房地产开发公司股权转让协议实务－１近年来，房地产开发项目转让通常采用转让开发项目所在的房地产开发公司股权的形式来实现该等股权转让具有协议标的金额大、协议交易条件复杂、协议履行期限长等特点本文系作者结合数年参与房地产开发公司股权转让的实践经验，结合相关法律、法规、规章的规定，就房地产开发公司股权转让协议订立过程中，应注意的若干法律问题进行总结归纳，以供参考、借鉴 一．股权转让协议是否涉及外商投资 若股权转让协议双方当事人中有一方或双方为外国公司或个人（涉及香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区），或该房地产开发公司为外商投资公司，进行股权转让交易必须依照规定经审批机关（商务主管部门）批准若受让方为外国公司或个人，则应符合自2023年9月8日起施行的《关于外国投资者并购境内公司的规定》及2023年7月11日起施行的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的相关规定，按照上述规定的规定报送相关文献、材料，按照法定的程序进行审批 若股权转让不涉及外商投资的问题，则股权转让交易无须经审批机关批准，双方签订股权转让协议后，应依法向工商登记管理机关办理工商变更登记 二．目的公司其他股东方的优先购买权 《公司法》第七十二条规定“有限责任公司的股东之间可以互相转让其所有或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数批准股东应就其股权转让事项书面告知其他股东征求批准，其他股东自接到书面告知之日起满三十日未答复的，视为批准转让其他股东半数以上不批准转让的，不批准的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为批准转让经股东批准转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权两个以上股东主张行使优先购买权的，协商拟定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权公司章程对股权转让另有规定的，从其规定 根据上述规定，在股权转让过程中，该房地产开发公司的其他股东对转让方转让的股权，在同等条件下有优先购买权因此，在签订股权转让协议前，应取得该房地产开发公司的其他股东批准转让并申明放弃优先购买权的法律文献 三．订立协议的目以及协议订立的基础和前提的约定 由于，受让方受让该房地产开发公司（以下称目的公司）股权，目的是取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完毕该项目的开发建设，取得投资收益因此，为了使协议目的得以实现，双方应对协议订立的基础和前提，以及订立协议的目的进行充足描述，以利于双方履行协议，减少或避免纠纷的产生 （一）明确协议双方订立股权转让协议的目的 转让方订立股权转让协议的目的：通过转让其在目的公司的股权以收回其对目的公司及房地产开发项目的投资及利益，并由受让方完毕该项目的开发建设。
受让方订立股权转让协议的目的：通过受让目的公司的股权，以取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完毕该项目的开发建设，取得投资收益 （二）对协议订立的基础和前提的描述重要可涉及以下内容： 1．目的公司资产与负债现状涉及目的公司的历史沿革、注册资金、股权比例、总资产、净资产、负债、帐面钞票现状等 2．目的公司拟开发房地产开发项目基本状况涉及宗地位置、项目名称、宗地类型、宗地面积、宗地规划审定建筑规模、土地规划用途、土地使用权出让年限、建筑高度、建筑层数、容积率、绿化率、停车位数、代征道路用地和代征绿地等 3．目的公司拟开发房地产开发项目是否已取得以下政府批复文献： （1）立项批文，涉及立项批复，国家计委（国家发改委）批准变更项目合作方的批函等； （2）勘察成果文献审查意见； （3）规划设计批文，涉及《规划意见书》、《审定设计方案告知书》等； （4）人防行政主管部门的审查意见，涉及《人民防空工程设计审核批准告知单》等； （5）消防行政主管部门的审查意见，涉及《建筑消防防火审核意见书》等； （6）交通行政主管部门的审查意见，涉及《项目交通规划设计审查意见函》等； （7）园林行政主管部门的审查意见，涉及《绿化补偿费审核意见书》、树木伐移批准文献等； （8）环保行政主管部门的审查意见，涉及《环境影响报告的批复》等； （9）市政行政主管部门的审查意见； （10）《钉桩成果告知书》； （11）土地协议出让的依据（假如是协议出让）； （12）拆迁补偿、安顿批文； （13）《建设用地规划许可证》； （14）《建设工程规划许可证》； （15）《国有土地使用权证》； （16）《施工许可证》； （17）《商品房销售许可证》； （18）与项目开发建设有关的其他批文、批复、证照等。
4．目的公司是否已签订以下与房地产开发项目有关的协议、协议： （1）与土地方的合作协议、土地补偿协议； （2）国有土地使用权出让协议及其附件、补充协议； （3）建设工程的勘察、设计、施工、监理协议，建材、设备供货协议； （4）拆迁方案、拆迁补偿安顿协议、委托拆迁协议； （5）市政工程项目协议； （6）与项目开发建设有关的其他协议、协议等文献； 上述目的公司拟开发房地产开发项目已取得以下政府批复文献，及已签订的与房地产开发项目有关的协议、协议均作为协议附件，在协议附件中一一列出 5．土地补偿价款的支付情况 6．拆迁方案、拆迁补偿安顿方案的贯彻情况，拆迁补偿款项的支付情况 7．土地出让金及相关税费（涉及四源费）的支付情况 8．目的公司拟开发房地产开发项目现状，涉及是否已完毕拆迁，土地是否已平整，各种市政管线（涉及道路、供水排水、供电、通讯、排污、天然气、供暖）是否已接到项目红线范围内（即是否已达成七通一平），是否已开始施工以及工程进度情况 9．目的公司除了该房地产开发项目之外，是否尚有其他经营活动或业务 10．该房地产开发项目用地是否存在任何权属、使用纠纷；与周边其他项目的相邻关系如何，边界是否清楚，是否存在边界纠纷，是否需要其他项目开发建设单位的配合、向其支付费用。
