壹、观前概述 1、地理位置 苏州是一座拥有 2500 多年历史的著名历史文化名城和世界遗产保护所在地，它处于中国 两大经济带“东部沿海经济带和长江经济带”的交汇处，是久负盛名的“鱼米之乡、园 林之城、文萃之帮和丝绸之府” 观前地区地处苏州古城中心位置，总占地面积 52.4 公顷，东起临顿路，南至干将路，北 依旧学前、因果巷，西达人民路，是苏州商贸和文化的中心2、商业中心成因 一千七百多年前，观前地区建起了真庆道观，由于道观的兴盛而带来了大量人群，街市 逐渐兴盛起来，并带来了商机，在道观内外，逐渐形成了商业市面清末苏州遭受战乱 ，尤其是阊门一带繁华商市毁于兵乱，人们都到市中心谋求发展，这才促成了观前的兴 起同时由于观前街道的改造，平门开通架桥连接苏州火车站，苏嘉铁路是清末当时中 国为数不多的铁路之一，更使观前迅速地繁荣起来，城内大部分富户也都散居在临顿路 附近的街巷中，购买力强，于是观东商市首先兴起逐渐观前南市开始取代阊门、南浩 街繁荣起来，并初步形成具有一定规模、行业较齐全的商业街观前街是当年苏州最有 气派的街道，也是沪宁线上最有特色的一条街道3、今日概况 在近百年的历史变化和大苏州概念下，观前地区成为了市中心的中心，商贸中的核心地 区。
1982 年 6 月，观前被正式定为步行街； 1999 年市政府启动了观前地区改造工程 从启动至今，苏州人跨世纪进行的观前地区整治更新这一浩大工程，业已走过一二期和 三期共三个阶段，累计完成工程投入 8 亿余元苏州市民自豪地把观前工程评选为建国 50 年来“心目中的 20 件大事”之一，并列为近 16 年来“十大民心工程”排行榜的榜首一个集商业、旅游、文化、宗教为一体的步行商业街已呈现在世人的面前，这就是苏州 格调高雅的城市中心待到华灯初上，观前街所有建筑上安装的轮廓灯将把新老店铺勾 勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚动人在反射灯、霓虹灯、街灯的映照下，观前街越 发显得亮丽繁华、绚丽多姿4、观前客流量 数据显示，观前地区的日平均人流量已由整治前的 8 万多人次增加到 12 万人次左右，节 假高峰甚至超过了 35 万多人次，人流结构中市民与游客的比例则由改造前的 17：3 改写 为 2：1通过问卷调查，人流量中本市人口约占 40%，外地人口约占 60%；购物约占 35% ，旅游与休闲的约占 65%；青年约占 70%，中老年人约占 30%；外宾约占总人数的 0.2% “游苏州不逛观前乃憾事”已成众多外地来苏游客的共识。
而区内各大商场的销售额也 翻起“跟斗”，平均增长 25%左右，一些“老字号”的增幅更是高达 50%至 70%5、规划方针 苏州市政府按“恢复特色、突出品牌、整体定位、功能互补“的原则，对观前街商业布局 作了较为严格的规定观前街明确为名品、名店一条街，原则上不安排餐饮行业进入 宫巷碧凤坊和太监弄组成餐饮一条街第七通道主营旅游工艺品，兰花街为妇女用品 街在主街道观前街上，各店铺外墙立面、材质、颜色、灯类，都作了整体规划，要求给人 以清淡素雅的感觉规划整治老字号店招为黑底金字，配以射灯映照，其余店招则用霓 虹灯勾勒商家的广告灯箱、橱窗也在重新包装设计后统一使用各种灯光 规划整治后，观东形成了以小开间为主的店面，具有苏州传统清秀典雅的风格；中段以 玄妙观为中心，恢复传统的道教文化色彩；观西以现代建筑为主，但又带有传统风格 道路改一般街道的拱形为更适合步行的平面道路东西入口广场及玄妙观正山门广场以40×60 厘米的花岗石铺成，其余路面以各式广场砖为主，并设置导盲道和残疾人道， 由此营造出观前浓厚的传统风貌及现代气息 6、观前一期改造工程概况 一期工程在继承和发扬传统文化的同时，让观前地区在更高水准，更高起点上带着现代 商业意识创造着现代的观前文明，并以海纳川百的宏伟气势迎接着八方商客和中外游 客。
