3/20/2025,#,2018,土地投资拓展设计流程指引,目,录,Contents,1,2,Introduction,介绍,The,Manual,拿 地 手,册,介绍,01,Introduction,1.什么是土地拓展,2.,主要配合的部门,3.,拿地流程,介,绍,什么是土地拓展？,市场 营销部,设计 管理部,介,绍,投资 拓展部,这是由投资拓展部主导，各部门通力合作完成的土地价值及方案可行性研究,成本部,介,绍,挂牌,1,初判,2,可研,3,拍地,4,从挂牌到拍地时间,马鞍山：和县,刚性时间：,20-7-10=3,镇江：句容,刚性时间：,25-7-10=8,南京,/,滁州,/,徐州,/,扬州,/,合肥 刚性时间：,30-7-10=13,20,天,25,天,30,天,拿地流程,02,拿,地,手,册,The,manual,1.名词解释,2.,工作流程,拿地手册,1,、货值：,房地产专有名词，不同面积段、层高的房型属于不同的,物业类型,，对应不同的,市场价格,，同面积段一般来说货值高低为别墅叠墅洋房小高层 大高层2,、户配比：,营销提供的关键输入条件，需要提供给投资部门的重要指标，指不同户型在整块地中所占的比例，与货值计算紧密相关。
户配比尽量做到与输入条件 相符，可在与市场部负责人协商后进行调整3,、建筑覆盖率：,在一定范围内，建筑物的,基底面积总和,与,用地面积,的比值一般方案中，建筑密度尽量做到上限，但视具体情况而定4,、容积率：,项目用地范围内,地上总建筑面（,但必须是正负,0,标高以上的建筑面积）与,项目总用地面积,的比值一般方案中，容积率必须按照做到规划条件的上限5,、绿地率,在一定范围内，各类,绿地的面积总和,与,项目总用地面积,的比值一般方案中，绿地率做到按规划条件的下限即可,常用名词解释,前置条件,开始时间：,第0,天,工作流程,可研,结束时间：第,2,3,天,拿地手册,基础 资料 汇总,方案 定位 会,可研 评审 会,可研 方案 深化,资料 整理,初判 方案 强排,方案 确认,方案 确认,可研 报告 制作,报告 确认,地 拓 展 例 会 或 线 上 确,认,土,地 拓 展 例 会 或 线 上 确,认,土,地 拓 展 例 会 或 线 上 确,认,土,1,2,初判,结束时间：,第,7天,3,前置条件,拿地手册,前置条件,1.,规划设计要点,投资拓展部提供,规划局提供的用地各项指标，强排前需仔细,阅,读，划出重点（,红线退距、限高、配建、计,容 方式、出入口设置等,）是否有特殊要求。
2.,营销输入条件,市场营销部提供,市场反馈的最适合本地块的房型、面积段及,比,例，用作强排的首次尝试（如与用地指标不,符 合可在初判阶段协商调整）G30,3.,现场实际情况,看地报告,根据现场的实地调研，四至情况，获得场地,周,边信息分析现场的优势与劣势要注意,周,围 住宅、高压线、道路是否已建、地铁线,等,拿地手册,拿地手册,初判,初步判断,开工前必备,请仔细阅读各城市相关规范！,拿地手册,请熟悉各城市相关强排数据！,步骤分解,拿地手册,根据输入条件选定合适面积段户型,，,确认不同栋型退距线根据规划要点,+,设计规范确定红线退让、周边建筑日照退 让分析周边利弊因素，地块内部价值，初步判断方案布 局逻辑根据输入条件利用,exce,l,表格,填写规划及输入条件后，大 致推算栋数和层高（指标用足、层数搭配比选货值）根据推算得到指标进行穷举排列组合（高低搭可提高不规 则地块使用率）根据强排情况反改,exce,l,，保持指标平衡，得到一个或数个 强排方案设置小区出入口、布置社区用房、布置配电间、填充栋型 颜色、标注栋型信息、核对各项指标,/,户配比等,1,、选择户型与栋型,2,、地块条件分析,3,、初步指标填写,4,、进行方案强排,5,、动态反馈与调整,6,、方案与指标深化,拿地手册,户型与 栋型选择,地块条 件分析,初步指 标填写,进行方 案强排,1.,华东标准单体,拿地手册,户型选择,2.,华北标准单体,3.,东南标准单体,根据营销条件从标准单体库中选取标准化户型。