11．就该房地产开发项目的开发建设活动，是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等 12．有无其他影响公司及项目重大利益的情况 四，协议转让受让标的的约定 协议中应明确转让受让的标的：转让受让标的为转让方拥有的目的公司所有或部分股权以及该股权所享有的权益 前款所说的权益，重要指目的公司拟开发房地产开发项目的开发权、项目土地使用权、项目规划设计所形成的权利以及其他为该项目所投入的资金、进行的工作而形成的依法及商业习惯所实际取得和应当取得的成果、权利及机会 前列权益对于受让方至关重要，也是受让方受让股权的重要目的股权转让后，受让方和受让方的指定方拥有目的公司所有或部分股权以及该股权所享有的权益 五．协议转让价款构成的约定 协议转让价款一般指受让转让方拥有的目的公司所有或部分股权以及该股权所享有的权益，受让方应支付的所有价款为避免协议双方在履行协议中发生争议，协议中除约定协议转让价款金额，还应明确约定协议转让价款的构成转让价款一般包含以下项目： （1）股权转让前目的公司依法设立、存续所发生的费用； （2）转让方对目的公司的债权； （3）转让方为开发项目的国有土地使用权的取得、立项、规划、方案设计、场地拆迁、七通一平、勘察、设计、施工、监理等与开发项目工作相关的所有支出； （4）土地出让金及相关税费（涉及四源费）； （5）土地补偿费用； （6）拆迁补偿款； （7）转让方的预期收益； （8）在移交给受让方前目的公司已支付及应支付的其他款项。
双方应明确转让价款是否包含上述项目，对于转让价款已包含的项目，则其中未付清的款项、费用应由转让方负责并承担，受让方受让后，其相应的权利及收益归受让方享有对于未包含的项目，则其中未付清的款项、费用则由受让方负责并承担 六．协议转让价款支付的约定 （一）若协议转让方为多个主体组成，为方便协议价款的支付，可约定指定其中一个主体作为转让方接受价款的代表约定受让方向接受价款的代表的支付行为视为有效地向转让方履行了股权转让协议项下的付款义务 （二）协议转让价款的支付一般分期支付，基于协议目的，转让价款的支付一般与工商变更登记的时间、开发项目取得相关政府批文的时间、项目进度等挂钩 （三）为减少协议交易风险，双方可约定设立共管帐户，受让方将协议转让价款所有或部分先汇入共管帐户，待双方约定的付款条件成就时，再将共管帐户内相应的资金支付给转让方共管帐户的设立可采用以下几种方式： 1．共管帐户由受让方以受让方的名义在转让方指定的银行开立，预留银行的印章中，财务专用章用受让方提供的印章，人名章用转让方提供的印章双方同时向开户银行具函，非经双方预留印章共同确认，不得动用帐户内款项。
2．由双方认可的公证机关、律师事务所开立专用帐户作为共管帐户，由双方与公证机关、律师事务所签订《共管帐户协议》，约定非经双方共同书面确认，不得动用帐户内款项 （四）双方应明确支付协议价款的币种并约定转让方收到相应协议价款时，须向受让方开具有效的收款发票，以保证所有款项可以合法列入项目开发成本（对于协议价款中包含的由目的公司名义支付的相关款项、费用，转让方在协议签定后将相关票据移交给受让方的，仅需向受让方开具收款收据即可），如不能提供则，则因此增长的税费承担由转让方承担 七．转让方义务的约定 1．保证所出示、提供、移交的文献资料真实、完整、合法、有效，具体文献资料内容与名称详见附件 2．保证目的公司的设立和存续合法，且目的公司不存在任何违法及受处罚的情形保证在签订股权转让协议之日至工商变更登记交接日期间，妥善经营保管目的公司的资产，不从事有损目的公司权益的活动 3．保证开发项目用地权属、使用无任何纠纷 4．对于转移所有股权的，转让方应在约定期间内，向受让方移交目的公司的所有印章、证照、文献资料（具体移交的印章、证照、文献资料详见附件），以便受让方全面接管目的公司；同时，备妥并向工商行政机关报送股权转让工商变更登记手续所需的文献资料，涉及目的公司股东会批准转让决议、董事会批准转让决议及其他必要的文献资料，并根据受让方规定变更目的公司法定代表人、董事、监事及其他高级管理人员。
5．积极协助受让方完毕与项目相关的政府部门及企事业单位的协调、配合工作 6．工商变更登记后，任何第三方向目的公司提出双方在协议中未明示的工商变更登记前发生的一切债务追索，由转让方负责清偿、解决若因此给受让方导致损失，则转让方应予补偿 7．协议其他条款约定的及法律法规规定的其他义务 八．受让方义务的约定 1．按照协议约定支付协议价款 2．根据转让方的书面告知，及时出具必要的文献资料配合转让方履行股权转让协议约定的转让方的义务，及时接受转让方移交的目的公司的印章、证照、文献资料等 3．按协议约定交纳未包含的协议价款中的开发项目的土地补偿款、拆迁补偿款、土地出让金等款项、费用 4．协议其他条款约定的及法律法规规定的其他义务 九、协议双方的声明与承诺的约定 （一）转让方的声明与承诺 1．转让方具有可以履行股权转让协议所约定的转让方义务和责任的能力 2．若转让方为公司法人，股权转让协议的订立与履行不违反转让方的公司章程和其他内部规定及转让方与第三人订立的协议、协议及其他具有契约。