021年小区酬金制物业服务合同履约实施细则单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年小区酬金制物业服务合同履约实施细则小区酬金制物业服务合同履约实施细则1、物业合同约定下行政管理权，属于小区物业项目处，涉及对外联络决定权在业委会，使用物业公司证照、资质、盖公章等事务都是项目处获得业委会书面批准后，物业公司走后补备案程序，物业公司没有行政审批权。2、物业合同约定下人事任免权，属于小区物业项目处，物业公司代(项目处)招聘、签署劳动合同、代发工资社保福利，决定权在业委会, 物业公司没有人事任免权。项目处向业委会申请获得书面批复，费用发生在物业费共管账户，包括
2、劳动纠纷、赔偿等事项。3、物业合同约定下财务管理权，属于小区项目处，物业费共管账户属于业委会借用物业公司对公账户使用性质，决定权在业委会，物业公司没有财务审批权。小区物业费、停车费、公共收益(亦可单独入业主大会账户或业委会账户)、代管代收代缴费用(二次售水、售电费用)、入户维修收入等一切因物业服务管理而发生的收入均进入共管账户，物业公司及项目处和业委会截留未进入共管账户资金，属于职务侵占罪、挪用公私财物罪。本小区物业费及其他收入费用项，均依据物业合同及本实施细则，授权委托物业公司及项目处代为收取、代为建账、代为管理，全额进入共管账户，业委会单独书面委托函予以确认。4、物业合同约定下物业费共管账
3、户资金使用，物业公司及项目处执行月度预算申请获批项，第三方评估监理机构于本月度方可审核入支出帐，月度预算申请批准外紧急事项、增加项支出项必须一笔一申请批复，业委会一笔一转款给项目处(非月度预算内增项批复和支出项进入本年度总决算，本月度及上下月度不得擅自调整已经决算过月度账目);业委会必须有依据批复和转款;本月度预算获批资金项目处未实际支付余款，本月底决算后如数退回共管账户，未支付项本月批复作废，下月继续申请批复;严禁出现共管账户资金沉淀于物业公司专有户(支出户)。5、物业合同约定下合同管理权，属于小区项目处，遵循一切合同三章管理(物业公司为甲方、外单位为乙方、业委会为丙方)，决定权在业委会，物
4、业公司无合同管理权。特殊单位及特殊事项要求除外，但需要获得业委会批复。外包分包及其其他合同履约程序：项目处根据实际情况发起合同倡议，业委会审核合同文本交由招标代理机构或项目处进行公开招标或邀请招标，项目处和业委会共同参与评标，与中标单位签署合同，交由项目处管理监督执行合同，费用结算依据合同约定进行考核出具结算书，交由业委会批准，再走支付申请转款。6、物业合同约定下物料、设备设施采购管理权，属于小区项目处，决定权在业委会，物业公司无控制权。本小区物料、设备设施采购原则上遵循网上购物方式，项目处从网上(例如京东、天猫等)选择不少于三家直供单位、产品和服务截图提交申请于业委会批复;项目处获批后项目处
5、财务出纳办卡充值予以支付，电子发票进入本月决算;大件物购走合同程序。其他零星采购，项目处申请清单提交业委会批复后，走市场比价采购，进入本月决算。7、物业合同约定下人工成本核准权在业委会，管理权在项目处，物业公司无定薪定酬权。本小区项目处自招人员的薪酬、社保、福利、加班费、劳务费、奖金、补贴等，项目处依据本小区人员编制核准表(项目处可增加人数为业委会核准表总额20%为上限，需获得业委会批复为准)，定岗、定薪、定责报送业委会批复后，确保满员在编，按月申报批复后(月度预算申请)，走支付转款程序。本合同约定项目自招人员暂定37人，若需要增加人数需要业委会书面批准。停车管理人员和中控值守人员，人员编制合
6、并到秩序外包合同中，费用发生在秩序合同费用中。第三方评估监理机构月度、年度决算，依据项目处获批预算和追加预算批复为依据，按照月度实际转款支付工资(银行发放工资进账单);月度实际支付社保费用(网上缴纳进账单截图或社保对账单);福利及工会费用实际支出(申请批复和支付凭证)，不做计提财务管理;加班费实际支出(指纹电子月度考勤表、加班审核表、业委会批复)，不做计提管理;劳务费实际支出(临时劳务协议、业委会批复、支付凭证)，不做计提管理;奖金实际支出(月度奖金发放，项目处提交申请批复，支付凭证;年度奖金发放，项目处提交考核结果，业委会批复，支付凭证)，年度奖金上限为项目处自招人员一个月工资总额，项目经理
7、年度奖金依据物业合同约定考核结果予以发放;补贴费用实际支出(项目处提交申请批复，补贴依据、支付凭证)，原则为有合同约定依据。8、物业合同约定下特殊事项管理。本小区停车管理实行项目处自管方式，决定权在业委会，收入进入共管账户，成本摊入物业费成本中;停车收入进入公共收益账户，物业费年度不足该收益收入直接补充入物业费共管账户。本小区公共收益总收入，依据本年度物业费共管账户余额亏盈为标准，业委会决定是否补充共管账户。停车管理及收费资质采取借用、挂靠形式，业委会与停车管理公司约定年度使用付费金额，使用其发票按实际发生额支付税金。本小区供暖系统，建设单位尚未移交，其维修责任、管理责任、收费责任、更新责任由
8、建设单位承担，供暖经营收益分成与业委会9、物业合同约定下履约决策机制管理。本小区项目处项目经理拥有绝对管理权，即项目经理负责制;不接受物业公司内部管理流程辖制，接受物业服务合同约定流程管理，执行业委会批复和决议。业委会，依据物业合同约定、管理规约和议事规则约定，严格执行预算、决算管理机制，三章管理机制，按照物业合同依据、管理规约约定、法规规定为批复依据，不得无依据作出决定(无依据作出的决定为无效决定)。项目处预算申请，合同申请，请示申请业委会收到物业项目处申请，有依据申请原则上当日予以回复;项目处申请事项无依据，立即回复补充依据或不予以批复回复，不得不作为;业委会不得以未开会为理由，拒绝批复。