1999 年 1 月 6 日，观前整治更新首期工程开始，主要任务是整治观前街街景街貌，整治玄 妙观周边和小公园地区环境 一期工程已于 1999 年 9 月 25 日顺利竣工2000 年 3 月，中宣部等六部门首批确定为江苏 省 唯一的全国“百城万店无假货”活动的示范街观前街、玄妙观和小公园休闲广场以其 优美舒适的购物、旅游环境，浓郁的地方特色和渐趋完善的基础设施迎接着中外游客7、观前二期改造工程概况 观前地区二期工程于 2000 年 3 月 3 日开始启动，历时近十个月二期工程主要涉及的范围 有：宫巷、碧凤坊、洙泗巷以东（沿街）和蔡汇河头以南颜家巷以北等区域二期工程 规划总用地面积约 14.52 公顷；规划新建总面积约 65350 平方米其中新增广场绿地面积 约 4600 平方米，机动车停车场面积约 5900 平方米，非机动车停车场面积约 4200 平方米 二期工程建设将以完善观前地区的道路交通网络和优化宫巷、碧凤坊、玄妙观等区域的 商业布局及功能为核心目标，从而逐步完成观前地区整体框架布局，以促进观前地区的 经济发展和商业繁荣，巩固和发展观前地区商贸、文化中心地位 具体工程项目为： 1、美食娱乐一条街--碧凤坊： 全长 300 米，巷内汽车可进出交会，中央部位附近有大型停车场、绿化广场，融合现代 餐饮、娱乐休闲等功能，同时适当错位经营其他商业品种，是二期工程中的重中之重。
届时，苏州碧凤坊将与香港的兰桂坊齐名媲美 2、大成坊（乔司空巷）北口： 共三层，总计约 800 多平方米面积，地理位置优越 3、家居式旅馆区： 突破现代化住宿的理念！地处颜家巷以北蔡汇河头以南之间的区域，闹中取静，建造大 片小体量外显传统风貌，内具现代设备的独门独户的小客栈，使游客宾至如归，完全有“居家”的那种方便、温馨的感觉 4、洙泗巷沿街： 洙泗巷的西边紧挨玄妙观，东边将沿街的民居拆建小体量的商业店铺，基本三层，局部 四层，南接观前街，北通观后街（旧学前） 5、宫巷地块商业用房： 观前地区南北向中轴线，全长 430 米，涉及六个地块，共新建约 3 万平方米商业用房，路 幅 14 米，管线预埋地下 6、玄妙观小体量： 玄妙观是江南最大的道观，寓商于道，已初具规模在东西脚门“街中街”有少量店 铺一般楼层 1-2 楼，建筑面积 30 平方米左右 7、兰花商厦、九鼎商厦、观前商城： 观前街上新建的三座现代化大型集购物、休闲和娱乐为一体的商场设施完备，配有物 业管理观前商城为三层，兰花、九鼎为 4 层，已有不少客商进驻，招租铺位大小可任选，租售灵活 8、粤海新时代广场： 粤海新时代广场位于观前街西北面，苏州粤海房地产开发有限公司从规划初期，便以 “立足观前，完善观前”位主导思想，在配套设施、环境工程、灯光工程、物业管理等 方面大做文章，力争成为观前街上一颗耀眼的明珠。
8、观前三期改造工程概况 三期工程在小公园以南，规划用地 5.8 公顷，新建建筑 1.55 万平方米，翻建道路 2.5 万平 方米，增加绿地 8000 多平方米．增建停车场 2 万多平方米三期工程投资约 1.3 亿元，目 前包含本项目在内的商住两用房和观前公园已基本建成9、商用房招商优势 1、区位优势—钻石级地段 l 苏州已形成古城居中，东园（工业园区） 、西区（苏州馨区） 、南景（风景区） 、北 廊（交通走廊）的城市格局，市区 392 平方公里，其中已建成区 82 平方公里，古城区 14 平方公里 l 通过整治更新，观前地区已由传统商贸中心发展成为市区具有浓郁地方特色的商业、 文化、旅游中心 l 观前地区汇集了采芝斋、稻香村、叶受和、陆稿荐、松鹤楼、得月楼等众多老店以及 人民商场、工业品商场、购物中心等大型现代化商厦，其厚重的商业氛围历久弥新，无 可替代 l 商业用房位于或紧邻观前街（东西轴线） 、宫巷（南北轴线） 、玄妙观（核心区域） 等最繁华闹市区，节假日高峰人流量超过 30 万人次2、环境优势—诗画般街景 l 功能齐全购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、商住、居民、小商品等九大功能 区，布局合理，优势互补，构成完整的综合优势。
