地震城市重建案例研究世联研究案例［关键字］:地震、灾后重建［简介］:通过对中外地震城市灾后重建历程，判断都江堰房地产市场恢复情况，为都 江堰房地产项目提供借鉴国内旅游城市震后发展的经验国外地震城市重新崛起的案例案例研究给我们带来的启示案例选取的目的——通过类比，预测灾区恢复时间进程通过案例分析，判断项目在灾区房地产恢复过程中的市场环境案例选取的标准一近年来，影响、损失较大的地震经历了较完整的受灾、救灾、恢复阶段的地震阪神地震所造成损失对地区GDP构成影响为先抑后扬，但持续性需要整体 经济发展支撑灾情概况：1995年1月17日凌晨5时46分，日本兵库县发生里氏73>.3级的强烈 地震，死亡6432人，3万多人受伤,数十万人无家可归造成经济损失960亿 美元经过灾后十年中的重建，阪神地区逐步恢复到了震前的水平受到地震的影响，阪神地区在地震当年GDP大降5%,随着大量基础设施建 设的投入，在灾后二至三年，灾区GDP大幅攀升但是由于受到日本整体经济 下滑的影响，后期灾区GDP也出现了下降阪神地震H：明仁天皇年号 H1： 1990年日本、兵库县、受灾区域GDP指数走势图人均收入在震后短期内有所提高，但需要整体经济发展的支撑受到日本政府地震复兴政策的照顾，受灾地区人均收入的增长在灾后的三年 内都高于全国平均水平，但随着日本全国经济的进一步下滑，及优惠政策的停止, 至2003年，人均收入下跌至震前的91%阪神地震兵库县及日本全国人均收入指数走势图旅游业受地震影响，需3-5年方能恢复受地震的影响，灾区游客数大幅下降，灾后第二年接待游客数不足震前50%, 随着灾后重建的推进，游客信心的恢复，在灾后第4-5年游客数目恢复到震前水 平阪神地震阪神震后受灾地区旅游人数走势图灾后三年之内是住宅建设的高峰期，此时有大量刚性需求亟待满足在地震一年之后，阪神地区的住宅开始了大规模的重建，在经历了约三年的 大规模重建之后，开工量逐步回归到正常水平。
阪神地震阪神震后的“紧急复兴计划”救灾过后，当地政府首先制定了灾民住房、产业、公路、铁路、港湾等基础 建设的重建计划——“紧急复兴3年计划”阪神震后的重建大致分为三个阶段：5年恢复、10年辉煌再现第一阶段是从地震发生后一年左右的时间，属于灾害救援和灾后重建的准备 阶段；第二阶段从1995年年底开始到1998年初，属于全面灾后重建和对灾区进行 全面援助时期；第三阶段是从1998年初到2000年前后，属于灾区全面恢复和自立支持时期 阪神震后的立法、机制和经济措施在每一个阶段中，除了根据灾区的受灾实际情况，进行大规模援助之外，更 重要的是，日本政府注意了既有法律法规体系的完备、地震经验教训的总结和机 制的完备，以及受灾地区心理创伤医治等全面内容大地震发生后，日本政府总共投入了近10万亿日元重建经费这些经费来 自政府各个部门如果以这个数字来计算，阪神大地震一共造成了 30多万的灾 民，则平均用于每人身上的费用就在3000万日元左右阪神经验重建的过程艰辛而漫长从避难场所、临时住宅、街区恢复到生活重建，耗 费了近10年之久震后两年房屋建设量为历年高峰国内旅游城市震后发展的经验国外地震城市重新崛起的案例案例研究给我们带来的启示丽江地震后经济发展没有衰退反而不断增长受到国家各项救灾政策的照顾，丽江经济在灾后获得了快速的发展。
震后消费者意愿并未大幅下降，且随着经济的发展逐步增加灾情概况：1996年2月3日19时14分，丽江发生里氏7.0级大地震地震使丽江24 个乡镇33万人受灾，因灾死亡309人，伤病16026人，20多万人无家可归，倒 塌房屋429833间，损坏房屋756411间，基础设施遭受严重破坏，地震造成直接 经济损失46亿元丽江地震GDP和社会零售总额走势图震后居民收入并未减少，反而取得了较快增长，居民的购买力也得到了大幅 提升职工平均工资收入在震后前三年中有较快的增长，之后3-5年处于较平稳的 增长，第5年以后又重新进入了快速增长阶段第一阶段的快速增长主要是由于国家灾后优惠及补偿政策以及大规模重建 的投资带来的收入增加第二阶段由于优惠政策的消失，及产业尚未完全恢复导致收入增长较缓慢 第三阶段由于产业得到全面重振，进入了新一轮的健康的快速增长阶段 丽江地震消费力人均指标走势图丽江充分抓住了申遗的机会大力发展旅游业，使丽江的旅游业获得了跨越性 发展丽江在灾后重建规划中把旅游业列为优先发展产业进行重点扶持丽江于1997年申报世界文化遗产成功，丽江充分把握住这一机会，大力发 展旅游业，使其很快就成为了全国乃至全世界的旅游胜地丽江地震丽江旅游人数走势图以政府投入和推动为主导、以国际水准和标准、重点发展旅游作为核心产业, 