垂直价差和水平价差的确定一、垂直价差的确定（一）垂直价差的含义及分布规律所谓垂直价差指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示随着城市规模的不断扩张及城市化的进程加快，楼盘已从一般的多层发展到带电梯的小高层、高层及至摩天大楼，使得我们对垂直空间价值的判断准则也随之复杂起来一般而言，除非楼盘的最底几层（一般为层以下）因商业用途而使楼盘的价!值随楼层的增高而减少外，对于带电梯住宅而言，楼层越高，楼价越高；反之，则低高层住宅部分的顶楼，相对其他楼层，均有价值较高的特殊性根据这一原则，在实际操作中宜就垂直楼层区分价值等级以一般带电梯住宅1楼为商业用）为例，均可按基层分为2楼以上到顶楼的各个部分就2楼以上而言，不论是小高层，还是高层，其最高单价楼层几乎全在顶楼，最低单价楼层则为2楼，至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级顶楼之所以价格最高，主要在于私密性好、采光、通风、视野等较佳条件，而且楼层越多，顶楼的价格也越高一旦决定了各楼层之间价格高低的顺序之后，接下来即需选定垂直价格的基准层，即垂直价差为0的楼层其他楼层即可根据基准层来制定正负价差有关基准层的确定一般须视住宅楼层的数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见，如楼高为 7层的多层，可选择4楼为基准层。
14层的小高层可选择7楼或8楼作为基准层等至于各楼层与基准层的价差也因产品而异如多层住宅高度较低，各楼层的采光、通风等条件基本相同，因此，楼层的价格差距一般在50-100元/m2 左右而高层住宅，特别是二三十层的高层，与基准层的价格差距为100-200元/m2甚至更大顶楼与次顶楼的价差往往在500-1000元/m2以上二）影响垂直价差的因素制定垂直价差，最高与最低单价之价差，可反映各楼层之间可能存在的价差空间楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大影响垂直价差的因素主要有楼层数、市场状况以及目标客户的购房习性等1市场状况当市场状况较好时，价差幅度大；反之，当市场状况不佳时，价差幅度小2均价水平当房地产产品单价水平高时，价差幅度大；当房地产产品单价水平低时，价差幅度小如平均单价在10000元的房地产产品，其最大价差幅度可能达到2500元；而单价4000元的房地产产品，其价差的最大幅度仅为1000元3客户的购房习性"如果目标客户的购房习性比较保守（通常为区域性较强的楼盘），大多无法接受差异大的价格，因此，价差的幅度不宜过大；反之，若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差的幅度可较大。
三）楼层的定价方式我们首先来讨论1楼的定价方式一般而言，无论 楼是作为住宅还是商场来使用，其价格制定的方式大多以2楼以上平均单价的倍数来计算 1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1-1.3倍倍数的大小视环境、配套设施、绿化宽度或庭院大小来确定，具体表现为：（ ）附近的环境优良，适合住家，则价差的倍数较大；反之，则倍数较小 ）配套设施完善，例如邻近即为公园，则倍数较大；反之，则倍数较小 ）庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大若1楼作为商铺使用，由于商铺与住宅的价值差异较大因此其价格与2楼以上的平均价格的差距可能达到2.5-5倍倍数的大小受行业结构、商业规模、附近商铺的开店率等因素的影响，具体表现为：（ ）附近商铺的开店率高，商业气氛已形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛还未形成，则价差的倍数就小附近行业结构偏重于零售、服务等行业，则价差的倍数就大；若附近行业的结构多为小作坊（如皮革加工、建材店等），则价差的倍数就较小楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数就大；如果商业规模小，则价差倍数就小如 楼商铺是为小区居民所设，规模小，则价差倍数就小：如果 楼商铺的服务对象为全市市民，规模大，则价差倍数就大。
）若2楼也作为商铺的规划，则2楼单价大多为1楼单价的40%-70%百分比的大小可视情况而定 ）如果地区的消费习惯仅局限于1楼，很难延伸至2楼，则价差百分比就低；如果消费习惯已延伸至2楼，则价差百分比就高如深圳东门消费者的消费习惯仅局限于1楼，因此，2楼与1楼的价差就非常大 ）如果2楼的商铺面积较大，则价差百分比就大；如果商铺面积较小，则价差百分比就小；如果2楼商品的地区竞争较小，则价差百分比就大；如果商品的地区竞争激烈，则2楼的价差百分比就小 ）若2楼有独立的出入口，进出2楼可以不通过1楼，则价差百分比就大；反之，价差百分比就小，如2楼可以直通过街天桥时，2楼的价差百分比就大以上分别说明2楼以上住宅单位与1楼单位的定价通常2楼以上至顶楼的正负价差净值为零 1楼价格则为2楼以上楼层之平均单价或基准层单价的倍数至于地下室的定价，由于地下室不计容积率，且大多地下室规划为停车场，其价"值主要视当地停车场车位的行情而定，在深圳一般面积为30-45m2的停车位，可达10-15万人民币（只对住宅而言，商业用途的停车位远不止此数）若地下室规划为住宅，其价格一般可定为1楼住宅的30%-50% 若地下室规划为商场，其价格大多为一楼商场的40%-60% 。