l 交通便捷道路按机动车、旅游专线、非机动车和步行 4 种形式翻建一新，构成整个 地区的道路交通系统四周 4 个机动车环路，贯穿南北的旅游专线，加上分布合理总计 6.6 万平方米，总容量为 1200 辆机动车和 2.5 万辆费机动车的停车场，即使进出观前街和 玄妙观步行区也方便快捷 l 环境优美建筑，粉墙黛瓦，透出苏州园林小、雅、秀的韵味；广场，形式多样，凸 现传统和现代交相辉映的魅力；小品，锦上添花，享受观光逛街时实用和休闲的情趣； 绿化，因地制宜，增添都市洁净的绿茵气息；灯光，通明灿烂，勾勒夜观前令人陶醉的 的画景；广告，别具匠心，烘托独步姑苏的商业繁华 l 基础设施完善水、电、气等按留有发展余量全部改造更新，所有管线均埋入地下，还配套建成苏州电台观前直播室以及电脑保安系统、公共广播系统、灯光弱电控制系统 等先进社会服务设施 3、政策优势—投资者之家 l 对知名企业、外商投资企业、港澳台同胞投资企业、纳税贡献大企业以及购买房产 2000 平方米以上的投资者可享受购房优惠政策 l 投资者可享受当地政府扶持区域经济发展的有关政策，感受宽松经营环境带来的实 惠 l 观前地区招商服务中心投资者提供从工商登记、纳税办照、商务咨询到联系按揭一条 龙服务，实行“一门式”登记、 “一卡式”收费。
4、发展优势—盈利增值宝地 l 苏州经济的跨越式发展和城市规模的大幅度扩展，更加突出了古城的母体地位和居中 作用，观前地区的含金量随之大为提高，成为投资者规避风险、保值增值的首选之地l 历史的渊源造就了苏州市民浓浓的“观前情结”，整治更新后的新观前更是苏州人倍 感自豪， “逛观前”的传统习俗赋予了全新内涵，观前始终是苏州人心中的最爱 兴旺的旅游经济为观前的发展注入了巨大的活力既古朴又新颖、既秀雅又繁华的新观 前，以其独特的旅游资源优势和强劲的旅游功能，吸引着越来越多的国内外游客贰、苏州市区其余商业街状况分析 1、嘉余坊概况 嘉余坊为旧城改造房，当初建筑格局类似别墅从九四年开始销售，当初销售价格为 4800 元/m2-5000 元/m2 不等，面积 250 m2 左右业主大多数作为投资出租九六年、九 七年形成鼎盛时期，租金价格 10 万-30 万元左右不等，成为苏州市中心区域有名的美食 街后来学士街的开发以及凤凰街餐饮业的兴起，对他们造成了极大的冲击现在一些 业主的希望的租金已下滑到 5-13 万元但嘉余坊一些大型的饭店，如：“春天的故事 ”、 “同济酒楼”等还是打开了市场，至今门庭若市。
他们的租金一般都在 80 元/ m2， 租金为 27 万元/年，人均消费为 50 元/次/人 因为没有物业管理，嘉余坊的业主对物管意识比较淡泊店招大都是租下店面以后自己 规划设计，故对外在统一灯光等抱无所谓态度，甚至反对统一规划这些店主普遍认为 300m2 以上的店面较适宜2、学士街概况学士街为南北走向，横穿干将路中段，北临景德路（已开发） ，九五年开始销售，面积 从 40m2-400m2 不等销售价格在 4000 元/m2 到 5000 元/ m2 左右业主大多出租，租金 价 格在 2 万元/年-10 万元/年人均消费在 30 元/次/人，由于面积分布不均，学士街大型的 酒楼都集中在学士街的北段南段（靠干将路）是一些服装、保健商店、小型面馆、旅 行社及一些公司等等目前学士街人气不旺，无论是小型的面馆还是酒楼，生意都不是 很好，晚上九点以后，基本上没有人了整条街的酒楼晚上没有大型醒目的店招，所以 他们人流量最多的时间段是下午五点到七点左右学士街不能聚人气，除了以上的原因 以外还有一个重要的因素，他们店里的灯光大都是冷色调，气势不够但学士街干将路 以南，目前正在修建，若可以形成大型商业街，加上有“大世界大型休闲浴场”助阵， 可能会带来更多的商机。
3、十全街概况 十全街位于古城区东南。