吴江商办市场调研报告报告架构一、吴江写字楼市场分析二、吴江商铺市场分析一、吴江写字楼市场分析近年：现状未来展望区域分布区域特征小结个案信息特征概括租金、售价与 租赁情况客群特征发展趋势分析配套综合 分析苏州市场借鉴处于一个高速发展时期，面对快速的经济发展，苏州原有的写字楼条 件，远远无法满足进入吴江的企业发展需求吴江已陆续形成城中心板块 、城南2大新兴商务区，商务聚集效应日益显现近年：现状未来展望区域分布区域特征小结个案信息特征概括租金、售价与 租赁情况客群特征发展趋势分析配套综合 分析苏州市场借鉴1.1、板块格局分布（图示）Ø 一直以来，吴江写字楼主要分布在城中心和运东； Ø 最近城南板块的写字楼开始起步发展；写字楼市场被重新认识，写字楼品质 开始提升1.2、写字楼板块分布具体情况目前吴江写字楼主要分布城中心、城南和运东三大板块：a) 城中心板块写字楼主要集中在永康路商圈（即城市交通干道沿线，如鲈乡南路、笠泽路、中山北路沿线）及其辐射范围内b) 城南板块写字楼发展尚处初期，数量较少，主要集中高新路、人民路在一带；c) 运东写字楼分布在云梨路、运东大道沿线，楼的品质和配套较差；近年：现状未来展望区域分布区域特征小结个案信息特征概括租金、售价与 租赁情况客群特征发展趋势分析配套综合 分析苏州市场借鉴1.城中心板块2.城南板块3.运东板块区域特征1. 城中心板块① 在售项目明珠大厦项目名称明珠大厦 项目位置鲈乡南路与流虹路交接口 开发企业吴江市物资企业有限公司 主力户型一二期300-700平米三期45-100平米 产品类型写字楼、商业（毛坯） 容积率3.6占地面积2800平米物业公司华盛物业 主力价格4700-5500元/平米 停车位300 项目介绍位于吴江市中心鲈乡路， 交通便捷，周边配 套设施齐全。
该项目1-3层为商业裙房，4层以 上为办公写字楼，改变了传统商务对办公空间 的呆板分布，推出可自由灵动组合户型；其价 格与同类产品相比具有一定的优势，明珠大厦 一、二期大户型已售罄三期的办公楼，目前已 去化70%整体销售情况较好1. 城中心板块① 在售项目万亚广场项目名称万亚广场项目位置永康路商业街与中山北路交接处 开发企业万亚集团主力户型公寓50-120平米，写字楼待定物业公司戴德梁行产品类型商业、写字楼、MOHO公寓主力价格公寓7700元/平米（精装）项目介绍位于永康路步行街，区域的商业环境及交通均 较好；项目定位为购物、餐饮、娱乐、商务等 于一体的现代化商业广场，1-8层为商业投资 项目、9-14为商务写字楼，15以上为公寓，项 目的宣传力度较大商铺及公寓的销售情况比较 可观，目前写字楼还未推出1. 城中心板块① 在售项目吴郡名座项目名称吴郡名座 项目位置吴江市笠泽路与花园路交叉口处（体育馆正北面） 开发企业吴江新宏达房地产开发有限公司 主力户型商铺180-400平米、写字楼105-850平米自由分割空 间；单位建筑面积55-124平米 物业公司不详 产品类型写字楼、商业主力价格5200元/平米 容积率2.3占地面积8000平米 停车位80 项目介绍项目位于莅泽路和花园路交叉口，定位为5A级高档 写字楼，共14层，其中1－3层为商铺，以上11层为 办公楼，共有110套房间 ，在空间上采用灵活分割 的形式，满足了不同消费需求的企业需要，项目 9.6%的高回报率吸引了消费客群的青睐，目前写字 楼已去化75%1. 城中心板块① 在租项目伟业大厦物业 名称租金费用 （元/平米.月）原始售价 （元/平米）面积范围 (平米)出租率物业管理费 (元/平米·月)配套总建面积 (平米)通鼎 国际 大厦335000120-15090%///伟业 大厦36420042-9195%3两部电梯 无中央空调25000案名主要消费客群租售方式租售价格 元/月·平 米物业费 元/月·平 米去化率出租率明珠大厦吴江本地客户用 于投资居多目前只售4700- 5500275%万亚广场吴江本地客户自 用及区域周边投 客户为主以售为主未开盘//吴郡名座吴江本地自住客 为主目前只售5200275伟业大厦科技公司、住吴 办事处、律师事 