9、业委会会议，委员必须适应快速决策效率为前提，业委会委员议事必须各自拿出物业合同依据、管理规约约定、法律法规规定等依据议事，不得以个人喜好自我认知为议事标准，不能说理要说依据。业委会主任，是各项申请批复总负责人，项目处发起各项申请只要符合合同依据、管理规约约定、法律法规规定等依据充分，则业委会主任当日必须予以回复，同时转达告知给各位委员。除非，项目处提请各项申请没有依据，现实中不予以批复又难于满足物业服务管理需求事项，业委会全体委员，依据小区议事规则三日内必须开会作出共同决定批复给项目处。物业合同履约过程中，因其他专业性不对等、物业信息不对等原因造成业委会、物业公司及项目处不作为或胡作为时，产生
10、纠纷和矛盾时，引入第三方评估监理机构调停机制，召开三方联席会议。每月业委会、物业公司及项目处、第三方评估监理机构召开一次三方联席会议就本月及下月履约问题点进行沟通协调，确保物业服务合同顺畅履约。10、物业合同约定下危机救济机制管理。项目经理管理能力失灵，业委会致函物业公司之日起30日内物业公司必须更换符合业委会要求项目经理，或者业委会自聘项目经理入物业公司编制。业委会主任管理能力失灵，业委会全体委员召开业委会会议，重新选举新主任委员。物业公司失灵，不能确保物业服务合同履约执行时，业委会召开业主大会更换物业服务公司。业委会失灵，委员人数不够半数以上时，业委会召开业主大会增补选委员。业委会事实灭失
11、或不能履行业委会职责时，本细则约定直接委托给业委会所聘请第三方评估监理机构临时接替物业合同约定的甲方(业委会)权利义务(仅限于业委会月度预算批复、决算，合同管理、公共收益管理)，直至新业委会产生恢复其职能。11、物业合同约定下监督机制管理。物业公司及项目处监督业委会，是否履约，是否拖延批复，是否不作为胡作为，物业公司可以邀集业委会及第三方评估监理机构召开三方联席会议予以纠正。业委会监督物业公司及项目处，是否履约，是否不作为胡作为，业委会可以邀集物业公司及第三方评估监理机构召开三方联席会议予以纠正。第三方评估监理机构监督业委会、物业公司及项目处是否履约、是否不作为胡作为，第三方评估监理机构可以邀
12、集物业公司及业委会召开三方联席会议予以纠正;业委会、物业公司及项目处监督第三方评估监理机构，是否履约，是否不作为胡作为，业委会、物业公司及项目处可以召开三方联席会议予以纠正。业委会可以在本小区公开评估监理结论。本细则属于物业服务合同附件，与物业服务合同具有同等法律效力。物业经理人：. 篇2：物业公司与业主物业服务合同纠纷案例物业公司与业主物业服务合同纠纷案例物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某
13、一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0109民初974号原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人：李永青，总经理。委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项
14、目经理。被告：安连才，男，1965年8月13日出生。原告北京博宇嘉物业管理有限公司(以下简称博宇嘉物业公司)与被告安连才物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托代理人王新江，被告安连才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博宇嘉物业公司向本院提出诉讼请求：要求安连才支付2021年3月17日至2021年11月10日的物业服务费916.57元、滞纳金640.68元、生活垃圾清运费19.15元。事实和理由：我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定我公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区
15、进行前期物业管理，安连才为北京市门头沟区惠康嘉园小区*号房屋的业主，建筑面积为56.44平方米。根据我公司与安连才签订的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之规定，业主应该按照约定的期限和标准向我公司缴纳物业服务费。我公司有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。被告安连才辩称：我与博宇嘉物业公司签订的惠康嘉园前期物业管理服务协议系被迫签订，不签订则不予发放钥匙。收取物业费应先与业主大会或村委会协商。电梯费应该按照不同楼层的分别收取，不应按统一的标准收取。物业服务不到位：小区内的路灯不亮，无人维护;草坪内杂草无人清理;小区内没有中水，不应该收
16、取中水费等。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与博宇嘉物业公司签订的前期物业管理服务合同系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对安连才具有约束力。博宇嘉物业公司与安连才签订的惠康嘉园前期物业管理服务协议亦系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，亦对安连才具有约束力。依据合同约定，博宇嘉物业公司要求安连才交纳物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。安连才主张惠康嘉园前期物业管理服务协议系被迫签订的答辩意见，缺
