温江项目市场及定位思路成都上策房地产营销策划有限公司2014.7Report outline Part 1：城市概况Part 2：地块分析Part 3：市场环境Part 4：项目定位PARTONE城市概况推进市级医疗、教育、文化、 体育等资源向卫星城延伸，逐 步实现卫星城和中心城区市级 公共服务一体化，构建15分 钟城市公服圈5050万人万人1515分钟分钟以大城市的规模和标准 规划建设■30-50公里中心辐射地域 ■50万人规模标准规划建设 ■30分钟车程 ■15分钟城市公众服务圈 ■一体化未来经济1城市概况1城市概况温江区位于中国四川省成都市西部，面积277平 方公里，2014年人口达到45.75万温江全境位于成 都平原腹地，气候温和，河网密布，适合农业耕作， 素有“金温江”之称东临成都市青羊区，南毗双流 县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市区府所在地 －柳城街道办事处人和路距成都市中心城区（二环路 ）15公里，距双流国际机场18公里1城市概况人口与 经济■户籍人口逐年递增，有力支撑市场的发展和需要■人均可支配收入居超过成都市平均水平1城市概况温江地 产走势■温江政府重视房地产投资，近年来趋于稳健成温邛高架成温邛高架地铁四号线地铁四号线光华8线学府路—双楠大道宗地成蒲铁路温江段1城市概况■成温邛高架 ■光华大道 ■地铁4、8、16号线 ■成浦铁路温江段 ■学府路-双楠大道PART TWO地块分析2地块位置温泉大道区政府宗地位于温江光华片区新城内； 距离老城区2公里；绕城高速1.5公里；成都市中心18公里；具有较好地理交通环境；宗地科技产业 园区鱼凫别墅 区光华大道老城区绕城高速 2地块位置■项目位于温江新城区规划范围内，是近年来温江区政府重点打造的区域。
区域内今年来发展趋 势迅猛，周边常驻人口覆盖面逐渐增大，对未来本项目的开发奠定了优良的基础2地块环境宗 地 西 北 侧南侧同兴东路西北侧为时代西锦小区的东门 ，本侧靠近项目道路未修道 路总长400米蓝色围板为宗地工地内部左侧有一个小土堆， 内部平整正对融汇智慧广场宗 地 内 部2区域价值■政府将打造国际化、高品质、高聚集 的成都西部新城主力商圈，初步形成了 以光华公园为核心，光华大道、光华8 线、成温邛高速为轴线的百亿商圈雏 形■新光华片为 西成都CBD的高远定位■ 2014年已签约或在建的商圈内项目共建 筑面积近500万平方米■商圈集知名房地产项目、中高端及大 众商业百货、专业卖场、高端酒店、甲 级写字楼于一体区域价 值定位PARTTHREE市场环境问题 ：什么人购买这里的房子？客群分布客源区域分布在：川东、成都市区、少量温江城区和其他区域为主；主要购买目的是：养老客户、自住兼投资客户、海峡两岸科技产业园区的事业型客户为主川东 35%市区 30%本地 20%其他 15%3消费人群川东 （达州、巴中）以普通公务员、生意人为主，看好成都郊 县未来发展；投资房产会看中区域发展、 开发商品牌、项目规模、产品性价比成都市区青年置业为主；在城西工作，无法承受主 城区的高房价，选择在郊县购买，属于超 前消费的有车一族，购买房产最看重交通温江本地本地人购房分为两类人群；一种是拆迁 户、一种是改善性客户；看重未来的规划 发展和公交捷运度其他区域崇州、外省等事业型客户（已海峡两岸科 技园区为主），事业型客户较多客群细分3消费人群周 边 竞 品 个 案3周边市场3周边市场1234576周边边主要竞竞品项项目宗地123融信智慧广场4567佳年华·新生活千禧河畔洲际·亚洲湾珠江国际社区天来国际广场项目名称融信智慧广场 项目简介温江新老城结合，成熟商圈的商业综合体建筑类别商业、写字楼、酒店、公寓占地面积16亩总建筑面积75000㎡容积率7.37绿化率15%车位数425个公寓写字楼建筑型态高层建筑型态独商裙楼、塔楼业态规划1号楼、3号楼：商业 2号楼:1-4层:商业 5-17层:公寓 18-24层：LOFT公寓 25 层：商务会所 