所等售罄只租35左右3100%95%通鼎国际 大厦货运、电子、外 贸售罄只租30-35/100%90%板块特征 由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也 拥有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、 银行等配套服务 城市中心土地稀缺，车位有限等因素，档次不高，偏于中档特征概括租金、售价与租赁情况Ø 较早开发的写字楼（如伟业大厦和通鼎国际大厦）租金水平在30-35元/月 ·㎡；Ø 近期开发建设的（如明珠大厦与吴郡名座）售价在4700-5500元/㎡左右；Ø 整体出租出售率都在70％以上；•入驻客户以吴江本地企业以及外地公司在吴江的办事处居多，以电子科技 类、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主；购买客户主要以吴 江本地用于自住和投资居多。
•单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字 楼的客户群性质较杂•城中心的交通、各种配套等条件较为完备和方便，租金总体较低是他们选 择市区写字楼的主要动力•他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等 客群特征由于受到交通拥挤以及苏州中心城区规划控制，市区土地稀缺等因素 的影响，这里未来的写字楼市场发展空间不大发展趋势分析2. 城南板块① 待售项目新城国际 项目名称新城国际 项目位置吴江市体育路南（永鼎医院北） 开发企业吴江天盛房地产开发有限公司 主力户型75-190平米 产品类型复式SOHO 、写字楼、商铺 主力价格待定 容积率2.5总建面积25024.5平米 停车位165 客群分析项目SOHO客户以吴江本地客户为主 项目介绍项目定位为吴江新城CBD经济的前瞻性商业MIMI综 合体，集办公、购物、居住3大功能于一体，由西 楼3-8层甲级办公写字楼、东楼3-12层复式SOHO及 2层风情时尚商业街组成；项目前期开盘推出SOHO 公寓，销售情况一般，写字楼还未推出2. 城南板块① 待售项目上领国际中心项目名称上领国际中心 项目位置中山南路、高新路交界 开发企业苏州通鼎房地产开发有限公司 主力户型86-500平米 物业公司戴德梁行 产品类型写字楼、商铺 容积率2.08占地面积18817平米 主力价格5800元/平米 停车位262客群分析吴江本地客户用于自住为主 项目介绍项目定位为吴江新城CBD核心地带，写字 楼采用新5T标准定位，5A标准打造吴江首 席商务写字楼。
产品类型多样，面积分布 较广丰富了投资空间，目前已去化10%2. 城南板块① 在售项目东大A座项目名称东大A座 项目位置花园路与人民路交界处 产品类型写字楼 共14层120户 主力面积150平米左右 主力价格5000-6000元/平米 物业公司新安物业 停车位/ 客群分析以吴江本地和周边乡镇客户为主项目介绍项目地处新城区核心干道花园路与人民 路交界口是规划中的CBD核心商务区，拥 有无可复制的地段和发展潜力，周边配 套设施齐全项目主要卖点为商务办公 纯写字楼，具有较高的性价比，目前该 案销售情况较为理想，已是尾盘 2. 城南板块① 在售项目BLOCK邻里广场项目名称BLOCK邻里广场 项目位置高新路中山路路口 开发企业恒达房地产开发有限公司 主力户型50平米左右、灵动空间组合 产品类型公寓 、写字楼、商铺 物业公司恒达物业 主力价格5300元/平米 容积率1.5总建面积29000平米 停车位320 客群分析吴江本地客户为主 项目介绍该项目是一条以时尚格调和创意个性为 主导，以生活、休闲、商务为核心业态 的商业街，共39套写字楼，开盘至今去 化15%，去化周期较为缓慢案名主要消费客群租售方式租售价格 元/月·平米物业费 元/月·平米去化率新城国际吴江本地自住客户为 主以售为主未开盘275% 上领国际 中心吴江本地客户自用为主目前只售58002.410%东大A座吴江本地客户及周边 县 镇投资客户为 主目前只售5000-6000/95%BLOCK邻 里广场吴江本地客户用于自住目前只售5300/15%板块特征•楼盘档次以中高档位置，品质以5A级为主；•由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字楼自身的档次，也有 利于入驻企业形象的树立与维护。
