中国光谷产业园调研报告深鸿润地产 2012.4.25目录一• 武汉·中国光谷介绍二• 光谷产业园发展现状三• 光谷成熟产业园摸底调查四• 光谷产业园案例分析五• 光光谷产业园未来发展趋势六• 总体比较及本项目物业发展建议一、武汉·中国光谷介绍 Optics Valley of China • 中国光谷，即武汉东湖新技术开发区， 创建于1988年10月，位于武汉市东南部的三湖六山之间关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产 业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科 技农业竞相发展 • 2009年12月，被国务院批准为继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区以每年 30% 的速度跨越式发展，这片幅员 518 平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城中国光谷 ” 是活力无限的科技创新之地东至外环线，南至汤逊湖北岸，西至珞狮路，北至东湖南岸，面积约518平方公里周边有东湖，南湖，汤逊湖3湖，有珞珈山，南望山，伏虎山，喻家山，马鞍山，九峰山6山。
形成“干”字型的发展布局结构二、光谷产业园发展现状中国·光谷的地域规划：光谷产业园分布：p中国·光谷产业主要分为光电子信息产业，生物产业，能源环保产业，软件服务外包产业，现代装备制造，以及近几年兴起的创意型产业等六大产业p信息光电子产业集中在关东工业园一带，消费光电子产业集中在关南工业园一带，能量光电子集中在庙山区中部一带，应用软件产业集中在关山区与庙山区的结合部，光电子配套产业及生物工程，新能源新材料等高新技术产业主要分布在关南工业园和庙山区东部，新崛起的创意型产业分布在关山片区产业结构：光谷的产业主要围绕光电子产业链进行完善的p 光电子信息产业方面，形成了以烽火通信，长飞光纤光缆，武汉电信器件公司等企业为龙头的产业集群p 移动通信产业，重点支持武汉NEC，多普达，新光店等规模水平大的企业，形成产业集群p 光存蓄产业，重点推进光存储产业园及闪存卡等项目的建设p 汽车电子产业，正在形成我国重要的汽车产业基地，建立起汽车电子生产基地p 软件信息产业方面整合了华中软件园和华软软件园资源，形成高标准的软件产业园区，形成了以中地信息，适普 软件，开目软件等企业为龙头的软件产业集群p新兴创意型产业，正在逐步的形成规模，以光谷创意基地和青年产业港为中心集动漫，影视制作，服装设计，软件开发等产业一体，形成了湖北省屈指可数的创意产业智能大厦p光电子产业： 现有全国最大光纤光缆、光电器件生产基地，最大光通信技术研发基地，区域企业产品几乎涵盖所有光电子领域，是中国生产光电子产品最密集的地区。
代表企业：烽火科技、长飞、富士康、武汉新芯、凡谷电子、华工科技、楚天激光等 p生物产业： 2007年6月经国家发改委批准、继国家光电子信息产业基地以来，光谷建设的第二个国家级产业基地按照规划，到2020年将实现产业产值1300亿元，成为光谷第二大支柱产业 代表企业：人福科技、科益药业、中博生化、新华扬、国药控股等 产业规模光 谷 正 式 启 动国家 正式 批准 光电 子产 业武 汉光 谷着 手建 设光谷 创业 街一 起竣 工， 入驻 企业 200家光谷 是国 家六 个世 界一 流高 科技 园区 之一中 国 光 谷 企 业 总 收 入 突 破 100 0亿武汉· 中国光 谷金融 港奠基 仪式武汉国 家生物 产业（ 九峰创 新）基 地开工武 汉 国 家 生 物 产 业 （ 凯 迪 能 源 ） 基 地 开 工武 汉 研 创 中 心 奠 基武汉 未来 科技 城战 略发 展论 坛在 东湖 高新 区举 行世 界 5 0 0 强 赛 默 飞 入 驻 光 谷 生 物 城光谷大事记p成熟产业园区入选条件：产业园区名气大，入驻招商情况良好，配套设施较为齐全，城市影响力大的产业园代表p调研名单： l 