二、水平价差的确定（一）水平价差的含义所谓水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异在同一水平层面，已经排除了楼高的差异在制定水平价差时，须先确定同一水平层面的户数或单元数如只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差；如果有多栋建筑，比较系统化的方式是先制定各栋之间的水平价差，再分别就各栋同一楼层的户别制定价差；如果建筑物各个楼层的户数都相同，而且相对位置也相同（一般俗称这类楼层为标层），则只须制定一个楼层的水平价差，其余楼层均可参照；但如果楼层之间的户数不同，或者户数虽然相同，但相对位置却不同，则须各自制定不同楼层之水平价差；还有一种情况是户数及相对位置均相同，但楼层之间的邻近环境却不同，6楼以下均有邻栋建筑，7-8 楼则无遮挡，则会影响相互间的水平价差二）影响水平价差的因素一般而言，影响水平价差的因素包括下列几项1朝向朝向通常是指客厅的朝向，简易的判断方式以客厅临接主阳台所朝的方向为座向传统的房屋朝向观念是“东南向最好、西北向最差”不过，广州滨江东某楼盘的西北向单位比东南向售价高60%，并很快被买家抢购完毕，而东南向的单位虽然售价低，却销售进度缓慢原因是该楼盘是临江物业，江景是最大的卖点，西北向的单位可以望到全江景；相反，东南向望不到珠江。
这说明传统的住宅朝向观念已经有所改变了而且空调机的普及削减了东、南、西、北方向的采光差别，反而窗外的景致更加重要此外，由于广州的天气比较潮湿，房子向西，西斜的阳光洒进屋里，可以起到杀菌除潮的作用，因此，西向受到欢迎就不足为奇了2采光采光通常指房屋所临接采光面的多寡或采光面积的大小若以单面采光者为零，再以同楼层作比较，则无采光之暗房价差可减100-200元,二面采光者可比单面采光者多加100-200元；三面采光时则可由二面采光之价格再加50-150元；四面采光乃至于四面以上（如某些多边形造型之住宅），每增加一个采光面，每平方米加价50-100元至于应采用何种调整幅度，则视暗房、栋距、道路宽度、日照、楼层位置等不同，而做上下调整3私密性私密性是指私有空间与公共空间或其他户别私有空间隔离的程度，可用栋距来评估至于应采用何种调整幅度，则视同一楼层之户数多少、管理好坏、防火间隔、与邻房高低差，及至大门入口距离等之不同，而做上下调整3景观景观对于住宅购屋者而言，常具有决定性的影响力在制定景观价差时，最好事先观察基地区域的现况图及城市规划图，以判别是否有遮挡、正对他户之屋角，以及潜在景观条件等因素目前景观的有无已明显决定了楼盘是否具有竞争性，通常有景观房屋的售价可比无景观者每平方米多300-500元，甚至更高。
若景观面不止一面，则每多一个景观面，每平方米可再增加200-300元格局在同一楼层中，平面格局最好与最坏之价格差距，最小以不低于100元，最大以不超过300元为可参考之适当价差范围至于价差调整幅度，可根据格局形状、室内动线规划、产品价位、功能配置、室内空气流通等方面进行权衡水平差价制定的目的，在于适当反映同一水平层面各户之间相对优劣的程度就预售楼盘而言，水平差价制定得越成功，各户销售的速度和可能性愈一致但也由于水平定价相当依赖人员对各个价格因素主观的评定，因此，宜采用三至五人的评估小组提供专业意见综合考量三）制定水平差价的程序水平差价的制定程序主要包括以下几个步骤：（）确定同一水平层面的户数或单元数 ）确定单栋或多栋建筑物，如单栋建筑物，则以该栋同一楼层不同户别制定价差；如属多栋，则以同一层面不同栋别制定价差确定影响水平价差之因素 ）评定（调整）各个因素对价格的影响程度评定或调整各户或各栋别，并就各个因素的价差计算出个别价差累计各户各栋别之正负价差总数确定正负价差总数是否等于零 ）确定是否再进行单栋定价，并完成水平价差定价房地产价格调整策略 见全策765页在营销组合中，价格调整是最为便捷、最为有效的一个手段。
房地产商品同样也不例外，特别是在尚未成熟的市场上，各种营销手段的80-90%都是在价格上做文章因此，仔细分析房地产价格调整的实质和方法，是进行价格策划的必要前提一、调价的前提开发商都希望维持一个较高的价格水平，但房地产市场风云变幻，加上房地产产品的差异性很大，实际上找不到两个完全相同的楼盘或单元，因此，开发商对一个小区或一个楼盘的平均价格确定以后，为了尽快把楼盘销售出去，就需要进行价格调整调价有以下几个前提：（一）面临强大的竞争压力竞争是楼盘调价的主要原因新竞争者的出现、竞争者价格的变动、促销手法的变化，都可能引起消费者需求的改变此时，进行调价是一种十分必要的营销手段二）楼盘成本费用发生改变随着楼宇建设和销售的推进，预期成本的降低或提高使价格的底限产生了变动，从而引发必然的价格调整三）产品需求出现变动如果房地产企业所提供的产品供过于求，空置面积上升，产品就得降价；而产品供不应求，不能满足所有客户的需求，此时就可以提价，可以创造更大的效益四）销售中的心理战术针对消费者“买涨不买跌”的心理，为表明房地产产品具备很大的升值空间，楼盘可以相应采取提价措施五）营销策略的改变随着销售的深入，以及市场行情的变化，营销策略也随之不断调整。
作为营销策略的一部分，价格也相应的有了调整的必要二、价格调整方式（一）直接的价格调整直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的一般来说，价格上调，是说明物有所值对于这样的正面消息，开发商宠爱备至，是最希望客户尽快了解的，所以，往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势；与此相反，价格的下调，则说明产品有缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气应该说，除非万不得一，开发商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式，间接地让客户感受价格下降的优惠，以维护其正面形象直接的价格调整有以下两种方式：1基价调整基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降因为，基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单。