律师办理土地法律业务操作指引(1)目录总则第一编 律师办理土地权属登记业务操作指引第一章 一般规定第二章 土地权利设定登记过程中的律师业务第一节 一般规定第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务第三节 出让国有建设用地设定登记中的律师业务第四节 国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务第五节 国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务第八节 国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务第九节 国有建设用地出租权设定登记中的律师业务第三章 土地变更登记中的律师业务第一节 一般规定第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务第三节 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务第五节 土地他项权利变更登记律师业务第六节 名称、地址和土地用途变更登记律师业务第四章 土地注销登记中的律师业务第五章 土地权属争议业务中的律师业务第一节 一般规定第二节 土地权属的确定第三节 土地权属争议中的律师业务第二编 律师办理土地征收业务操作指引第一章 一般规定第二章 土地征收的程序第三章 征地的费用补偿和人员安置第一节 征地补偿费用第二节 被征地人口的安置第三节 征地补偿协议第四章 律师办理征地补偿安置标准听证法律业务第五章 律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务第六章 律师办理土地补偿争议行政复议法律业务第七章 律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼第一节 征地补偿安置争议第二节 征地补偿费用分配纠纷第三编 律师办理土地储备业务操作指引第一章 一般规定第二章 土地储备的基本程序第三章 律师审核土地储备合同应注意的问题第四编 律师办理建设用地使用权取得的业务操作指引第一章 一般规定第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引第四章 律师办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让业务操作指引第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引第五编 律师办理建设用地使用权流转业务操作指引第一章 一般规定第二章 律师办理建设用地使用权转让一般业务的操作指引第一节 对拟转让的建设用地使用权的调查与审核第二节 建设用地使用权转让合同第三节 建设用地使用权转让的风险监管第四节 建设用地使用权转让登记第三章 律师办理国有建设用地转让特殊业务的操作指引第一节 房地产项目转让（含在建工程转让）第二节 项目公司股权转让第四章 律师办理建设用地使用权抵押业务的操作指引第一节 对拟设定抵押的建设用地使用权的调查与审核第二节 建设用地使用权抵押合同第三节 建设用地使用权抵押登记第四节 建设用地使用权抵押权的实现第五章 律师办理建设用地使用权出租业务的操作指引第一节 对拟设定出租的建设用地使用权的调查与审核第二节 建设用地使用权出租合同第三节 建设用地使用权出租登记第六章 律师办理建设用地使用权投资合作业务的操作指引第一节 对拟投资的建设用地使用权及投资合作项目的调查与审核第二节 建设用地使用权投资合作合同第三节 投资合作中建设用地使用权的流转第四节 建设用地使用权投资合作常见问题处理第六编 律师办理涉外土地法律业务操作指引第一章 一般规定第二章 境外投资者以出让方式取得建设用地使用权第一节 外商参与建设用地使用权招标、拍卖、挂牌的特殊要求第二节 外商取得建设用地使用权投资设立房地产开发企业第三章 外资并购境内房地产开发企业第一节 境外投资者并购的一般要求第二节 外资股权并购境内房地产开发企业的审批第三节 外资资产并购境内房地产开发企业的审批第四章 其他涉外土地法律业务第一节 外商投资项目核准第二节 外商投资企业审批权限第三节 外商投资企业境内再投资的审批第四节 外商投资房地产企业备案第七编 律师办理农村集体土地使用权业务操作指引第一章 概述第一节 农村集体土地的法律制度第二节 耕地保护制度第三节 基本概念界定第二章 农村集体建设用地第一节 农村集体建设用地使用权第二节 农村集体建设用地使用权的流转第三节 非农建设用地第三章 农村宅基地第四章 农村土地承包经营权第一节 土地承包经营权第二节 农村土地承包经营权的具体流转第三节 土地承包经营权的纠纷及解决第五章 城中村改造的法律问题第一节 城中村改造中的法律关系第二节 城中村改造过程中的法律业务附则总 则第 1 条 制定目的为规范律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合土地法律服务实务，特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。
第 2 条 主要概念2．1 土地权属，是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属2．2 土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利2．3 土地使用权，是指土地使用权人依法对土地加以利用的权利2．4 划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权2．5 出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者 由土地使用者向国家支付相应出让金后取得的土地使用权2．6 建设用地使用权，是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权2．7 国有土地建设用地使用权，是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利2．8 集体土地建设用地使用权，是指乡（镇）村建设用地，由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地集体土地建设用地主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