在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域 写字楼的租赁提供了机遇；•写字楼车位充足，停车问题可以得到解决；•周边配套设施完善，板块的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境•客源充足：随着城南板块的不断开发，吴江市政府的搬迁，城南板块各方 面的配套都趋于成熟，这些都为新区写字楼市场的发展提供了契机特征概括Ø 城南板块写字楼具有多种档次，较高档次写字楼售价在5500-6000元/月㎡ 左右Ø 目前东大A座售价在5000-6000元/㎡，而上领国际中心现价元/㎡Ø 销售情况比较理想，大多在90％以上租金、售价与租赁情况发展趋势分析Ø 城南板块作为吴江市政府重点打造的区域，区域价值不言而喻，随着城市 整体东南扩的步伐，城南板块将成为未来的CBD，这点就注定了它将是未来 吴江写字楼聚集之地，尤其是随城南板块第三产业的快速发展，区域对写 字楼的需求将进一步凸显，从目前供应看，城南板块周围写字楼已然成井 喷之势，后期面临的竞争压力较为激烈Ø 城南板块本身的层次决定了该板块写字楼以后仍将走高端路线3. 运东板块① 在售项目江南奥斯卡项目名称江南奥斯卡项目位置运东开发区运东大道与三兴路交叉口 开发企业吴江通达房产发展有限公司 主力户型35-100平米 产品类型商铺、小高层、办公楼 主力价格待定 停车位520 客群分析吴江本地客户为主项目介绍项目位居运东商业核心，是一个集商业、 办公、住宅多元业态为一体的大型综合项 目，周边生活配套设施齐全，周边拥有旺 盛人气，发展潜力显而易见，前期商业开 盘去化情况良好，写字楼还未推出3. 运东板块① 在售项目汇金中央广场项目名称汇金中央广场 项目位置云梨路与庞金路交汇处 开发企业苏州汇金置业有限公司 主力户型35-100平米 产品类型综合商铺 主力价格待定 停车位/ 客群分析前期商业部分以吴江本地客户为主，上海 浙江等地投资客占有一定比列项目介绍地处城市核心大道云梨路与庞金路交汇处 ，集购物休闲、餐饮娱乐、商务酒店、商 务办公等多功能为一体的综合性购物天堂 。
项目前期商业去化情况较好，目前写字 楼还未推出3. 运东板块运东板块写字楼市场正在发展中，目前板块内无在售写字楼项目，仅有江南奥斯卡、汇金中央广场2个正在动工项目，随着这2个项目的上市，将有效弥补这一市场空白写字楼入驻客群（租户）综合分析 生产制造、贸易、IT、贸易类客户是目前吴江写字楼客户的主体数据来源：伟业大厦、通鼎国际入驻企业统计近年：现状未来展望区域分布区域特征小结个案信息特征概括租金、售价与 租赁情况客群特征发展趋势分析配套综合 分析苏州市场借鉴p房地产、生产制造、金融、现代服务业、贸易类客户是目前苏州写字楼客户的主体p苏州各个区域写字楼客户有着明显的行业特征，现代服务及IT类企业多聚集在老城区，工业园区域内的房地产类企业比重较大p苏州写字楼客户目前以苏州本地及苏州以外的内资客户为主，外资客户所占比重较小，在15%以内p工业园区内欧美客户比重相对较高p房地产、政府机构/社会团体及 苏州本地客户相对占用面积较大， 而生产制造、现代服务、贸易类客 户及外资客户占用面积较小相对较 小客户研究入驻企业行业分布及分层使用面积分析行业客户数量 行业分布平均占用面积占用面积行业分布市区老城区园区新区金融5%500 ㎡14%9%11%21%IT10%150 ㎡7%16%3%5%贸易19%205 ㎡14%10%8%25%生产制造34%180 ㎡19%21%17%19%现代服务业18%205 ㎡13%21%12%9%传统服务业1%420 ㎡2%8%0%0%政府机构/社会团体2%6。