光谷生物城, ——包括九龙产业基地、九峰创新基地、关南医药基地、南 l 湖农业基地、凯迪能源基地 l 光谷软件园 l 光谷金融港 l 武汉研创中心 l 华工科技园创新基地 l 武大科技园 l 光谷· 芯中心三、光谷成熟产业园摸底调查调研光谷产业园分布地图：光谷生物城九峰 创新基地光谷生物城九 龙产业 基地光谷生物城关南医 药基地光谷生物城南 湖农业 基地光谷生物城 凯迪能源基 地光谷软件园光谷金融港武汉研创中心华工科技 园创新基 地武大科技园光谷·芯中心武汉国际 企业中心富士康科技园武汉未来科技 城中国光谷汽 车电 子产业 园（（1 1）光谷生物城）光谷生物城 四、光谷产业园案例分析项目简介• 2007年6月，国家发改委正式批准同意建设 武汉国家生物产业基地（即“光谷生物城”） ，这是继国家光电子信息产业基地以来，东湖 高新区建设的第二个国家级产业基地。
• 武汉国家生物产业基地核心区在东湖 高新区区域内，位于三湖两山之间，风景秀 美武黄、沪蓉、京珠三大高速公路，京广高 速铁路贯穿境内，交通条件得天独厚光谷生 物城规划面积30平方公里，重点围绕生物医 药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服 务和生物信息六大领域，计划用3-5年的时间， 建设生物创新园、生物医药园、生物农业园、 医疗器械园、生物能源园、中新（武汉）生物 科技园六大园区，打造集研发、孵化、生产、 物流、行政、居住为一体的生物产业新城关南医 药基 地• 规划 面积 800亩南湖 农业 基地• 规划 面积 1000 亩九峰 创新 基地• 总面 积约 1300 亩九龙 产业 基地• 占地 面积 11平 方公 里凯迪 能源基 地• 占地 面积 200亩项目规模p东湖高新区高标准地规划了12平方公里土地，打算用3~5年的时间，投资100亿元，打造集行政办公、文化、娱乐、研发中心为一体的光谷生物城p基地将优先发展以生物服务外包、生物制药为主的新兴产业，大力培育以中药现代化和生物农业为主的优势产业，做大做强以医疗器械和化学药制剂为主的规模产业，超前布局以生物信息及生物能源为主的国际前沿先导产业。
园区定位•光谷生物城核心区位于东湖高新区，包括关南医药基地、南湖农业基地、九峰创新基地、九龙产业基地、凯迪能源基地五部分•重点打造九峰创新基地和九龙产业基地，将其建造成为集行政办公、文化、娱乐、研发、生产中心为一体的光谷生物城•争取到2020年，高新区将实现生物产业收入超过1300亿元，成为继光电子信息产业之后的第二大支柱产业和又一个千亿元产业 园区建筑规划p现有以辉瑞、华大基因、人福医药、国药控股、药明康德、中种集团等为代表的一批国内外知名行业领军企业的生物产业集群p以生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大产业为主，研发与生产并重，聚集一批创新能力卓越的中小型企业p2020年，预计在光谷生物城30平方公里的土地上将聚集各类生物企业超过1000家，包括世界500强企业30余家，吸引各领域领军人才超过2000名，各类专业人才超过20000名，实现生物产业总收入过2000亿元入驻企业p 九峰创业基地 2008年开工，项目将分二期建设，于2009年9月部分建成并投入使用，2011年6月完成全部建设 产品只 承租不销售 p 关南医药园 2011完工，厂房在售p 南湖农业园 2002开建，现在已全部投入使用。