世界文化遗产申办成功，最终实现城市和旅游经济可持续并跨越式发展丽江经验一是政府主导，思想统一，上下联动，夯实基础二是正确处理资源保护与旅游开发的关系，坚持可持续发展三是勤探索、重创新、求规范、讲诚信四是创品牌、造声誉，扩大影响力五是产业定位清晰，全市旅游业发展思路及目标明确六是统一思想认识，增强各级领导对旅游业的信心和决心七是让利于民，着力提高全社会发展旅游业的意识八是瞄准国际先进，高起点规划、高质量建设、高效运作九是立足自身特色、坚持不懈打造旅游精品品牌十是提高领导能力，不断增强对旅游业发展的调控水平国内旅游城市震后发展的经验国外地震城市重新崛起的案例案例研究给我们带来的启示重大地震灾后恢复一般需五年左右方能达到震前水平，5年后社会经济开始持续发展，震后2年房地产开发量进入高峰灾后一般需5年左右方能全面恢复旅游业的恢复较快，如果措施得当一般三年之内便能全面恢复当地居民收入一般需要4-5年才能恢复，而居民拥有资产水平的恢复则至少 十年以上受灾5年之后，灾区基本稳定，进入持续发展时期房屋建设在未来三年1年年3年5年7年经济恢复房屋重建持续发展地震发生2年4年6年8年半年年收入恢复旅游恢复案例启示人均GDP考虑了经济总量和人口的因素，是考察一个地区经济发展和城市 发展水平的综合指标。
而房地产发展阶段与地区的经济发展以及城市发展水平紧 密相关，房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的 人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准城市GDP与房地产发展对应关系看出，都江堰房地产将面临启动期发展阶段启动期缓慢发展期快速增长期减缓发展期人均GDP （美元）1000〜30003000〜40004000〜80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型案例启示GDP增长率与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4- 5%停滞5- 8%稳定发展大于8%高速发展都江堰的灾后重建具有比阪神及丽江都优越的社会经济环境与技术条件，都 江堰的重建之路依然艰巨，但未来发展会超越震前水平受灾情况自身资源政府政策、措施震后规划阪神地震日本兵库县发生里氏7.3级的强烈地震，死亡6432人，3万多人受伤，数十 万人无家可归造成经济损失960亿美元神户港、农业、温泉、世界文化遗产一姬路城日本政府总共投入了近10万亿日元重建经费，从都市、防灾、产业、文化、 福祉五大领域进行“创造性复兴”震后五年利用国际力量对前期工作做评价，并制订后期复兴规划丽江地震丽江发生里氏7.0级大地震。
33万人受灾，死亡309人，伤病16026人，20 多万人无家可归，造成直接经济损失46亿元玉龙雪山和老君山，丽江古城，泸沽湖，金沙江，纳西东巴文化，“女儿国” 摩梭风情国家投入重建经费16.7亿元、继续申请世界文化遗产、税收优惠、核销呆、 坏账、贷款优惠以本土力量为主，适当超前的进行重建规划都江堰地震造成都江堰3069人死亡，400余人失踪，1万余人受伤仅都江堰有 17万余人无家可归都江堰、青城山、岷江、龙溪一虹口国家级自然保护区、龙池国家级森林公 园、世界文化遗产称号上海市进行对口援建、上海市政府投入80亿重建经费，税收优惠、核销呆、 坏账、贷款优惠、财政补贴在地震之初便充分利用国际、国内力量，对灾后规划进行全球招标，融合国 际国内的智慧制订灾后重建规划通过将案例与都江堰的状况进行对比，都江堰的灾后重建具有比阪神及丽江 都优越的社会经济环境与技术条件，都江堰的重建之路会更顺畅，未来发展会更 美好案例启示案例启示项目发展必须紧紧扣紧都江堰城市重建和城市未来发展目标和方向，未来城 市定位和现状共同决定项目的发展方向与都江堰共存亡，顺应政府主导城市重建趋势，把握都江堰重建和现实成熟 的周期，项目眼光始终应着眼于整个大程度背景都江堰的未来一定会更好，项目的整体定位和形象定位仍然需着眼未来，用 动态的眼光来判断和把握项目，各阶段承担的功能有所不同项目生存问题是目前面临的最大问题，当地相对有购买力的群体为公务员和 事业单位工作人员，需要吸引成都度假客户营造地产市场重新启动信息、利用中信资源，举办水文化论坛等一系列人文 科学活动，制造热点效应，通过酒店等先行配套，制造热点区域形象，通过工程 质量等营造负有社会责任感的国有背景企业形象发展基本思路坚定发展信念着眼眼前现实创造性思维The End*。