4号楼：1-4层：商业 5-10层酒店 11-14层服务式公寓 14-25层：商务写字间 26-27层：商务会所（总规划）面积区间 32-76㎡主力户型40-45㎡ 面积区间 65-176㎡主力面积65-100㎡销售单价清水：均价5300元/㎡，smart公寓：均价6200元/ ㎡（精装房带回报，有5年租约，7.48%，有租约10 年，前5年回报率7.48%，后5年根据市场收益定）销售单价700元/㎡销售情况目前清水及smart均剩几套销售情况目前销售过半销售方式全款2%，按揭1%销售方式全款2%，按揭1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间 2013年1月1日2,4号楼开盘 交付时间预计2014年9月2,4号楼交房物业地址温江花都大道西段266号(新温中旁）开发企业成都融信恒业投资有限公司项目评价温江新城商业综合体，投资型地产独立商业1、3号楼商业未开售，smart公寓5年后可以成交价的溢价20%回购，酒店满15年可溢价30%回购融信智慧广场本案390米融信智慧广场Loft公寓基本情况业态规划办公 居住 投资开、进比1：2 层高：4.9米面积区间32-76㎡ 主力面积60-120 ㎡ 销售单价7300元/㎡ 销售情况目前剩几十套销售方式全款2%，按揭1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%， 省外5%；主力店上岛咖啡、纽罗宾蛋糕、郝思酒店酒店基本情况建筑面积1200㎡ 开、进比1：2 业态规划办公 居住 投资面积区间32-76㎡ 主力面积60-120 ㎡ 销售单价6200元/㎡销售方式包租20年，年均回报率7.5%销售情况 已售罄商业公寓loft公寓酒店写字楼会所会所融信智慧广场佳年华·新生活商业基本情况总占地200亩总建筑面积42万㎡商业建筑 面积70000㎡业态规划一期：3栋3层独立商业（太平洋百货）、独栋酒店 、 临河4栋独立商业：娱乐、餐饮（业态不限） 二 期独栋：金苹果幼儿园开、进比1：2.5 1F层高：5.5ｍ 2F： 4.5ｍ面积区 间20-450㎡主力面积40-50㎡ 销售单价1F：2.2万元/㎡ 2F：1万元/㎡ 3F：7500元/㎡ （均为住宅底商均价）销售情况4月底推出3号楼2层底商已售完，5月底推6号楼3层 底商底商销售过半，太平洋百货不售，临河独栋商 业未售销售方式全款2%，按揭1%、团购4%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10% ，省外5%；开盘时间 2013-10-23交付时间2016-6-30招商情况与销售同步进行中主力店太平洋百货、卡尔森酒店、金苹果幼儿园 娱乐餐饮物业地址本案1300米佳年华·新生活商业基本情况总占地400亩总建筑面积200万㎡商业建筑 面积100万㎡开进比1：2 1F层高：5.3米 2F：4.7米业态规划城市综合体，住宅底商+购物中心+酒店+商超+写字楼底商面积 区间20-300㎡主力面积40-50㎡ 销售单价1F：2.8万元/㎡ 2F：92000元/㎡销售情况一期底商在售，已售25%销售方式全款优惠2%.按揭优惠1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外 5%；开盘时间 2012-11-30交付时间2016-06-30招商情况与销售同步进行中主力店新加坡知名超市、五星级酒店物业地址本案千禧河畔千禧河畔1300米商业基本情况总占地230亩总建筑面积30万㎡商业建筑 面积15万㎡开进比1：2.5 1F层高：6米业态规划影院、餐饮、日常百货、便利店等底商面 积区间49-170㎡主力面积80-90㎡ 销售单价1F：2.5-3万元/㎡ 2F：10000元/㎡销售情况一期底商在售，已售20%销售方式全款优惠3%.