p 九龙产业园 2009年部分建成投入使用，医疗器械园2010年4月开工，持续招商中p 凯迪能源基地 2009年3月奠基开工，持续招商中销售情况p 关南医药基地国际生物企业总部办公楼、科研孵化器、生物诊断剂生产基地、台湾生物企业基地、中小生物企业基地厂房p 南湖农业基地生物农业园科技产业区、科研孵化区、生物农业培训区办公楼和厂房p 九峰创新基地生物产业研发区、孵化区、中试区、商务区和生物技术实验室、动物实验中心、关键技术中试放大平台、专业孵化大楼、 实验室100-300M2，没有写字楼p 九龙产业基地（医疗器械园&生物农业园）生物制药、高端医疗仪器等生产基地及专业物流中心p 凯迪能源基地由凯迪科技园和凯迪生物质燃料示范工厂组成新建三栋办公楼，地上5层， 实验楼、科研楼及厂房在售物业类型租售价格p 关南医药基地 售价 4800 元/平 租金35元 /平/月，有实验台50 元/平/月p 南湖农业基地 均价4000元/平p 九峰创新基地 只租，租金20-35/平/月，有入园要求和返利政策p 九龙产业基地 售价4200元/平 租金35元 /平/月，有实验台50 元/平/月p 凯迪能源基地 均价4000元/平•专业化的生物产业基础配套设施•路――为切实推进基地的配套实施建设，我们在九峰创新基地和九龙产业基地所在区域规划了“三横五纵”八条道路。
其中“三横”指高新大道、高新二路、高新三路；“五纵”指光谷三路、光谷四路、光谷六路、光谷七路和光谷八路•电――在供电方面，开发区投资建设2座110KV变电站及输变线路•水――在水务方面，将将现有水厂扩容20万吨，并建设相应的配套管网与供水设施•环保――在污水排放项目上，计划建设污水处理厂（近期规模10万吨）一座、泵站二个相关配套p武汉东湖开发区的各项优惠政策，同时还享受武汉市、湖北省和国家有关农业开发和农业产业化的各项优惠政策，更重要的是在对孵化企业进行跟踪服务的过程中，寻找有市场潜力的高科技项目，为后续发展储备人才、技术；通过参股、控股等方式获取投资收益政府支持p 优势东湖高新区建设的第二个国家级产业基地，基础设施齐全，产业链完善，产业分工明确，产业竞争力强的产业聚集区p 劣势配套住宅无，考周边如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供给项目优劣势小结p最大化发挥深鸿润国际文化科技城的配套住宅综合优势和尚未成熟产业园区的低价格定价策略吸引产业化企业入驻本项目，从而借势带动商业住宅相关产品p对比光谷生物城项目，本项目的产业化特征塑造需要加强，并在前期及建设期依据定位就可开始进行相关产业招商工作。
对本项目启示（2）光谷软件园 项目简介• 光谷软件园位于武汉·中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，属于武汉市洪山区规划用地680亩，总建筑面积73万平方米，其中地上63万平方米，地下10万平方米• 光谷软件园是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园目前已建成45万平方米，第五期的开发工作正有序进行中，计划2010年全部建成技术指标位 置洪山关山大道与南湖南 路交汇区域,中国光谷关 山大道1号建筑类别多层、高层、小高 层、独栋别墅占地面积680亩建筑面积73万㎡容积率2.03绿化率35.2%物业公司丽岛物业物业费3.5元/平米/月 开发商武汉光谷联合股份有限公司一 期二 期三 期四 期五 期六 期项目分期开发示意图开发周期•项目首期产品以周边中小企业为主，产品物业类型以多层、小高层和别墅为主，产品类型完善，即有形象类产品，又有大众化产品•二期通过订制化操作引入世界名企迅速提升项目档次和知名度，为后期销售与招商打下坚实的基础•后期产品每期都很有针对性，针对不同类型、不同规模的企业进行量身定制，项目招商与销售速度较快。
p国家火炬计划湖北省软件产业基地p中国服务外包产业基地p华中地区金融后台服务中心园区定位目前入园企业达百余家，员工规模近万人，入园企业主要有： p软件开发及服务外包企业 美国EDS、微软公司、法国电信、爱立信、华为技术、中冠信息等国际知名企业，以及江通动画、博彦科技、软通动力、联想利泰、传神信息、地大信息、武钢软件、中地数码、地大信息、达梦数据库、东湖软件等国内龙头企业 p金融后台服务机构 招商银行信。