装修费用的税务分析一、 背景企业装修费用在不同的会计处理方式下，对企业的房产税、企业 所得税、现金流量都具有不同程度的影响，因此在进行装修费的处理 过程中，不仅耍考虑到企业的实际情况，也耍考虑到纳税的影响由于税法对于装修费无明确的规定，因此装修费界定为固定资产 的改建支出、大修理支出还是其他情形，都将产生不同的纳税结果二、 分类根据房屋产权、装修状况、装修费用金额等不同可以把装修分成 以下几类：1 •经营租入房屋的装修费用属于改建支出的情况根据规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的租入固定资产的 改建支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除〔并且按 照合同约定的剩余租赁期限分期摊销《企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条（二） 《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第六十八条第二款 企业所得税法第十三条第（三）项 《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条第（三）《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第六十八条6《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第六十八条7《企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条（一）8《企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第六十八条第二款。
例：经营租入房屋，租期三年，发生装修费600万，（该房屋在 出租方账面价值为2000万元），剩余租期二年则发生的600万装修费在剩下的二年当中摊销，每年可减少应 纳税所得额300万，无产权不需交房产税但是当剩余租期只有一年时，600万则可以在这一年里全额扣 除，缩短了摊销期，纵然最终对所得税影响相同，但是考虑到货币 吋间价值还是提前作为费用扣除更有利2.自有房屋的装修费用〈1＞装修费用属于大修理支出的情况固定资产的大修理支出二是指同时符合下列条件的支出：（一） 修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二） 修理后固定资产的使用年限延长2年以上固定资产的大修理支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准 予扣除"，改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法规定的 已足额提取折旧的I古I定资产改建支出和租入I古I定资产的改建支出外， 应当适当延长折旧年限5此种情况较少发牛，一般装修费不会超过房屋计税基础的50% 以上，如发生此种情况，同样要在适当年限摊销，税前扣除对房产 税无影响发生此种情况如果在不影响企业止常经营等情况下，可以釆取分 次装修，使其装修金额不超过房屋计税基础50%以上，同时如果又不 属于改建则可以税前一次计入期间费用扣除。
例：房屋计税基础1000万，发生装修费用600.并且延长了房屋的 使用寿命预计使用寿命4年则该项费用600万需要在4年当中分次摊销，摊销额150万可在 所得税前扣除如果分次装修，装修金额未超过房屋计税基础50%,并且不属 于改建，一年内完成，则这600万在这一年当中均可扣除二者最终对所得税影响相同，但是分次装修却带来了货币时间 价值的收益，假定公司要求的最低资金年报酬率为8%,则大修理每 年可少纳税150*25%=37.5万，4年折合成现值124.2而分次装修 当年可少纳税600*25%=150,前者多支出了 150・124.2=25.8万的现金 流量v2＞装修费用属于已提足折旧的固定资产的改建支出的情况 固定资产的改建支出耳是指改变房屋或者建筑物结构、延长使 用年限等发生的支出根据规定，在计算应纳税所得额时，企业发生 的此项装修费应作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除18并且按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销例：发生装修费600万，尚可使用两年，房屋已提足折旧则600万在尚可使用年限2年内摊销，摊销金额每年300万可 减少应纳税所得额，不影响房产税〈3〉装修费用属于未提足折旧的固定资产的改建支出房屋等固定资产的装修费用属于此类改建支出应增加计税基础， 增加固定资产的账面价值，比照固定资产资本性后续支出的核算进行 核算，只是装修工程达到预定可使用状态并交付使用时，应将“在建 工程”转入“固定资产——固定资产装修” O在下次装修时，如果该 固定资产相关的“固定资产装修”明细科冃下还有账面价值，应将该 账而价值一次全部转入当期损益，列入“营业外支出” O因此可以考 虑是否分次装修，并且缩短两次装修的时间间隔，当下一次装修时如 有上述所说营业外支出则可以税前扣除，获得货币时间价值。
税法在 此处无明确规定例：发生装修费600万，延长了其使用寿命，残值率5%,房屋 剩余使用年限5年则装修费600万应该资本化计入固定资产账面价值，在剩余使 用年中提折旧，税前扣除，但是是残值600*5%二30万不能抵扣应纳税 所得额，同时多纳房产税600*(1-30%) *1.2%二5. 04万元，纵然金额 不大，但是房产税是企业一项长期固定的支出(直至项房屋报废时才 免于征收)〈4>装修费用不属于以上情形可在费用发生吋一次性计入当期损益，税前扣除例：发生装修费200万，不属于改建则200万可在当期一次性扣除，减少应纳税所得额200万，不 影响房产税三、总结1. 装修费作为费用化支出相对于资本化支出有以下几点优势：<1>.费用化可在当期缴纳所得税前全额扣除，资本化残值部分不 能减少应纳税所得额，但资本化计入固定资产时也可不设残值〈2〉费用化支出不影响房产税，资本化支出增加房产税<3>费用化支出获得货币吋间价值，增加了净现金流量2. 装修费一次计入当期损益与做为长期待摊费用比较主要是费用确认期间和金额的不同，会影响资金的时间价值，但 都不对房产税产生影响四、建议1 •装修费用尽量使其成为费用化支出，一次性全部计入当期损益。