按揭优惠1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%， 省外5%；开盘时间 2013-05-25交付时间2015-12-31招商情况与销售同步进行中主力店太平洋影院 沃尔玛物业地址本案洲际·亚洲湾洲际·亚洲湾1600米项目名称天来国际广场项目简介城市综合体 住宅+写字楼+酒店+商业建筑类别商业、写字楼、酒店、公寓占地面积120亩总建筑面积60万㎡容积率4.97绿化率38%车位数1330个写字楼商业 建筑型态高层建筑面积12万㎡业态规划负1F：超市、1、2F：服饰、会所 3F：餐 饮、健身、电玩、娱乐 4F：电影院、游泳 馆、办公建筑面积60000㎡面积区间130-1500㎡主力户型150-300㎡面积区间 31-3400㎡主力面积15-50㎡销售单价22730元/㎡销售单价1F：5万元/㎡ 2F：3.5万/㎡ 3F：2万元/㎡ 4F：最低1.5万元/㎡销售情况6月底开盘，销售5%销售情况6月底开盘，销售5%销售方式全款3%，按揭1%租约模式5年租约，年均回报率8%，5年后二八分成， 满5年后可溢价10%回购购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间 2014年6月30日交付时间预计2014年9月2,4号楼交房物业地址光华大道三段（与温泉大道交汇口）主力店百盛超市、中国银行、AttKTV、太平洋影院开发企业成都天来房地产开发有限公司项目评价“成都光华新城CBD核心，温江城市客厅”酒店基本情况建筑面积80000㎡ 业态规划五星级酒店 天来大酒店面积区间 30-200㎡主力面积30-50㎡销售单价均价1.2万/㎡销售方式5年租约，年均回报率8%，，5年后二八 分成，满5年后可溢价10%回购销售情况目前售8%本案天来国际广场天来国际1200米珠江国际社区项目名称珠江国际 建筑类别住宅、写字楼、商业、公寓、酒店占地面积1400亩总建筑面积75000㎡容积率4.77绿化率45.90%车位数1：1.7公寓写字楼建筑型态板楼、高层电梯建筑面积24万方建筑面积50万方车位数地上车位1000个，地下229个面积区间 133-290㎡主力户型134-190㎡标准层面积 500㎡开间面积500㎡销售单价均价7100元/㎡销售单价6341元/㎡销售情况目前剩260-290㎡户型较多销售情况目前销售过半销售方式全款3%，按揭2%销售方式全款3%，按揭2%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间 2008-04-18交付时间二期2014年7月物业地址温江光华大道三段1818号（伊藤六号店旁）开发企业成都融信恒业投资有限公司项目评价温江新城副级中心城市综合体本案珠江国际900米3周边市场业 态 分 布3周边市场周边市场比例■ 住宅占比 62% ■ 商业占比 17.4% ■ 写字楼占比 13.1% ■ 酒店占比 7.5%住宅商业写字楼酒店鱼凫国都宗地家乐福千禧河畔商 业金马国际经 济圈花样年花样 城配套融信智慧广 场肯德基伊藤洋华堂德坤新天地台湾新光三 越 佳年华商业3周边市场——主要商业分布■温江区域内已投入或在建商业体量巨大，基本都集中在光华商 圈沿光华三段两侧，且商业业态基本雷同，较多为日常百货、商 超、服装、小物件为主；各商业体量构成单位：万方3周边市场——主要写字楼分布天府智谷含5栋精装写字楼，其中2 栋甲级，3栋未评级。
商 业110000平米甲级写字楼 约5万平方 米天来白金珠江国 际3座超甲级写 字楼德坤新 天地5A级写字楼， 14- 25层：商务写字间 融信智 慧广场5A级写字楼，办公 建面：78622.83 ㎡光华国际1栋24F酒 店、写字楼 建筑千禧 河畔含4栋精装写字楼 ，28万平米宗地■写字楼方向地产供给量远远大于温江发展速度需求量，现目前项目 基本拥有一定体量的写字楼，新加坡千禧国际国际为最，共计4栋写 字楼（未售）单位：万方各写字楼体量构成3周边市场——主要酒店分布宗地规规划 千禧河畔大酒店■目前温江酒店主要集中在。