其中主要选择华东 标准单体，也可选取华北与东南标准单体,营销输入条件,拿地手册,栋型的基本知识,高层栋型简称,高层栋型名称,户型,适用高层形式,T2,一梯两户,/,两梯 两户,大户型（面积,段120-144）,小高层，大高层,T4,两梯四户,端户大户型（面积段,100-125）,中间户小户型（面积,段80-10,0,）,大高层,T6,两梯六户,端户大户型（面积,段100-125）,中间户小户型（面积,段80-10,0,）,大高层,产品名称,建筑层数,建筑高度,得房率,备注,联排,1-3,层,3-10m,高,叠墅,4-6,层,12-18m,高,叠墅可按字面理解，户型大多为跃层,洋房,6-8,层,18-24m,高,小高层,8-11,层,24-33m,中,24m,以上建筑为高层建筑,大高层,（18,层以下）,11-18,层,33-54m,中,18,层及以下大高层需设置一部疏散楼梯,大高层,（18,层以上）,18-33,层,54-100m,低,18,层以上大高层需设置两部疏散楼梯,拿地手册,户型与 栋型选择,地块条 件分析,初步指,标,填写,进行方 案强排,拿地手册,地块条件分析,2.,利弊因素分析,根据现场的实地调研，四至情况，分析地块,周,边及内部地利弊因素，着重注意地块外部的,河,流、地铁站、道路等级等，地块内部的高压,线 路、地铁线等。
河流,滨 河 绿 地,地块,3.,土地价值分析,地块,根据地块的利弊因素，得出土地价值的判断,，并形成大致的产品布局逻辑1.分析规划要点,根据规划要点及相关规范，确定多层与高层,建 筑退让，出入口设置方向等基本信息,拿地手册,户型与 栋型选择,地块条,件,分析,初步指 标填写,进行方 案强排,拿地手册,初步指标填写,具体填写步骤及方法详见初判,指标填写大法及自查大法,拿地手册,户型与 栋型选择,地块条 件分析,初步指,标,填写,进行方 案强排,拿地手册,方案排布的硬性条件,日照,&,间距,高层,小高层,多层,低层,高层,15,15,13,13,小高层,15,13,9,9,多层,13,9,8,6,低层,13,9,6,6,住宅建筑山墙最小间距,住宅建筑之间平行布置的最小间距,遮挡,建筑,建筑类别,高层,小高层,多层,低层,被遮 挡建 筑,高层,40,30,20,18,小高层,40,20,15,12,多层,40,20,12,12,低层,40,20,12,6,11,层及以下住宅间距计,算,：,住宅建筑的建筑间距计算公式：,L=L1+L2,其中,L=,建筑间距,L1=,日照间距,L2=,遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离,住宅建筑的日照间距计算公式：,L1=i*H,其中,L1=,日照间距,i=,日照间距系数,(,南京,1.33，,扬州,1.35，,徐州1.44),H=,建筑的计算高度,11,层及以下住宅,12,层及以上住宅,按照日照间距计算公式,日照影响分析,以江苏省南京市为例：,日照时长,：,一般住宅的居室（卧室、起居室或厅）应满足,大寒日有效日照时 间不低于,2,小时,（含旧区改建项目内的新建住宅）；,有效日照时间可以,分段累积计算,，时间段不宜超过,2,个时段，每个 时段不宜小于,30,分钟；,计算起止时间为大寒日上午,8,时至下午1,6,时，北纬,3,2,度,0,4,分（南京）,，采样间距为,0.3,米，时间间隔1分钟,，窗台高度,0.9,米,参照文件：江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）,拿地手册,方案排布的硬性条件,日照,日照分析：,日照仿真：,日照分析主要用,于,1,2,层及以上的住宅项目,日照仿真可辅助日照分析,拿地手册,方案排布的一般逻辑,朝向：优先选择正南北朝向，可向西或向东偏,转,1,5,度。
栋型的朝向尽量单一，利于车库布局大户型占据最佳条件，小户型沿道路布置,高低搭不同产品组团布局,户型分布逻辑混乱,住宅朝向偏转过多,拿地手册,方案排布的常见错误,强排如解题，找出最优解,初判成果,拿地手册,容易被忽视的细节：,注意四至！,选定示范区,核对指标表,拿地手册,可研,可行性研究,可行性研究,拿地手册,1.,方案深化,根据初判阶段方案，对相关意见进行整理修,改,并深化图纸内容加入小区内部道路、地面,停 车、景观方案等,2.,可研报告,待方案确认，制作可研报告相关内容绘制,土,地价值分析、方案比选分析、空间结构分析,、,方案价值挖掘、日照分析、户型分布分析、,总 平面等相关图纸N,.,地铁十,号线,.,26F/33F,高层,6,F叠加,3F+5,F,配套用房 示范区,售楼处,.,前置条件,开始时间：,第0,天,工作流程的回顾,可研,结束时间：第,2,3,天,拿地手册,基础 资料 汇总,方案 定位 会,可研 评审 会,可研 方案 深化,资料 整理,初判 方案 强排,方案 确认,方案 确认,可研 报告 制作,报告 确认,地 拓 展 例 会 或 线 上 确,认,土,地 拓 展 例 会 或 线 上 确,认,土,地 拓 展 例 会 或 线 上 确,认,土,W,ARNING!,W,ARNING!,1,2,初判,结束时间：,第,7天,3,谢谢！,。