需和税务局商讨，证明我公司装修不构成改建2.如果装修金额过大，超过了固定资产计税基础的50%,在不影响正 常经营的情况下建议分次装修，使其不超过50%,缩短其摊销期3•经营租入房屋的装修，建议在签订租赁合同时缩短其租赁期，使装 修费在较短时间内摊销完，比如共租赁5年，可每年签订租赁合同第六十八条 企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支 出，是指改变房屛或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限 分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二） 项规定外，应当适当延长折旧年限第六十九条 企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是 指同时符合下列条件的支出：（一） 修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二） 修理后固定资产的使用年限延长2年以上企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期 摊销第七十条 金业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的 支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。
疑问一、 什么叫装修二、 一次性费用化税前扣除和作为长期待摊费用是否需要缴纳房产税三、 房屋装修怎样才能满足可以一次性作为费用扣除的条件4 •装修费可否在土地增值税前计入开发成本什么叫“装修” ？税法上没有关于“装修”的定义，只有营业税上对“装饰”有定义，国税发（1993） 149 号营业税税目注释规定“装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的1 一程作业这个“装饰”定义是对建筑物与构筑物进行装饰和美化的工程作业，适用装 饰业务的显然有一个前 一存在着独立完全的建筑物或者构筑物即：当不是i个独立 和完報的建筑物时，也就不能开展装饰工程作业俨然有第二次装饰装修的意思建筑法上对"装修”的定义，见《中华人民共和国建筑法释义》对第二条释义：建筑装 修活动，如果是建筑过程中的装修，则属于建造活动的组成部分，适用本法规定，不必单 独列出对已建成的建筑进行装修，如果涉及建筑物的主体或承重结构变动的，则应按照 本法第四十九条的规定执行；不涉及主体或承重结构变动的装修，不属于本法调整范围 此外，对不包括建筑装修内容的建筑装饰活动，因其不涉及建筑物的安全性和基本使用功 能，完全可以因使用者的爱好和审美情趣的不同而各有不同，不需要以法律强制规范，因 此本法的调整范围不包括建筑装饰活动。
《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令(2002) 110号规定：本办法所称住宅室内装 饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人(以下简称装修人)对住宅室内进行 装饰装修的建筑活动——即建筑法规上将“装修”分成了三部分：1、 与建造活动一起进行的初装修，这类工程属于建筑法调整范围属于建筑安装工 程的纽.成部分也就是满足建筑物基本使用或者交付状态的初始装修；即建筑工程的装饰装 修分项工程2、 涉及主体或承重结构变动的装修，这类工程属于建筑法调整范围属于建筑安装 工程的组成部分也就是《所得税法所》中所称的“改建支出”:3、 竣工验收合格后住宅室内的装修这类工程不属于建筑法调整范围也不属于建 筑安装工程的组成部分也就是以业主或使用人进行的第二次装饰装修实质上这种“装 修”工程不属于《建筑法》的“建筑工程”的范围，属于“建设工程”的范围结论：依据《中华人民共和国建筑法释义》第四十九条和财法(1995) 6号“建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程 费之规定，国税发(2006)187号第四条第四款“房地产开发企业销售已装修的房屋, 其装修费用可以计入房地产开发成本。
的规定，只是特指属于建筑安装工程的“组成部 分与建造活动一起进行的初装修和涉及主体或承重结构变动”装修工程费用，并不包括竣 工验收合格后住宅室内的装修工程费用和不能构成附属设施和附着物的动产设施费用所以，能作为房地产企业土地增值税房地产开发成本加计扣除的装修费用必须是依法发包或者自营的工程费用，而房地产企业自己组织施工的装修工程费用只能作为维护修 复销售产品的“销售费用”支出根据《国家税务总局关丁房地产开发金业匕地増值税清算管理右关问题的通知》(国税发(2006) 187号)第四条第四款规定：房地产开发企业销售已装修的房屋其装修费用町以计入房地产开发成木但 是该文对装修费用具体包括什么项H并没有明文列举，对于房地产开发金业销售的巒装房中所购置的家具、 电器等装饰物品是否包含在装修费用中计入房地产开发成木在计算止地増值税时扣除的问题无法确建对此，经向白治区地税局财产行为税处请示，现明确如2住宅的装饰装修是指在住宅竣工验收后，对住宅室内进行装饰装修的建筑活动其内容包括门窗、地板、 天花板、厨房、卫生间、暖气、给排水等増、拆、改、移、隔、换等活动；此类活动与房屋的部分使用功 能和观赏功能有关，但与纯粹家具用具的购置无关。
前者通过职业技能的工人实施，后者纯粹购物行为 因此，对纯粹购置的家具用具支出，不能作为装修费用计入房地产开发成本房产税14.房屋大修停用半年以上的，在大修期间可以免征房产税国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税 有关问题的通知国税发(2005) 173号全文有效 成文日期：2005-10-21字体：【大】【虫】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，扬州税务进修 学院：关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，《财政部、税务 总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》((87)财税。