第 3 条 律师办理土地法律业务的主要法律依据3．1《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007 年 10 月 1 日起施行）3．2《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）（1999 年 3 月 15 日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999 年 10 月 1 日起施行）3．3《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）（第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，2008 年 4 月 1 日起施行）3．4《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）（第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过，1990 年 10 月 1 日起施行）3．5《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）（2004 年 8 月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）3．6《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）第 4 条 律师办理土地法律业务的基本原则4．1 忠诚负责原则。
律师办理土地法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益4．2 专业精湛原则律师办理土地法律业务，应具备相应业务能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务4．3 勤勉敬业原则律师办理土地法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求完成各项受托法律业务第 5 条 律师办理土地法律业务的具体内容5．1 拟制、审查、修改合同5．2 出具法律意见书、风险告知书5．3 策划涉地项目的业务操作方案5．4 对涉地项目相关情况出具尽职调查报告5．5 代表当事人参加谈判、签约、履约交割5．6 接受项目双方当事人的委托，对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监（托）管服务5．7 为涉地项目的项目法人担任专项法律顾问或全过程法律服务5．8 对发生争端的涉地项目，接受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼第 6 条 本操作指引的适用范围律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项律师代理有关诉讼案件时，也可以参考本指引第 7 条 特别说明本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
第一编 律师办理土地权属登记业务操作指引第一章 一般规定第 8 条 主要法律依据8．1 《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》） 8．2 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）8．3 《土地登记规则》8．4 《土地登记办法》8．5 《关于变更土地登记的若干规定》8．6 《土地登记资料公开查询办法》8．7 《关于办理土地登记有关问题的通知》8．8 《关于变更土地登记的若干规定》8．9 《确定土地所有权和使用权的若干规定》8．10 《规范国有建设用地租赁若干意见》8．11 《关于国有建设用地抵押登记有关问题的通知》8．12 《关于划拨国有建设用地抵押登记有关问题的通知》8．13 《农村集体国有建设用地抵押登记的若干规定》8．14 《土地权属争议调查处理办法》8．15 《最高人民法院关于能否将国有建设用地折价抵偿给抵押权人问题的批复》8．16 《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函》第 9 条 律师办理土地权属登记业务的注意事项律师代办登记手续的，要取得并向土地登记机构出具委托人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。
代理境外人士申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当依法经过公证或者认证；未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记第二章 土地权利设定登记过程中的律师业务第一节 一般规定第 10 条 概念界定土地设定登记是对新设定的土地权利的登记，是在土地初始登记结束后，登记机关对一宗土地上新设定的国有建设用地使用权、所有权和土地他项权利进行的登记第 11 条 登记的基本单位登记是以宗地为基本单元，两宗以上土地的土地使用者，应分宗申请；两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应分别申请；跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请第 12 条 土地权利设定登记的分类12．1 划拨国有建设用地的设定登记12．2 出让国有建设用地的设定登记12．3 国家作价出资（入股）国有建设用地的设定登记12．4 租赁国有建设用地的设定登记12．5 国家授权经营国有建设用地设定登记12．6 集体土地所有权和集体建设用地设定登记12．7 国有建设用地抵押权设定登记12．8 国有建设用地出租权设定登记第 13 条 申请土地权利登记的必备资料13．1《土地登记申请书》 13．2 申请人身份证明。
13．3 土地权属来源证明13．4 地上附着物权属证明第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务第 14 条 律师应当告知委托人申请条件及申请期限14．1 新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的建设用地批准书在接到建设用地批准书之日起 30 日内申请，建设项目竣工验收后，应当在竣工验收之日起 30 日内申请14．2 其他项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的批准用地文件在接到批准用地文件之日起 30 日内申请划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记第 15 条 律师应提示委托人申请所需要的材料15．1 建设用地批准书15．2 国有建设用地划拨决定书。